В глобальном портфеле недвижимости, особенно для русскоговорящих инвесторов, Дубай и Пхукет занимают особое место. Один — футуристичный мегаполис, возвышающийся над пустыней, синоним амбиций, порядка и стабильности. Другой — жемчужина Андаманского моря, привлекающая инвесторов высоким доходом и расслабленным тропическим образом жизни.
На первый взгляд, это выбор между двумя мирами. Но для инвестора дилемма глубже: это выбор между двумя разными инвестиционными философиями.
В Дубае инвестиция в недвижимость — это часть сложного, но прозрачного механизма, интегрированного в быстроразвивающуюся экономику. На Пхукете — это возможность стать частью прибыльной туристической индустрии, где успех зависит от сезонности и понимания местных культурных нюансов.
В этой статье мы проведем глубокий анализ, который позволит взглянуть на оба рынка глазами взыскательного инвестора, оценивающего не только цифры, но и скрытые риски, налоговые обязательства и, что не менее важно, образ жизни, который предлагает каждое из этих уникальных направлений.
Правовые основы: полная собственность или долгосрочная аренда?
Инвестиционная уверенность начинается с четкого понимания прав на собственность. Здесь Дубай и Пхукет предлагают кардинально разные подходы, каждый из которых имеет свои правила игры.
Дубай: в эмирате действует прозрачная и ориентированная на иностранного инвестора система. Ключевое слово здесь — Freehold-зоны, или специально выделенные районы, где иностранцы могут владеть недвижимостью в полную и бессрочную собственность, наравне с гражданами ОАЭ.
Это означает, что вы становитесь полноправным владельцем земли и строения, а ваши права защищены законодательством.
Кроме того, Дубай напрямую связывает инвестиции в недвижимость с получением резидентской визы. Вложение от 750 тыс. дирхамов (около $204 тыс.) дает право на получение двухлетней резидентской визы. Для более серьезных инвесторов, готовых вложить от $545 тыс., предусмотрена «Золотая виза» сроком на 10 лет, которая позволяет спонсировать членов семьи.
Интересно, что для получения визы можно использовать ипотеку: при условии, что первоначальный взнос составляет не менее 50% от стоимости объекта.
Пхукет: правовая структура на острове более сложная и требует внимательного подхода. Иностранцам доступны две формы владения: Freehold и Leasehold. Freehold, или полноценное владение, возможно только для квартир в кондоминиумах, но с важным ограничением: в настоящий момент иностранцам может быть продано не более 49% площади комплекса.
Если квота исчерпана, инвесторы переходят к наиболее распространенной форме — Leasehold, или долгосрочной аренде.
Договор Leasehold заключается на 30 лет с возможностью двукратного продления (30+30+30), что в сумме составляет 90 лет. Хотя это и является формой аренды, договор регистрируется в Земельном департаменте, и владелец лизхолда имеет право распоряжаться объектом как своей собственностью: сдавать, продавать, дарить и оставлять в наследство.
Доходность и окупаемость: погоня за процентами
Анализ финансовой привлекательности также выходит за рамки средних цифр. Здесь нам важно понять, какие факторы стоят за потенциальной прибылью.
Рынок Дубая отличается предсказуемым и стабильным ростом. Средняя годовая доходность от аренды жилой недвижимости составляет 5–7%. Наибольшую доходность, достигающую 6–10% в год, показывают студии и однокомнатные апартаменты.
Виллы, как правило, приносят около 3% годовых.
Главным двигателем рынка является устойчивый приток населения: только за первую половину 2024 года численность жителей выросла более чем на 50 тыс. человек. Это создает спрос на аренду и покупку жилья, что, в свою очередь, ведет к росту арендных ставок (от 4% до 31% в первой половине 2024 года) и стоимости недвижимости.
По прогнозам, в 2025 году цены на недвижимость в Дубае продолжат расти, однако рост будет заметно ниже показателей предыдущих лет.
Рынок Пхукета ориентирован на более высокий доход, который тесно связан с туристическим потоком. Курортная недвижимость в некоторых случаях здесь может приносить до 12% годовых, особенно в сегменте брендированных резиденций или квартир в востребованных кондоминиумах. Важным фактором является и сильный спрос со стороны русскоязычных туристов и инвесторов, которые, по данным информационного агентства ТАСС, занимают до 90% рынка аренды на острове в низкий сезон.
Еще одной особенностью является возможность получения высокой прибыли (до 30%) на этапе строительства, поскольку застройщики не используют банковские займы.
Скрытые расходы и налоговые обязательства
Чистая прибыль от инвестиций зависит не только от арендного дохода, но и от сопутствующих расходов и налогов.
