Как купить дом в Таиланде: алгоритм сделки, цены, советы, нюансы

В этой статье мы собрали самую важную информацию для тех, кто хочет купить виллу в Таиланде. Расскажем, как проходят и регистрируются сделки, какие виды домов можно найти на рынке, сколько они стоят и что влияет на цену.

Если у вас останутся вопросы — обращайтесь. Мы вас проконсультируем.

Алгоритм сделки: чем покупка дома, отличается приобретения квартиры

Начнем с главного: иностранцы имеют право покупать все виды недвижимости в Таиланде, в том числе дома и виллы с земельными участками. Процедура сделки такая же, как при покупке квартиры, но регистрация прав собственности проходит по-другому.

Покупка на физическое лицо: фрихолд или лизхолд?

По законам Таиланда, иностранец – физическое лицо может взять квартиру, как в полное владение (freehold), так и в долгосрочную аренду (leasehold).

При покупке объекта с землей, дом можно зарегистрировать во фрихолд или лизхолд, а участок под ним – только в лизхолд.

Договор аренды на землю оформляется на 30 лет и потом дважды обязательно продлевается на такой же срок (общий период — 90 лет). Некоторые застройщики предлагают лизхолд на 120 лет, иногда встречается и безлимитное продление.

Раньше иностранцы, особенно из России, стремились зарегистрировать здание в полную собственность. Во многом потому, что не понимали, как работает лизхолд, и не доверяли этой схеме. В России и странах СНГ такой формы владения недвижимостью нет, но она широко распространена, например, в Великобритании и ОАЭ.

Лизхолд дает собственнику такие же права, как и фрихолд – продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду… Словом, вы можете делать с недвижимостью всё, что захотите. Эти сделки регистрируются в Земельном департаменте и полностью защищают права собственников.

Единственное ограничение – следить за оставшимся временем действия договора аренды. Но по факту, сложно представить, что вы будете владеть недвижимостью 90 лет и никому её за это время не продадите. А с новым собственником заключат новый договор лизхолда на новый срок.

Когда иностранцы лучше познакомились с рынком недвижимости Таиланда, разобрались с законами, которые здесь работают, число лизхолд-сделок начало расти. Сейчас и участки, и виллы, и квартиры всё чаще оформляют в долгосрочную аренду. Тем более что это позволяет сэкономить на налогах.

Покупка на компанию: риски и возможности

Оформить землю в полную собственность можно на юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде. Схема непростая, юристы не всегда советуют идти этим путем.

Чтобы зарегистрировать в Таиланде юрлицо, на одного учредителя-иностранца должно приходиться минимум два тайца. Раньше зарубежные покупатели создавали компании, оформляли на них собственность, а деятельность не вели.

Но в Земельном департаменте заметили, что в стране появилось много фирм, которые налоги не платят, а просто владеют недвижимостью. И сейчас чиновники очень внимательно проверяют тайских учредителей – насколько они платежеспособны, откуда у них деньги, вносили ли они доли в компанию.

Если будут подозрения в подлоге – могут выписать серьезный штраф или назначить другое наказание, вплоть до тюремного заключения.

«Серые» схемы уходят в прошлое, т.к. в большинстве случаев не имеют смысла. Если вы покупаете виллу от застройщика, то арендуете землю у компании, а не физического лица. С юридической точки зрения, это полностью безопасно. Фирма даже не может обанкротиться, пока у нее на балансе висят земли и дома, находящиеся у иностранцев в долгосрочной аренде.

Единственный случай, когда юристы рекомендуют не соглашаться на лизхолд – покупка дома на вторичном рынке у продавца-тайца. Семьи в Таиланде большие, земельными участками они могут владеть столетиями, и сложно убедиться в том, что через год не появится какой-нибудь родственник, который заявит свои права на имущество.

Иностранцу лучше отказаться от покупки такого объекта или регистрировать его на юрлицо, желательно, действующее, а не «спящее».

Схема с покупкой недвижимости на юрлицо надёжная, но только в случае, если всё проходит легально – компания действительно работает в Таиланде. С 2024 года правительство Таиланда начало серьезные проверки  компаний с «фиктивными» акционерами, недвижимостью на балансе, с нулевой отчетностью.

Ещё один тип сделок, которые иногда встречаются на рынке – покупка акций действующей компании, которая уже владеет домом с землей. В этом случае иностранец становится соучредителем, ему будет принадлежать всё, что находится на балансе фирмы.

Но будьте внимательны: кроме недвижимости у компании могут быть долги и обременения. В таких сделках необходим тщательный аудит.

Виды и типы домов в Таиланде

В Таиланде строят дома нескольких типов:

• виллы – отдельностоящие особняки с садом и, возможно, бассейном;
• таунхаусы – несколько объединенных общими стенами с соседями домов с отдельными входами;
• твинхаусы – одно здание для двух владельцев с разными входами.

Все виды домов в Таиланде делятся на две категории: резидентские и отельные. Первые предназначены для постоянного или длительного проживания, вторые – скорее, для отдыха и получения дохода, впрочем, никто не мешает жить в них круглый год.

Резидентские дома: для жизни в Таиланде

Резидентские комплексы вилл и таунхаусов строят на отдалении от пляжей и главных туристических зон. В расчёте на тех, кто будет жить в Таиланде постоянно, иметь автомобиль.

