Рынок недвижимости Таиланда в 2025 году представляет собой не единый монолит, а арену глубокого структурного раскола. Вместо общей тенденции мы наблюдаем поразительную дивергенцию, фундаментальное расхождение траекторий двух его ключевых центров. Это не временная рыночная флуктуация, а повесть о двух экономиках, существующих в границах одной страны.
С одной стороны, рынок кондоминиумов Бангкока переживает беспрецедентный кризис. Во втором квартале 2025 года количество новых проектов опустилось до «16-летнего минимума».
Было запущено всего 373 новых юнита, что представляет собой падение на 94.2% в годовом исчислении — спад, более глубокий, чем даже в разгар пандемии COVID-19. С другой стороны, Пхукет демонстрирует феноменальный рост.
Крупнейшие застройщики массово переключают свое внимание со столицы на остров, где в 2025 году ожидается запуск около 10 тыс. новых квартир, а прогнозы роста цен в ключевых районах достигают 10−15%.
Это расхождение является результатом действия двух противоположных экономических сил.
Рынок Бангкока, ориентированный на внутренних покупателей, оказался парализован внутренними кредитными ограничениями. В то же время рынок Пхукета, подпитываемый международным капиталом, процветает благодаря глобальным трендам и постпандемическим сдвигам в образе жизни.
Это создает два совершенно разных инвестиционных ландшафта с уникальными профилями рисков и возможностей. Инвестиции в Бангкок сегодня — это ставка на восстановление тайского потребителя, в то время как инвестиции в Пхукет — это ставка на продолжение глобальной миграции капитала и ценностей.
Кризис на столичном рынке — это идеальный шторм, вызванный совокупностью негативных факторов, которые обнажили его зависимость от здоровья внутренней экономики.
В основе замедления лежит «долговая гиря» — рекордно высокий уровень задолженности домохозяйств, достигший 90% ВВП. Этот фактор, усугубленный высокими процентными ставками, резко ограничил покупательную способность населения. Прямым следствием стал кредитный кризис: банки ужесточили условия кредитования, что привело к беспрецедентно высокому уровню отказов по ипотечным заявкам, который в 2024 году достиг 70%, особенно для объектов стоимостью ниже 3 миллионов бат. Это фактически отрезало от рынка основной пласт местных покупателей.
Одновременно с падением спроса застройщики столкнулись с ростом издержек. Увеличение стоимости строительных материалов и земли сократило их маржинальность, а общая экономическая неопределенность подорвала уверенность, заставив занять выжидательную позицию. Ведущие консалтинговые агентства подтверждают эту мрачную картину. Аналитики Colliers назвали ситуацию «четким сигналом, отражающим нерешительность покупателей и осторожность застройщиков», в то время как CBRE отметили «отсутствие признаков улучшения» и смещение фокуса девелоперов с запуска новых проектов на распродажу огромных существующих запасов.
Несмотря на общий спад, на рынке Бангкока существуют сегменты, демонстрирующие впечатляющую устойчивость.
Сегменты элитной и супер-элитной недвижимости (стоимостью от 250 тыс. бат за м2) продолжают процветать, достигая уровня продаж свыше 80%. Этот рынок привлекает состоятельных тайских покупателей и иностранных инвесторов, которые меньше зависят от банковского финансирования и ищут знаковые активы в престижных локациях.
Кроме того, на фоне недоступности покупки жилья для молодых поколений (Gen Z и миллениалов) растет спрос на аренду. Более 66% молодых тайцев предпочитают арендовать, а не покупать, что создает новые возможности для инвесторов, ориентированных на доход от аренды. Этот тренд поддерживается и растущим числом экспатриантов из Китая, Филиппин и Японии, формирующих стабильный спрос на качественное арендное жилье.
Текущая ситуация превратила Бангкок в «рынок покупателя». Застройщики, стремясь избавиться от нераспроданных запасов, предлагают значительные скидки и гибкие условия оплаты, что создает «золотые возможности» для инвесторов с наличными средствами.
