Тайская недвижимость: итоги 2025 года

30.12.25

Иностранный спрос как «кислородная маска» рынка

Несмотря на сложности внутреннего рынка, внешний сектор демонстрирует устойчивую жизнеспособность, удерживая долю в 29,3 % от общей стоимости транзакций. При этом структура иностранного спроса претерпевает кардинальные изменения: уходит эпоха доминирования спекулятивного китайского капитала, формируются новые группы покупателей, движимых геополитическими рисками и поиском безопасных гаваней.

Закат китайского доминирования

Китайские инвесторы, долгие годы бывшие безусловным локомотивом тайского рынка кондоминиумов, в 2025 году демонстрируют явное охлаждение:

в первом квартале 2025 года количество трансферов квартир гражданам КНР снизилось на 7,2 % (до 1 481 единицы);
общая стоимость сделок упала на 19,2 %, достигнув 6,12 млрд бат.

Причины спада носят системный характер:

замедление экономического роста в Китае;
глубокий кризис на внутреннем рынке недвижимости КНР;
ужесточение контроля Пекина за выводом капитала за рубеж.

При этом Китай сохраняет лидерство по объёму сделок, но меняется природа спроса:

вместо массовой скупки бюджетных квартир для сдачи в аренду китайский средний класс ищет более качественное жильё;
приоритеты смещаются в сторону объектов для собственного проживания, образования детей или в качестве «запасного аэродрома».

Взлёт спроса из Мьянмы: экзистенциальный фактор

Самым драматичным феноменом 2025 года стал взрывной рост активности покупателей из Мьянмы. Гражданская война, валютный коллапс и политическая нестабильность вынуждают элиту и средний класс Мьянмы искать спасение для семей и капиталов в Таиланде.

По данным REIC (Real Estate Information Center):

Мьянма заняла второе место в рейтинге иностранных покупателей, обогнав Россию;
количество сделок — 439 единиц;
общая стоимость — 1,59 млрд бат.

Ключевые особенности спроса из Мьянмы:

экзистенциальный характер — покупка недвижимости ради жизни, лечения и обучения детей в безопасности;
основные локации — Бангкок и Чиангмай;
предпочтительный ценовой сегмент — 4–8 млн бат (средний и выше среднего).

Для тайских девелоперов этот поток клиентов стал своевременным источником дохода, компенсирующим падение внутреннего спроса.

Комплекс апартаментов на первой линии пляжа Най Янг

Российская динамика: от бума к стабилизации

Российский спрос, переживший пик в 2022–2024 годах на фоне геополитического кризиса, в 2025 году перешёл в фазу зрелой стабилизации:

в Q1 2025 количество сделок с россиянами снизилось на 2,4 % (288 единиц);
при этом общая стоимость покупок выросла на 6,9 %, достигнув 987 млн бат.

Происходит качественное изменение структуры спроса:

на первом этапе россияне массово приобретали недорогие студии и односпальные квартиры на Пхукете, часто дистанционно;
теперь на рынок выходят более состоятельные покупатели, интересующиеся премиальной недвижимостью, виллами с бассейнами и просторными семейными апартаментами.

Текущие особенности:

россияне сохраняют доминирование на рынке Пхукета;
в общенациональном масштабе их доля снижается;
сохраняются сложности с трансграничными переводами, но рынок адаптировался за счёт альтернативных инструментов: криптовалют и бартерных сделок.

Выводы: новые реалии международного спроса

В 2025 году тайский рынок недвижимости пережил кардинальную перестройку иностранного спроса:

Китай остаётся крупнейшим игроком, но меняет стратегию — от спекуляций к долгосрочным вложениям в качество.
Мьянма вырвалась на второе место, принеся принципиально новый тип покупателя — мотивированного безопасностью, а не доходностью.
Россия стабилизировала объём сделок при росте их средней стоимости, смещаясь в премиальный сегмент.

Эти тренды формируют новую карту инвестиционной привлекательности Таиланда:

Бангкок и Чиангмай становятся центрами притяжения для мьянманских покупателей;
Пхукет сохраняет статус главной локации для россиян, но с акцентом на премиум‑класс;
сегмент Luxury получает поддержку от всех трёх групп, компенсируя слабость массового рынка.