2025 год стал переломным для российского рынка недвижимости. То, что ещё недавно считалось обычным инструментом покупки жилья, сегодня для большинства семей превратилось в непосильное бремя.
Что происходит на рынке ипотеки в России
В октябре 2025 года Центральный банк снизил ключевую ставку до 16,5 % — но ожидаемого облегчения заёмщики не получили. Рыночные ставки по ипотеке в банках достигли 28–29 % — это максимум за последние 13 лет.
На практике это выглядит так: при покупке квартиры за 12 млн руб. переплата по кредиту может составить до 69 млн руб. Фактически покупатель платит за пять квартир — а получает одну.
Заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин отметил: средний первоначальный взнос сейчас — 30 % и выше. Это делает ипотеку недоступной даже для семей с устойчивым доходом.
Единственная лазейка — льготная семейная ипотека под 6 % годовых. В сентябре 2025‑го на неё пришлось 67,1 % всех выданных жилищных кредитов. Но и тут грядут перемены.
Новые ограничения с 2026 года
С 1 февраля 2026 Минфин вводит правило «одна льготная ипотека на одну семью» (вместо прежнего «одна ипотека в одни руки»). Это значит: семьи, уже использовавшие льготу, не смогут получить новый кредит — даже если покупатель сменился.
Кроме того, обсуждается дифференциация ставок:
- 10–12 % — для семей с одним ребёнком;
- 6 % — для семей с двумя детьми;
- 4 % — для семей с тремя и более детьми.
Прогнозы: чего ждать дальше
Аналитики не видят поводов для оптимизма в ближайшей перспективе. Центробанк прогнозирует среднюю ключевую ставку на 2026 год в диапазоне 13–15 %, что может снизить рыночные ставки по ипотеке до 15–17 % годовых.
Но даже в этом сценарии ипотека останется невыгодной для большинства. Эксперты ожидают снижение выдачи семейной ипотеки на 20–25 % после введения новых ограничений.
- К началу ноября 2025 года средняя базовая ставка по ипотеке на новостройки достигла 25,45 % (данные ЕИСЖС).
- По оценкам портала Банки.ру, ставки на новостройки в крупных банках не опустятся ниже 17,4 %, а на вторичку останутся в диапазоне 17,8–22,49 %.
Фактическая ставка для заёмщика часто оказывается ещё выше: банки рассчитывают её индивидуально, исходя из скоринговых моделей и уровня риска.
Таиланд: альтернативная модель финансирования
На фоне кризиса доступности ипотеки в России рынок недвижимости Таиланда предлагает принципиально иную схему — беспроцентную рассрочку от застройщика на весь срок строительства (обычно 1–2 года).
Это не банковский кредит, а прямая договорённость между покупателем и девелопером.
Как это работает: типичный график платежей
- 100 000 бат — депозит при бронировании объекта.
- 30 % от стоимости — в течение 30 дней после депозита (подписание контракта).
- 20 % — после возведения 4‑го этажа (~3,5 месяца).
- 20 % — после завершения несущей конструкции и крыши (~7 месяцев).
- 20 % — после внутренней отделки (~10,5 месяцев).
- 10 % — при передаче ключей и регистрации права собственности.
Дополнительные возможности: многие девелоперы разрешают продолжить рассрочку после сдачи объекта. Это открывает два сценария:
- Личное использование: вы становитесь владельцем недвижимости и живёте в ней, выплачивая оставшиеся 50 % под 3–7 % годовых в течение нескольких лет.
- Инвестиционная модель: вы сдаёте жильё в аренду, покрывая платежи по рассрочке и получая дополнительный доход.
Сравнение с Россией:
- В Таиланде при ставке 7 % годовых переплата за 5 лет составит 18–20 % от остатка.
- В России при ставке 28 % годовых переплата за тот же срок превысит 100 % от суммы кредита.
Вывод
Покупка недвижимости за рубежом требует тщательного анализа рынка. Но в условиях российской ипотечной реальности такая альтернатива становится не просто привлекательной — а экономически оправданной для всё большего числа покупателей.
Главный вопрос сегодня — не «где купить», а «как сделать это разумно», избежав многолетних переплат и долговой нагрузки. Таиландская модель рассрочки предлагает именно такой подход.
Мы уже 16 лет успешно консультируем инвесторов по недвижимости в Таиланде. Доверьтесь нашему опыту и узнайте все о возможностях на Пхукете!
