Запад или восток?
Пхукет — это популярный курорт, который ежегодно привлекает миллионы туристов. В 2023 году остров посетили 11 миллионов человек, а доходы туристической отрасли составили 388 миллиардов бат (около $11,5 миллиардов). Прогноз на 2024 год обещает рост, и ожидается, что сфера гостеприимства принесет Пхукету около $12 миллиардов.
Основная часть этих доходов идет гостиницам и владельцам апартаментов. Поэтому, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость на Пхукете, мы неизменно говорим о входе в гостиничный бизнес.
Если взглянуть на карту острова, становится очевидным, что большинство лучших отелей расположены на западном побережье (Камала, Банг-Тао, Найтон). Это связано с тем, что именно здесь находятся лучшие пляжи, в то время как восточная часть острова не подходит для купания. В результате на западе активно развивается инфраструктура, строятся престижные комплексы, и сюда направляются самые состоятельные туристы.
Посуточная или долгосрочная аренда?
Работа на коротких сроках однозначно более выгодна. Туристы, которые приезжают на несколько месяцев, могут арендовать квартиру с одной спальней в хорошем жилом комплексе за 50-60 тысяч бат ($1500-1800) в месяц. При долгосрочной аренде обычно применяются скидки — от 20% до 50%, а если контракт составляет полгода и более, ставка может быть еще ниже.
Такую же квартиру можно сдавать посуточно за $100-150. Средняя заполняемость апарт-отелей на Пхукете составляет 74% (в высокий сезон — до 90%, в низкий — около 40%, а в пиковый период — 100%, включая новогодние праздники). Таким образом, апартаменты могут приносить от $2220 до $3330 в месяц в среднем по году, без учета дополнительных наценок в высокий сезон.
Сдавать самостоятельно или через управляющую компанию?
На рынке недвижимости Пхукета произошла революция, начавшаяся около восьми лет назад и продолжающаяся до сих пор. Глобальные гостиничные сети начали сотрудничать с местными застройщиками: девелоперы строят объекты по стандартам отелей, а международные бренды управляют ими.
Ранее на острове действовали множество мелких управляющих компаний и частных собственников, каждый из которых искал арендаторов своими силами — через сарафанное радио, социальные сети или агрегаторы.
Сегодня мелкие игроки сталкиваются с жесткой конкуренцией со стороны крупных международных гостиничных сетей, таких как Best Western и Sheraton. Эти компании обладают значительными ресурсами и опытом, что позволяет им обеспечивать высокую заполняемость при приличном среднем чеке как в высокий, так и в низкий сезон — именно то, что нужно инвесторам. Хотя отельный оператор возьмет часть прибыли, он также берет на себя почти все риски. Инвестор получает пассивный и часто гарантированный доход.
Новостройки или вторичка: что выбрать для инвестиций?
При выборе недвижимости на Пхукете многие инвесторы сталкиваются с вопросом: что выгоднее — новостройки или вторичный рынок? На этот вопрос есть четкий ответ: лучше всего приобретать новостройки.
Высокодоходные объекты
На вторичном рынке практически отсутствуют самые доходные объекты, такие как апартаменты в комплексах с профессиональным отельным управлением, расположенные в привлекательных курортных зонах. Эти объекты обеспечивают стабильный доход и высокий уровень заполняемости.
Брендированная резиденция на пляже Карон / KR-619P
Гарантированный доход
Многие инвесторы, приобретая новостройки, выбирают программы с гарантированным доходом на первые пять лет. Это означает, что продавать объект до истечения этого срока может быть невыгодно. Например, если первый инвестор купил квартиру за 3,5 млн бат и получает 7% гарантированного дохода, то при продаже за 4 млн бат новый покупатель будет обязан принять условия аренды, но его доход будет рассчитываться от первоначальной суммы — 3,5 млн бат.
Оптимальные сроки для продажи
Выгоднее всего продавать квартиру через пять-семь лет, когда цены на недвижимость вырастут после завершения строительства всей первой линии. Важно действовать сейчас, пока есть возможность приобрести объекты в топовых локациях.
Квартиры или виллы: что выбрать?
- Более высокая доходность квартир. Инвестирование в квартиры может принести больше дохода по нескольким причинам. Во-первых, расходы на виллы (покупка, содержание и ремонт) значительно выше, что снижает общую рентабельность.
- Спрос на аренду. Спрос на аренду вилл не так велик, как на квартиры. Виллы часто расположены в удалении от моря, и для отдыха в таких домах требуется автомобиль. Однако не все туристы готовы к вождению в незнакомой стране с левосторонним движением.
- Отсутствие профессионального управления. Многие виллы не имеют профессионального отельного управления. Их обычно сдают в аренду сами владельцы или небольшие компании, что негативно сказывается на качестве услуг и доходности.
- Легальность аренды. Большинство вилл не имеют отельной лицензии, что делает их легальную посуточную аренду невозможной. При долгосрочной аренде ставки значительно ниже, что также снижает потенциальный доход.
- Исключения из правил. Тем не менее, на Пхукете можно найти виллы с отельной лицензией и профессиональным управлением. Однако такие объекты стоят $2-3 миллиона и выше.
- Новостройки предпочтительнее вторички: они предлагают более низкие цены на старте продаж и высокодоходные объекты.
- Программы с гарантированным доходом защищают инвестиции и обеспечивают стабильный денежный поток.
- Квартиры более выгодны: они требуют меньших затрат на содержание и обладают большим спросом на аренду по сравнению с виллами.
- Важно учитывать легальность: наличие отельной лицензии у объектов недвижимости критически важно для получения максимального дохода от аренды.
Таким образом, для успешного инвестирования на Пхукете стоит выбирать новостройки и квартиры с профессиональным управлением, чтобы минимизировать риски и максимизировать доход.
Появились вопросы? Наша команда с 15-летним опытом работы на рынке недвижимости Таиланда поможет вам разобраться в нюансах и найти лучший вариант на Пхукете!
