Московский и пхукетский рынки представляют два кардинально разных инвестиционных мира.
Москва — это рынок внутренних факторов, государственной политики и фундаментального спроса на жилье. Здесь работает долгосрочная стратегия удержания, особенно на вторичном рынке, который становится более привлекательным после сворачивания льготных программ.
Пхукет — это глобальный рынок, движимый международными потоками капитала, туризмом и lifestyle-факторами. Здесь эффективны инвестиции в премиальные сегменты — брендированные резиденции и виллы, демонстрирующие максимальную премию к рынку.
Главный урок последних 15 лет: в эпоху глобализации успешными становятся не просто рынки недвижимости, а экосистемы, способные привлекать и удерживать капитал — будь то через государственную поддержку или международную привлекательность. И пока Москва учится жить без субсидий, Пхукет превращается в one-stop destination для глобальной элиты, переписывая правила игры в азиатской недвижимости.
Динамика цен в Москве
Динамика цен на московскую недвижимость с 2010 года — это история, разделенная на два акта. В декабре 2010 года средняя стоимость жилья в Москве составляла вдохновляющие $4,548 за квадратный метр. На протяжении следующего десятилетия, вплоть до 2020 года, цена на «усреднённый» квадратный метр в Москве менялась скачкообразно.
Так, к февралю 2015 года средняя цена опустилась до $3,109 за м², а к декабрю 2020 года вообще упала до $2,794 за м².
Однако с 2020 года сценарий изменился. Запущенные государством программы льготной ипотеки спровоцировали настоящий «ипотечный бум». Льготная ипотека привела к резкому росту спроса и, как следствие, цен.
К 2022 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы достигла 270 тыс. рублей: из-за крайне нестабильного курса рубля в этом году реальную стоимость квадратного метра в долларах США в Москве в тот период посчитать непросто, но в целом можно отметить, что стоимость «московского квадрата» приблизилась тогда к значениям десятилетней давности.
По состоянию на 2025 год, после сворачивания массовых льготных программ, рынок перешел в фазу стабилизации, и аналитики прогнозируют незначительный рост цен на новостройки в пределах 1–3% в год (в рублях).
Динамика цен на Пхукете
Пхукет же в 2010 году выглядел совсем иначе. Средняя стоимость кондоминиума составляла около $1,700 за квадратный метр, а вилл — $2,500. Для сравнения, это было почти в два раза дешевле Москвы.
Но тайский рынок оказался более последовательным в своем росте. К 2025 году кондоминиумы подорожали до $2,700 за квадратный метр — рост на 59% в долларовом выражении. Виллы класса люкс сегодня стоят свыше $1,4 миллиона за единицу, при этом стоимость квадратного метра в премиальных районах может превышать $4,000-5,000.
Главным драйвером этого роста является иностранный капитал. Эксперты рынка оценивают долю иностранных покупателей в 60% всех сделок. Среди наиболее активных инвесторов — граждане России, Китая, Европы, Австралии и США. При этом структура спроса сместилась: 52% клиентов покупают недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или для отдыха. Растет число «цифровых кочевников» и экспатов, которые рассматривают Пхукет как место для долгосрочного проживания.
Это не спекулятивный пузырь — это осознанная стратегия диверсификации активов состоятельных людей со всего мира.
Брендированные резиденции на пляже Камала
Основные отличия рынков недвижимости
Так что пока Москва переживала кризис идентичности, Пхукет демонстрировал феноменальные показатели. В настоящий момент рынок недвижимости Москвы переживает фазу «перезагрузки». По данным Dataflat, в июне 2025 года продажи упали почти на 56% (по сравнению с прошлым годом).
Падение особенно заметно на первичном рынке, где число выданных ипотечных кредитов сократилось на 27.7%. Однако это не означает исчезновение спроса. Он просто перераспределился.
В то время как на первичном рынке кредитование падает, на вторичном рынке оно, наоборот, выросло на 66.5% в годовом исчислении. Таким образом, рынок корректируется, и покупатели, которые ранее были искусственно «привязаны» к первичке через льготные программы, теперь возвращаются на вторичный рынок, где цены более стабильны.
Доминирующим драйвером роста московского рынка была государственная программа льготной ипотеки. Она позволила миллионам граждан получить доступ к жилью, перенаправив денежные потоки из сбережений на кредитование. Высокая ключевая ставка Центрального банка, хотя и ограничивает обычную ипотеку, одновременно повышает стоимость финансирования для застройщиков, что отражается на ценах на новостройки.
Инфраструктурные проекты, такие как строительство метро, также способствуют росту цен, однако их влияние является второстепенным по сравнению с масштабными макроэкономическими факторами.
Основным драйвером роста цен на Пхукете является туристическая отрасль. Восстановление международных туристических потоков, о чем свидетельствует рост числа пассажиров в аэропорту Пхукета в 2024 году, служит прямым показателем роста спроса на жилье. Второй ключевой фактор — это масштабные инфраструктурные проекты, включая расширение международного аэропорта, строительство новых дорог и больниц.
Апартаменты в 5* отеле на самом берегу моря
Эти проекты повышают комфорт проживания и инвестиционную привлекательность острова. Предлагаемые законодательные реформы, например, увеличение срока аренды до 99 лет, могут разблокировать еще большие объемы иностранного капитала.
Рост будет поддерживаться притоком новых проектов (например, запланированный выпуск 5,000 новых жилых объектов от Banyan Group) и диверсификацией покупателей.
Подведем итоги
Сравнение рынков Москвы и Пхукета показывает, что они движутся по разным траекториям. Московский рынок, словно государственная машина, работает по внутренним правилам, а его перспективы зависят от экономической политики. Пхукет, напротив, — это живой организм, реагирующий на мировые тренды, потоки капитала и туристические настроения.
Для инвестора в Москве окончание ипотечного бума делает актуальной долгосрочную стратегию. На фоне снижения цен и переориентации спроса на вторичный рынок можно найти привлекательные возможности для инвестиций.
Для инвестора на Пхукете рынок остается привлекательным, особенно в сегменте высокодоходной недвижимости, такой как брендированные резиденции и виллы. Однако для успешной сделки необходимо учитывать юридические особенности законодательства Таиланда, которые ограничивают владение землей для иностранцев, а также внимательно следить за динамикой туристических потоков.
Читайте также нашу статью — Пхукет VS Бали: как чиновники разных стран бьются за кошельки богатых инвесторов.
