В 2025 году тайский рынок недвижимости удивил даже опытных экспертов. С мая по август, когда обычно продажи идут плохо, российские покупатели неожиданно начали активно покупать недвижимость, что привело к рекордному спросу. Однако осенью, когда традиционно начинается активность с новыми проектами, рынок вдруг затих.
Причина колебаний: динамика курса российского рубля
Причина этой странной ситуации оказалась связана с колебаниями курса российского рубля.
Давайте разберёмся подробнее: за первую половину 2025 года около от всех запросов россиян на покупку жилья за границей пришлись на Таиланд.
Интересно, что резкий рост спроса в начале 2025 года совпал с укреплением рубля, что сделало зарубежные активы более доступными для россиян и упростило переводы денег за границу.
Актуальный курс доллара к рублю за год
Статистика сделок: рост суммы при снижении количества
В результате интерес к покупке недвижимости в Таиланде увеличился на по сравнению с тем же периодом прошлого года. Хотя общее количество проданных объектов немного снизилось, в первом квартале 2025 года общая сумма сделок россиян возросла на .
Тем не менее статистика от регулятора REIC показывает более сложную картину. В первом квартале 2025 года россияне заключили 288 сделок по покупке кондоминиумов на сумму 29 миллионов долларов. Это на меньше, чем в первом квартале 2024 года, когда было 295 сделок.
Это снижение числа сделок при увеличении общей суммы говорит о том, что на рынке остались в основном состоятельные покупатели, которые могут позволить себе дорогую недвижимость для сохранения капитала.
ТОП-5 Проектов на пресейле 25-26 год
Укрепление рубля как драйвер инвестиций
Активизация спроса в первой половине 2025 года произошла на фоне временного укрепления рубля, что обычно связано с жёсткой денежно‑кредитной политикой Центрального банка России. В этот период стоимость тайского бата в рублях снижалась.
Для российских инвесторов, стремящихся перевести капитал из рублей в более стабильные активы, это создало выгодные условия для инвестиций. Выгода от изменения курса могла достигать за квартал, что превышало доход от аренды ().
Таким образом, выгодный курс временно снижал высокие расходы на переводы и делал крупные сделки более привлекательными.
Осеннее затишье: влияние ослабления рубля
Однако во второй половине 2025 года курс рубля стал менее выгодным, и инвесторы начали «выжидать». Перевод капитала в условиях ослабления рубля приводит к потере покупательной способности, делая даже самые интересные объекты в Таиланде слишком дорогими.
Это осеннее затишье не означает, что интерес к тайскому рынку пропал — поисковые запросы остаются высокими. Оно лишь подтверждает, что активность сделок сильно зависит от ценовой ситуации. Инвесторы учитывают не только доходность объекта, но и выгоду от конвертации валюты.
Недвижимость в Таиланде как стратегия защиты капитала
В текущих условиях покупка недвижимости в Таиланде для россиян стала не просто вопросом жилья, а стратегией для защиты капитала: они выводят деньги из нестабильного рубля (RUB) в более надёжный и защищённый от инфляции тайский бат (THB). Это изменение делает финансовые факторы более важными, чем традиционные туристические.
Резиденции при отеле InterContinental на первой линии
Рост цен как дополнительный стимул для инвестиций
Спрос на тайскую недвижимость поддерживается стабильным ростом цен в твёрдой валюте. В 2025 году средние цены на Пхукете увеличились на в THB по сравнению с 2023 годом, особенно в сегментах «виллы с видом на море» и «апартаменты у пляжа».
Такой рост побуждает инвесторов вкладывать средства в активы, которые растут в цене, в отличие от вложений в волатильный рубль.
Позиция россиян на рынке кондоминиумов: итоги I квартала 2025 года
По данным REIC, в первом квартале 2025 года россияне заняли третье место по количеству купленных кондоминиумов в Таиланде, уступив Китаю и Мьянме. Общая стоимость приобретённого жилья составила около 29 миллионов долларов, при этом средняя стоимость одной покупки была относительно низкой — около 100 163 долларов. Средняя площадь купленного жилья составила 38,9 кв. метра.
Снижение числа сделок на по сравнению с первым кварталом 2024 года (295 сделок) важно. Если бы спрос был массовым, резкий рост затрат на переводы и нестабильность курса привели бы к значительному падению сделок. Однако снижение оказалось незначительным, а общая сумма сделок возросла.
Это объясняется тем, что большинство сделок заключаются на доступные студии и небольшие квартиры, которые покупаются для защиты капитала. В то же время более состоятельные инвесторы приобретают дорогие объекты, такие как виллы стоимостью свыше 50 миллионов THB, что увеличивает общую сумму сделок, несмотря на уменьшение их количества. Рынок стал более качественным, но менее массовым.
Также в 2025 году изменились предпочтения российских покупателей. Традиционно популярные места, такие как Пхукет и Самуи, начали терять интерес: спрос на Пхукете снизился на 14,35%, а на Самуи — на 13,59%. Это связано с насыщением рынка и высокой ценовой инфляцией.
В то же время наблюдается резкий рост интереса к более доступным регионам. Например, в Паттайе спрос увеличился на 52,88% за год. Здесь можно найти апартаменты от 1,75 миллиона THB, что значительно дешевле, чем на Пхукете, где цены начинаются от 4–7 миллионов THB.
Бангкок показал удивительный рост сделок — 504,89%. Это свидетельствует о растущем интересе к столице как к финансовому центру, где недвижимость рассматривается как ликвидный актив.
Прогноз на зимний сезон 2025/2026: ключевые факторы
Прогноз активности российских покупателей на зимний сезон 2025/2026 годов зависит от двух факторов: сезонности рынка и курса рубля.
Зимний сезон (Q4 2025 / Q1 2026) обычно активизирует продажи из‑за притока туристов и запуска новых проектов. В этот период привлекательны минимальные стартовые цены на новые объекты (presale/off‑plan), которые могут вырасти в цене до за 2–3 года по мере завершения строительства. Новые проекты уже анонсированы на Пхукете с планируемым сроком сдачи в 2025, 2026 и 2027 годах.
Сценарии развития рынка в зависимости от курса рубля
Если российские финансовые власти в конце 2025 года или начале 2026 года примут меры для стабилизации рубля, это создаст хорошие условия для рынка. Низкие стартовые цены на новые проекты и разблокированный отложенный спрос приведут к значительному росту активности на рынке недвижимости. Это будет похоже на «побег капитала в безопасное место», совпадающий с появлением новых предложений.
Если же рубль останется нестабильным или продолжит ослабевать, барьер для перевода капитала останется высоким. Спрос будет расти только за счёт сезонных факторов, таких как новые проекты, но в основном это будут состоятельные покупатели, для которых колебания курса менее важны. Чувствительные к цене инвесторы будут ждать, что ограничит общий объём сделок.
Выводы: новые приоритеты рынка
Таким образом, можно уверенно сказать, что спрос российских покупателей на недвижимость в Таиланде зависит от геофинансовых факторов. Традиционные показатели, такие как туристический поток и смена сезонов, отошли на второй план по сравнению с влиянием курса рубля и логистикой трансакций.
Рынок стал более гибким: каждый раз, когда рубль укрепляется, открывается кратковременное «валютное окно» для вывода капитала, а при его ослаблении сразу наступает затишье. Статистика первого квартала 2025 года подтверждает, что рынок стал более избирательным и ориентированным на состоятельных инвесторов, которые рассматривают недвижимость как надёжный актив для защиты своих средств.
Также читайте нашу статью — Москва vs Пхукет. Динамика цен на недвижимость в Москве и на Пхукете в период 2010-2025 гг.