Однако полноценное восстановление рынка во многом зависит от действий правительства. Аналитики возлагают надежды на возможные меры стимулирования во второй половине 2025 года, такие как субсидирование процентных ставок или налоговые льготы для покупателей жилья, которые могли бы оживить внутренний спрос.
Комплекс апартаментов в пешей доступности от пляжа, о.Пхукет
Пока Бангкок борется с внутренними проблемами, Пхукет переживает период беспрецедентного роста, подпитываемого совершенно иными силами.
Цифры говорят сами за себя. В 2025 году на рынок Пхукета, по оценкам, выйдет около 10 тыс. новых квартир, поскольку крупнейшие столичные девелоперы активно «переключают свое внимание с Бангкока на южный остров». Этот всплеск предложения подкрепляется высоким спросом: в 2023-2024 годах были зафиксированы рекордно высокие объемы продаж.
Прогнозы на 2025 год предсказывают уверенный рост цен в диапазоне 5−7%, а в районах с активно развивающейся инфраструктурой — до 10−15%.
Этот бум обусловлен идеальным сочетанием трех мощных драйверов:
1. Восстановление туризма: стремительное возвращение туристических потоков к допандемическим уровням (прогноз на 2025 год — около 40 миллионов иностранных туристов для всего Таиланда) обеспечивает стабильный и высокий спрос на краткосрочную аренду и недвижимость, связанную с гостеприимством;
2. Инвестиции в инфраструктуру: масштабные государственные и частные вливания в инфраструктуру острова, включая расширение международного аэропорта, строительство новых дорог и туннелей, а также планы по созданию сети легкорельсового транспорта, повышают доступность и открывают новые территории для застройки, что напрямую влияет на рост стоимости недвижимости;
3. Глобальная лайфстайл-миграция: Пхукет превращается в глобальный хаб для удаленных профессионалов, цифровых кочевников и семей, ищущих высокое качество жизни. Наличие международных школ мирового уровня, первоклассных госпиталей и развитой велнес-инфраструктуры делает остров идеальным местом для долгосрочного проживания, а не только для отдыха.
Расхождение между рынками Бангкока и Пхукета — это не просто циклический сдвиг, а фундаментальная переоценка понятия «ценности» в постпандемическом мире. Пандемия выступила катализатором глобальных трендов, таких как удаленная работа и повышенное внимание к здоровью и благополучию, что привело к смене инвестиционной парадигмы.
Происходит переход от чисто финансовой модели, ориентированной на доходность инвестиций (Return on Investment, ROI), которая исторически отдавала предпочтение экономическому центру страны — Бангкоку, к более сбалансированной модели «доходности с поправкой на образ жизни» (Lifestyle-Adjusted Return). В этой новой парадигме такие нефинансовые факторы, как качество жизни, личное пространство, доступ к природе и велнес-инфраструктуре, становятся важными, измеримыми компонентами инвестиционного решения и напрямую влияют на стоимость активов.
Пхукет, с его природными ресурсами, международными школами и улучшающейся инфраструктурой, оказался в идеальном положении, чтобы извлечь выгоду из этих новых приоритетов. В то же время, слабые стороны Бангкока — высокая плотность населения, зависимость от ослабленной внутренней экономики и избыточное предложение — стали еще более очевидными. Таким образом, девелоперы и иностранные инвесторы, устремившиеся на Пхукет, не просто гонятся за «горячим рынком»; они реагируют на структурный сдвиг в глобальном спросе. Это означает, что текущий бум на Пхукете — не временный пузырь, а начало долгосрочной перебалансировки всего инвестиционного ландшафта недвижимости Таиланда.
Появились вопросы? Напишите нам!
Наша команда с 16-летним опытом работы на рынке недвижимости Таиланда поможет вам разобраться в нюансах и найти лучший вариант на Пхукете!
