Рынки недвижимости на островах Пхукет (Таиланд) и Бали (Индонезия) по праву считаются одними из самых привлекательных направлений для иностранных инвесторов в Юго-Восточной Азии. Оба острова привлекают капиталы благодаря своему статусу мировых туристических центров, благоприятному климату и развитой инфраструктуре.
Однако, несмотря на это внешнее сходство, при ближайшем рассмотрении становится очевидным, что их инвестиционные ландшафты формируются под влиянием совершенно разных политических стратегий и правовых систем.
Рынок недвижимости Пхукета
Демонстрирует устойчивый рост, движимый синергией между восстановлением туристического сектора и значительным развитием инфраструктуры. В 2024 году остров принял более 14 миллионов посетителей, что способствовало росту спроса на элитное жилье и гостиничные услуги. Инфраструктурные проекты, такие как расширение международного аэропорта Пхукета и запланированный проект монорельсовой дороги, призваны еще больше улучшить транспортную доступность и, как следствие, увеличить стоимость недвижимости.
Российские инвесторы: являются лидерами по числу покупок, особенно в сегменте вилл. Их привлекают роскошь, уединение и возможность приобрести «второй дом в раю» по цене, значительно более низкой, чем в европейских городах. Цены на виллы, пользующиеся спросом у российских покупателей, варьируются от 20 до 60 млн батов.
Китайские инвесторы: традиционно доминируют на рынке кондоминиумов. Их мотивация — это в первую очередь инвестиции, а не личное проживание. Китайские покупатели предпочитают более доступные и компактные апартаменты, что позволяет им диверсифицировать свой капитал и получать доход от аренды.
Важно отметить, что в настоящий момент рынок Пхукета демонстрирует значительный рост за счет притока иностранного капитала. Однако, на фоне слабого внутреннего спроса, вызванного высоким уровнем задолженности тайских домохозяйств, эта зависимость от внешних факторов создает определенную уязвимость.
Экономические проблемы в Китае уже привели к снижению числа сделок со стороны китайских инвесторов, а геополитические события могут оказать прямое и непредсказуемое влияние на рынок. В отличие от других рынков, где внутренний спрос может служить подушкой безопасности, на Пхукете ликвидность и стоимость активов напрямую зависят от потоков иностранного капитала.
Рынок недвижимости Бали
Подобно Пхукету, является магнитом для иностранных инвестиций, но его структура и риски существенно отличаются. Он характеризуется более сложной, многоуровневой системой привлечения капитала и юридической реальностью, которая требует от инвестора глубоких знаний и осторожности.
Так, Индонезия применила многоуровневый подход к привлечению состоятельных иностранцев, создав несколько визовых программ, каждая из которых нацелена на определенный сегмент инвесторов.
виза «Второй дом» (Second Home Visa) рассчитана на состоятельных резидентов, желающих длительное время проживать на Бали. Для ее получения необходимо либо владеть недвижимостью стоимостью от $1 млн (титул Hak Pakai), либо иметь банковский депозит в размере не менее $130,000 в индонезийском банке. Виза выдается на 5 или 10 лет, но не дает права на работу.
А ещё есть так называемая «Золотая виза» (Golden Visa) — эта программа нацелена на привлечение ультра-состоятельных инвесторов и предпринимателей. Порог входа значительно выше и варьируется от $2.5 млн для 5-летней визы до $50 млн для 10-летней. Данная виза предоставляет держателю право на проживание, возможность ведения бизнеса и приоритетное обслуживание в государственных учреждениях, что явно нацелено на крупный корпоративный и институциональный капитал.
Плюс, для пенсионеров в Индонезии предусмотрена отдельная, менее требовательная виза. Для ее получения достаточно подтвердить ежемесячный доход в размере $1,500 или владение недвижимостью стоимостью от $35,000.
Этот многоуровневый подход Индонезии контрастирует с более унифицированной программой Таиланда (LTR-виза), которая, хотя и имеет разные критерии для каждой категории, все же объединена под одной структурой.
Секционирование рынка позволяет правительству Индонезии точечно привлекать разные потоки капитала, предлагая каждому сегменту соответствующие условия. Это свидетельствует о более дифференцированном подходе к стимулированию экономики через иммиграционные программы.
Правовая база для иностранных инвесторов: сложность и риски
Правовая система Индонезии, как и Таиланда, запрещает иностранцам прямое владение землей на правах полного и бессрочного владения. Однако, в отличие от Таиланда, где владение кондоминиумом является простым и безопасным путем, на Бали иностранные инвесторы должны выбирать из нескольких более сложных правовых структур:
Лизхолд (Leasehold) или Hak Sewa: наиболее распространенный и доступный способ для иностранных инвесторов. Он предоставляет право аренды земли и недвижимости на срок до 80 лет (с учетом продлений). Однако, главный недостаток этого титула заключается в том, что он не регистрируется в национальном земельном кадастре (BPN). Это означает, что безопасность инвестиции полностью зависит от качества и надежности нотариального договора и доверия к арендодателю. Такая юридическая «хрупкость» создает системный риск для инвестора.
