Какая арендная стратегия на Пхукете выгоднее: гарантированная доходность или рентал пул?

Разбор схем, рисков и реальных перспектив для инвесторов

Два основных типа жилья на Пхукете

1. Резиденции — квартиры в жилых комплексах, ориентированных на владельцев.
   • Можно сдавать, но доходность ниже.
   • Владелец может проживать в объекте в любое время.
2. Апартаменты — инвестиционные единицы, предназначенные исключительно для аренды.
   • Продаются с обязательным участием в управляющей программе.
   • Владелец не может свободно проживать в своей квартире.
   • Взамен — 14–30 дней бесплатного проживания в комплексе в год (по предварительной брони).
   • Обеспечивают максимальную доходность.

Подборка лучших объектов для инвестирования на Пхукете

Гарантированная доходность: стабильность и защита от рисков

Суть:
Инвестор получает фиксированный доход (обычно 5–7% годовых) на срок 2–5 лет, независимо от того, сдавалась ли квартира или простаивала.

Как это работает:

• Квартира куплена за 110 000 $ с контрактом на 3 года и доходностью 5%.
• Каждый год инвестор получает 5 500 $\ast \ast —итого\ast \ast 16\; 500$ за 3 года.
• Все расходы (уборка, сервис, коммунальные платежи) берёт на себя управляющая компания (УК).
• Выплаты — раз в год, обычно в начале года.

Плюсы:

• Полная защита от рисков — пандемии, низкой заполняемости, сезонного спада.
• Предсказуемость — вы точно знаете, сколько получите.
• Минимальные хлопоты — никакого участия в управлении.

Минусы:

• Доход ограничен — даже если спрос высокий, вы не получите больше.
• После окончания контракта условия могут быть пересмотрены.

На что обратить внимание:

• Доходность выше 7% — тревожный сигнал.
  • Либо девелопер завышает прогнозы.
  • Либо цена объекта искусственно завышена, чтобы покрыть выплаты.
• Надёжные застройщики предлагают реалистичные ставки (5–6%), подтверждённые опытом и репутацией.
• Мы сотрудничаем только с девелоперами, прошедшими испытание кризисами и доказавшими свою надёжность.

ТОП объекты для инвестиций за 100 000 USD

Рентал пул (rental pool): доход от реальных результатов

Суть:
Инвестор получает долю от фактической прибыли от аренды всего комплекса, а не фиксированную сумму.

Как это работает:
Все арендные поступления от всех квартир аккумулируются на счёте УК и распределяются по одной из двух схем:

1. 70/30 (инвестор / УК)
   • Делится чистая прибыль (после вычета всех расходов).
   • Инвестор видит детальную калькуляцию расходов.
   • Традиционная модель, но вызывает недоверие: владельцы сомневаются в прозрачности расходов.
2. 60/40 (инвестор / УК)
   • Делится валовая выручка.
   • Все расходы ложатся на долю УК — инвестор их не видит.
   • Более прозрачная схема, постепенно вытесняет 70/30.

Доход распределяется пропорционально площади квартиры в общей жилой площади комплекса — не важно, сдавалась ли конкретная квартира или нет.

Плюсы:

• Потенциал высокой доходности — в пиковые сезоны — до 9% и выше.
• Полный контроль над реальной прибылью.
• Возможность расти вместе с проектом.

Минусы:

• Нет гарантий — при низкой загрузке доход может быть минимальным.
• Зависимость от качества управления и маркетинга УК.

Подборка ТОП проектов на Пхукете с Rental Pool

Гибридные схемы: лучшее из двух миров

Современные застройщики всё чаще предлагают комбинированные модели, сочетающие стабильность и потенциал роста:

1. Минимальная гарантия + бонус от пула
   • Гарантия: 3–5%.
   • Если прибыль выше — разница делится 60/40 в пользу инвестора.
   • Идеально для тех, кто хочет защиту и рост.
2. Сниженная гарантия на старте + переход в пул
   • Первые 2–3 года — фиксированный доход (4–5%).
   • После выхода проекта на рынок — переход в rental pool.
   • Позволяет девелоперу «раскрутить» объект без рисков для инвесторов.
3. Гарантия в низкий сезон + пул в высокий
   • С мая по октябрь — фиксированная выплата.
   • С ноября по апрель — доход от фактической аренды.
   • Учитывает сильную сезонность Пхукета.
4. Доходность + фиксированное покрытие расходов
   • УК платит 4% годовых и дополнительно покрывает часть расходов (уборка, коммуналка).
   • Остаток прибыли делится по rental pool.
   • Снижает операционные заботы владельца.

Как выбрать комплекс с высокой доходностью: 5 ключевых факторов

1. Расположение
   • Близость к морю, пляжу, ресторанам, транспорту.
   • Удобство для туристов — залог высокой заполняемости.
2. Единая управляющая компания (УК)
   • Централизованное управление исключает конкуренцию между УК и демпинг цен.
   • Проекты с выбором УК = ниже доходность из-за разобщённости.
3. Специализация УК на туризме
   • УК, ориентированные на краткосрочную аренду, заинтересованы в максимальном количестве заселений.
   • Долгосрочная аренда = ниже ставки и доход.
4. Цена покупки
   • Чем раньше куплена квартира — тем выше доходность при росте арендных ставок.
   • На старте продаж цена за м² ниже, чем на этапе сдачи.
5. Pay back — доходность на этапе строительства
   • Некоторые застройщики платят до 5% годовых на вложенные средства ещё до сдачи объекта.
   • Это способ получить выгоду дважды:
     • Купить дешевле.
     • Начать зарабатывать до сдачи в аренду.

Итог:

Пхукет — это рынок с высоким потенциалом, но успех зависит не только от схемы, а от качества проекта, застройщика и управляющей компании.

Выбирайте осознанно — и ваша недвижимость будет приносить стабильный доход год за годом.

Мы уже 16 лет успешно консультируем инвесторов по недвижимости в Таиланде. Доверьтесь нашему опыту и узнайте все о возможностях на Пхукете!