В Дубае система налогообложения недвижимости проста и понятна. Основным платежом является единовременный регистрационный сбор (DLD Fee) в размере 4% от стоимости объекта. Важно, что в ОАЭ отсутствует ежегодный налог на владение недвижимостью. Однако владельцы должны оплачивать ежегодные сервисные сборы, которые покрывают расходы на обслуживание здания.
Что касается дохода от аренды, то 5% муниципальный налог ложится на плечи арендатора, а не собственника.
На Пхукете налоговая нагрузка при покупке, как правило, ниже, чем в Дубае, и составляет около 1-2% от стоимости объекта в виде регистрационного сбора. Налога на владение жилой недвижимостью также практически нет, за исключением элитных объектов стоимостью свыше 10 млн батов.
Это создает мощный стимул для стратегического планирования и получения резидентства; а также для серьезной консультации со специалистами, помогающими минимизировать налоговые издержки при аренде.
Жизнь за пределами портфеля: культура и климат
Важно понимать, что инвестиции в зарубежную недвижимость — это часто и инвестиции в новый образ жизни.
Так, про Дубай мы знаем, что это ультрасовременный, мультикультурный мегаполис, построенный на фундаменте строгих исламских традиций. Город ориентирован на бизнес, высокий темп жизни и карьерный рост.
Жизнь здесь может быть очень дорогой, особенно жилье и образование. Комфортный бюджет на месяц для одинокого человека составляет от $950 до $2700, а для семьи — от $4650. Климат Дубая экстремально жаркий большую часть года, что делает проживание в помещениях с кондиционированием и поездки на личном транспорте необходимостью.
Пхукет же предлагает расслабленный и гостеприимный образ жизни, что отражает знаменитый тайский менталитет «Страны улыбок».
Одним из главных преимуществ острова является наличие большой и хорошо развитой русскоязычной общины со своей инфраструктурой: русские школы, детские сады, рестораны и даже православный храм. Стоимость жизни здесь значительно ниже, чем в Дубае. Комфортный ежемесячный бюджет для одного человека составляет от $900 до $1800. На Пхукете царит тропический климат с практически идеальной температурой круглый год.
В общем и целом, сравнительный анализ рынков Дубая и Пхукета показывает, что оба направления являются привлекательными, но для разных типов инвесторов. Дубай предлагает предсказуемый и стабильный путь, где инвестиция в недвижимость — это стратегическое решение, интегрированное в амбициозную экономику и строгую правовую систему. Это рынок для тех, кто ищет стабильность и прямой путь к иммиграции.
Пхукет, в свою очередь, предлагает более высокую доходность и расслабленный образ жизни, но требует более глубокого понимания юридических нюансов и готовности к зависимости от туристического рынка.
Простыми словами, «трекать рубль» означает, что реальная покупательная способность недвижимости в Дубае для инвестора будет повторять динамику российского рубля, который со временем теряет свою ценность из-за инфляции и других макроэкономических факторов.
Мовчан считает, что номинальный рост цен на недвижимость ОАЭ в дирхамах может не компенсировать инфляцию или ослабление покупательной способности, что в конечном счете приведет к снижению реальной стоимости актива.
Кроме того, высокие операционные издержки, в частности сервисные сборы, могут существенно снизить чистую арендную доходность, делая ее менее привлекательной, чем кажется на первый взгляд.
Тем не менее, позиция Мовчана не учитывает ряд важных факторов, которые делают Дубай уникальной инвестиционной локацией. Во-первых, город функционирует как глобальный бизнес-хаб со стабильной экономикой и привлекательным налоговым режимом. Во-вторых, наличие визовых программ, напрямую связанных с инвестициями в недвижимость, является мощным драйвером спроса. Для многих инвесторов недвижимость — это не просто финансовый актив, а средство получения статуса резидента и доступа к деловой инфраструктуре, что имеет высокую нефинансовую ценность.
Мы же считаем, что, в конечном счете, Дубай — это инвестиция в «статус и принадлежность к бизнес-хабу» с более предсказуемым, хотя и замедленным, ростом. Пхукет, напротив, представляет собой инвестицию в «новый стиль жизни» с более высокой потенциальной доходностью.
Выбор между этими двумя направлениями зависит от индивидуальных целей, горизонта планирования и готовности инвестора к принятию определенных рисков.
Появились вопросы? Напишите нам!
Наша команда с 16-летним опытом работы на рынке недвижимости Таиланда поможет вам разобраться в нюансах и найти лучший вариант на Пхукете!
