Покупка зарубежной недвижимости в современных условиях напоминает блуждание по запутанному лабиринту. Вы ясно видите свою цель — заветную виллу или просторный кондоминиум на Пхукете, — но путь к ней преграждают постоянно меняющиеся правила валютного контроля, банковские санкции и строгие требования тайского законодательства. Одно неверное движение (например, неправильно указанное назначение платежа) — и ваши деньги могут застрять, а сделка оказаться под угрозой срыва.
Именно поэтому при оплате таких покупок нужен надежный проводник и четкий план действий.
Мы подготовили пошаговую инструкцию, которая поможет вам без особых сложностей оплатить тайскую недвижимость из РФ.
Шаг 1: ищем банк со SWIFT-переводами
Хотя многие крупные российские банки отключены от системы SWIFT из-за санкций, на рынке остается достаточно «окон». Вы можете перевести деньги со своего счета в российском банке, который не попал под жесткие ограничения.
Среди банков, которые продолжают осуществлять валютные переводы (на начало 2026 года): ОТП Банк, Кредит Европа Банк, Газпромбанк и другие.
В среднем такие банки берут от 1% до 3% за перевод.
Важно: ситуация с банками-корреспондентами меняется непредсказуемо часто, поэтому перед сделкой обязательно придите в отделение выбранного банка с договором купли-продажи и уточните, пройдет ли платеж в Таиланд в вашей валюте.
Шаг 2: священная справка FET
В Таиланде есть строгое правило: чтобы иностранец мог легально оформить квартиру в 100% собственность (фрихолд), деньги на ее покупку должны прийти из-за границы и строго в иностранной валюте (например, в долларах или евро).
Тайский банк примет ваши доллары, сам конвертирует их в баты и выдаст вам важнейший документ: FET (Foreign Exchange Transaction Form). Это официальное подтверждение того, что капитал заведен в страну легально. Без этой справки Земельный департамент Таиланда просто не переоформит на вас недвижимость.
Шаг 3: страховка от проблем в тайских банках
Раньше иностранцу было легко открыть счет в тайском банке по обычному штампу по прибытии, однако в 2025–2026 годах правила ужесточились. Открыть личный счет в тайском банке теперь можно только при наличии долгосрочной визы (рабочей, пенсионной, студенческой, LTR). Обычные туристические визы больше не подходят.
В конце 2025 года Центробанк Таиланда также обязал банки проводить тщательную проверку (KYC/AML) всех входящих переводов нерезидентов на сумму свыше 200 тыс. долларов США. Банк попросит доказать законность происхождения средств и предоставить договор купли-продажи.
Что делать, если тайского счета нет? Не переживайте. Вам необязательно открывать личный счет в Таиланде. При покупке первичной недвижимости, вы переводите деньги из российского банка напрямую на банковский счет тайского застройщика. Застройщик сам закажет для вас справку FET в своем банке и подготовит документы для регистрации.
Таким образом, алгоритм действий при покупке тайской недвижимости выглядит так: сначала подписываете договор купли-продажи с застройщиком, затем идете в неподсанкционный банк РФ с договором и паспортом и переводите доллары/евро со своего счета в РФ напрямую на счет застройщика в Таиланде. Застройщик получает валюту, банк конвертирует ее в баты и выдает FET. Ну а вы становитесь полноправным владельцем тайской недвижимости. Вроде совсем несложно.
Мы уже 16 лет успешно консультируем инвесторов по недвижимости в Таиланде. Доверьтесь нашему опыту и узнайте все о возможностях на Пхукете!