Право пользования (Hak Pakai): данный титул предназначен для иностранных граждан, имеющих вид на жительство (KITAS/KITAP). В отличие от лизхолда, Hak Pakai регистрируется в земельном кадастре на имя иностранца, что обеспечивает более высокую юридическую защиту. Тем не менее, он имеет ограничения: может быть оформлен только на одну недвижимость и только для жилых целей.
Право на строительство (Hak Guna Bangunan — HGB): этот титул предназначен для компаний с иностранным капиталом (PT PMA). Он позволяет компании владеть землей и возведенной на ней недвижимостью на долгосрочной основе (до 80 лет) с целью получения дохода, что является обязательным условием. Эта структура является наиболее подходящей для коммерческих инвестиций, но сопряжена с высокими стартовыми затратами и требует постоянного соблюдения корпоративного законодательства.
юридический ландшафт на Бали требует от инвесторов не только знания, но и абсолютного доверия к местным юристам и нотариусам. Отсутствие единого, прямого и простого пути, сопоставимого с фрихолд-кондоминиумами в Таиланде, создает более высокий уровень юридического риска.
Этот риск должен быть тщательно оценен и, по возможности, компенсирован потенциально более высокой доходностью.
На сегодня рынок недвижимости Бали также переживает стремительный рост, который движется не только традиционным туризмом, но и массовым притоком «цифровых кочевников» и экспатов, ищущих место для долгосрочного проживания. Это создало спрос на элитную и экологически чистую недвижимость, а также на виллы, которые могут быть использованы как для личного пользования, так и для сдачи в аренду. Основной профиль иностранных покупателей на Бали составляют экспаты из Австралии, Европы, а также граждане России, которые видят в острове «безопасную гавань» на фоне глобальной геополитической нестабильности.
Сопоставление рынков недвижимости Пхукета и Бали
Комплексное сопоставление рынков Пхукета и Бали позволяет выявить фундаментальные различия, которые определяют их инвестиционную привлекательность и риски.
Так, Таиланд продемонстрировал гибкость и прагматизм, скорректировав свою программу LTR-визы в ответ на обратную связь рынка. Эта политика направлена на устранение барьеров и упрощение входа для широкого круга состоятельных инвесторов. Индонезия, напротив, выбрала путь сегментации, создав отдельную визовую программу для каждого уровня инвесторов — от «Золотой визы» для сверхбогатых до «Второго дома» для состоятельных резидентов. Такой подход позволяет правительству точечно управлять потоками капитала, что может быть более стратегически эффективным в долгосрочной перспективе.
Напротив, на Бали наиболее доступный вариант — лизхолд (Hak Sewa) — является юридически более хрупким, поскольку не имеет государственной регистрации в земельном кадастре. Это перекладывает основную ответственность за юридическую чистоту сделки на инвестора и его представителей.
Владение недвижимостью на Бали сопряжено с более сложными структурами (Hak Pakai, HGB), требующими наличия статуса резидента или регистрации компании.
Сравнение рыночных показателей и рисков
В общем и целом, по нашей оценке, рынок недвижимости острова Пхукет является более зрелым и туристически ориентированным, с четко выраженным профилем инвесторов (Россия, Китай).
Рынок Бали, хотя и активно движим туризмом, также опирается на динамичный рост сообщества цифровых кочевников и экспатов. Его сильной стороной является высокий потенциал доходности, который, однако, сопровождается высокими расходами на обслуживание и юридическими рисками, связанными с непрозрачностью владения.
ищущего юридическую безопасность, наиболее предпочтительным вариантом является Пхукет. Инвестиции во фрихолд-кондоминиумы предоставляют прямой, бессрочный и юридически защищенный титул собственности, который признан на международном уровне.
Этот путь наименее подвержен политическим рискам и рискам, связанным с непрозрачностью.
Для инвестора, ориентированного на высокий доход с определенными рисками, Бали предлагает более высокий потенциал доходности от аренды, особенно в сегменте вилл, благодаря синергии между традиционным туризмом и массовым притоком цифровых кочевников. Однако такая инвестиция требует крайней осторожности, поскольку самый доступный юридический путь (лизхолд) не имеет государственной регистрации, а другие варианты сопряжены с высокими затратами и сложными корпоративными структурами.
По нашему мнению, на сегодня оба этих рынка, и остров Пхукет, и остров Бали, являются не просто тропическими гаванями, а сложными экосистемами, которые вознаграждают инвестора за глубокое понимание политического ландшафта, правовых тонкостей и реальной, а не заявленной, рыночной динамики.
Читайте также нашу статью — Дубай VS Пхукет: инвестиционная дилемма для взыскательного инвестора.
