Все мы хотя бы раз в жизни были похожи на человека, который забежал в супермаркет после двухдневной голодовки. Такой человек обычно хватает с полок всё подряд: быстрые углеводы, яркие упаковки, консервы и пачку чипсов. Он не смотрит на цены, не читает состав и не думает о пользе: его цель просто утолить голод.
Именно так выглядел российский покупатель зарубежной недвижимости в 2022–2023 годах: сделки совершались быстро, часто дистанционно, а главным мотивом был поиск «запасного аэродрома» в любой доступной юрисдикции.
Но потом пришел 2025-й. Тот же самый человек теперь снова заходит в магазин, но теперь он сыт. Он медленно катит тележку, внимательно читает этикетки, проверяет срок годности и сравнивает цену за грамм. Так вот, эта метафора лучше всего описывает ситуацию на рынке недвижимости. Эпоха «эмоционального бегства» закончилась: согласно свежему исследованию международного брокера Tranio, впервые за четыре года доля чисто инвестиционных запросов достигла рекордных 47%.
Это значит, что почти каждый второй россиянин, подумывающий о покупке зарубежной недвижимости, ищет не «крышу над головой» за границей, а эффективный актив для приумножения капитала. Давайте разберем, что именно выбирает «сытый инвестор» в 2025 году и почему Таиланд стал главным бенефициаром этого прагматизма.
Что покупают
Но если в «голодные» годы россияне скупали Турцию из-за простоты ВНЖ, то в 2025 году капитал потек в Юго-Восточную Азию. Таиланд показал феноменальные результаты, заняв рекордную долю в структуре спроса за последние 5 лет.
Сухие цифры новой реальности выглядят так: за три квартала 2025 года россияне приобрели в Таиланде 822 квартиры в кондоминиумах (учитываются только «белые» сделки с переходом права собственности). Это вывело Россию на 4-е место среди всех иностранных наций, сразу после «азиатских тигров» — Китая, Мьянмы и Тайваня.
Как изменился спрос
Внутренняя кухня спроса тоже изменилась: Пхукет сейчас самый настоящий «царь горы». Остров забирает 61% всех российских заявок. Здесь инвесторы действуют как опытные рантье: они ищут не просто квадратные метры у моря, а управляемую доходность. В приоритете — сервисные апартаменты под управлением отельных брендов и виллы в районах с дефицитом земли (Банг Тао, Лаян).
Ну а Бангкок и Паттайя на этом фоне — уже «расчетливый десерт». Так, спрос на недвижимость в Бангкоке вырос в прошлом году более чем в 1,5 раза, а в Паттайе — на 39%. Это маркер зрелости рынка: инвесторы начали диверсифицировать портфели, вкладываясь в столичную недвижимость ради стабильной долгосрочной аренды, а в Паттайю — ради низкого порога входа и высокой оборачиваемости.
А что же в других странах?
В ОАЭ «сытый покупатель» тоже стал избирательнее. Дубай, который раньше скупали не глядя, теперь подвергается жесткому анализу на предмет перегрева. Капитал начал мигрировать в соседние эмираты: например, в Рас-эль-Хайма (+60% интереса). Этот эмират стал магнитом благодаря строительству первого в ОАЭ казино Wynn Resorts. Россияне, помнящие эффект игорных зон в других странах, делают там ставку на взрывной рост цен на недвижимость вокруг будущего курорта.
Это классическая венчурная инвестиция: риск выше, но и потенциальный куш больше.
А ещё растёт Абу-Даби (двукратный рост): столица привлекает консерваторов, ищущих стабильность, культурную среду и отсутствие туристического хаоса Дубая.
Кстати, Европа тоже не полностью исчезла с радаров российских инвесторов: просто стратегия изменилась. Новости об ограничениях виз спровоцировали всплеск интереса к программам ВНЖ (+39% год к году), но теперь это не паническая скупка, а решение конкретных задач. На Кипре россияне стали лидерами среди иностранцев в Лимасоле (39% всех транзакций): здесь покупают «входной билет» в Европу через ПМЖ за инвестиции от €300,000. Ну и Греция остается востребованной как бюджетный вариант «золотой визы» (€250,000) при покупке объектов под реновацию.
В общем, российский инвестор образца 2025 года повзрослел. Он больше не хватает «первое попавшееся» из страха. Он выбирает, торгуется, изучает доходность и юридические риски. И, судя по статистике, самым вкусным блюдом в его меню на данный момент является Таиланд.