Обычно дома там покупают пенсионеры из Европы, США, России и стран СНГ, которые приезжают «зимовать». Часто виллы берут семьи, которые перебираются в Таиланд и отправляют детей учиться в международные школы (на Пхукете их несколько).

Среди покупателей резиденстких комплексов есть и туристы, которые каждый год по несколько месяцев проводят в Таиланде и любят жить домах, а не в квартирах.

В туристических регионах, например, на Пхукете застройщики обычно ориентируются на зарубежный спрос. Поэтому при создании комплекса вилл сразу планируют там минимальную инфраструктуру, без которой иностранцы не будут покупать дома.

Как правило, у всех охраняемая территория (будка охранника, шлагбаум, видеонаблюдение), обслуживающий персонал (например, садовник, который следит за общей территорией).

Если комплекс масштабный, на 50-60 домов, то там делают места для общего отдыха — разбивают парк и открывают ресторан. В небольших проектах на 10-15 вилл создавать общественные зоны нерентабельно – обычно у каждого свой садик и бассейн.

Виллы при отелях: для отдыха и дохода

В последние годы некоторые 5-звездочные отели стали строить на своей территории виллы класса люкс. Располагаются такие проекты в самых престижных туристических регионах, рядом с пляжами.

В этом случае собственнику будет доступна вся обширная инфраструктура гостиничного комплекса – бассейны, спа, тренажерные залы, рестораны и многое другое. Также к вилле прилагается первоклассный сервис: от уборки и стрижки газонов до сдачи в аренду.

Ключевые покупатели – состоятельные иностранцы, которые регулярно отдыхают в Таиланде. Они покупают виллу в любимом отеле, например, в районе Лагуны на Пхукете, приезжают туда на несколько недель в году, а в остальное время сдают в аренду через гостиничного оператора. Все заботы о содержании дома тоже несет управляющий.

Расценки на проживание в подобных виллах высокие – $20-50 тыс. в месяц. Но заполняемость ниже, чем у апартаментов. В результате итоговая доходность у виллы будет меньше, чем у нескольких квартир, купленных за те же деньги. Поэтому собственная вилла при отеле – это, скорее, для статуса и отдыха премиум-класса, чем для заработка на аренде.

Цены на дома и виллы в Таиланде

До 2014 года 50% сделок на Пхукете мы – Exotic Property – проводили с домами, 50% – с квартирами. Сейчас пропорция изменилась: 90% покупателей выбирают апартаменты, и только 10% – виллы и таунхаусы.

Причин несколько…

Во-первых, сегмент доходных апартаментов в Таиланде вышел на новый уровень. Стали появляться комплексы под управлением ведущих отельных сетей мира, которые гарантируют собственникам максимальную рентабельность. Покупатели смотрят на итоговую доходность и видят, что вилла принесет 4-6% годовых, а квартира – 7-12%. И принимают решение: вложить деньги в апартаменты, а на заработанные средства снимать себе виллу для отдыха.

Во-вторых, виллы просто дороже. А значит, и число потенциальных покупателей ниже. Чтобы вы поняли, какие дома сможете найти с разным бюджетом, приведем типичные цены для Пхукета.

Недорогие дома на Пхукете

Минимальный бюджет, который вам понадобится для покупки, – $150 — 200 тыс. За эти деньги сложно, но можно найти новый дом или таунхаус с 2 спальнями, площадью около 100 кв. м.

Расположен он будет на расстоянии 5-7 км от пляжа, зато рядом будет вся инфраструктура для постоянного проживания.

Участок, скорее всего, окажется маленьким (около 100-200 кв. м), за дополнительные деньги часто дают возможность установить на нем бассейн. В некоторых комплексах есть общие бассейны и тренажерные залы.

Даже недорогие виллы в Таиланде продаются с полной отделкой. Обычно они оборудованы сантехникой, кондиционерами, встроенными шкафами, т.е. тратиться на ремонт не придется.

Дома и виллы среднего класса

Если вы мечтаете о просторной вилле (около 200 кв. м) с садиком и бассейном, будьте готовы заплатить от $350 тыс. Цена во многом зависит от площади участка. Можно ориентироваться на такую пропорцию: 2-3 сотки – от $300 тыс., 4 сотки – от $500 — 600 тыс., 7-8 соток – $800 тыс. и выше.

Кстати, последний вариант, по меркам Пхукета, это уже очень большой участок, найти новую виллу с садом в 20-30 соток здесь крайне сложно.

Вышеописанные цены касаются домов, построенных на расстоянии 3-5 километров от моря. Причем, без вида на воду с участка. Рассчитывайте на то, что видовая земля, а тем более, участки с выходом к пляжу, будут в разы дороже.

Элитные виллы на Пхукете

Премиальные виллы строят у воды или на видовых участках в горах. Их в целом на Пхукете немного, а в последние годы стало ещё меньше: из-за повышения цен на землю застройщики всё чаще предпочитают отдавать лучшие участки под апартаменты, на которых они больше заработают.

По поводу видовых вилл в горах надо понимать один нюанс. Многие думают, что купят большой дом с видом на море для семейного отдыха, дети будут бегать по саду, плескаться в бассейне… На практике этот сценарий реализовать не получится.

Видовые участки на Пхукете расположены на склонах, застройщик физически не сможет сделать там большой сад. Они срезают часть почвы, вбивают сваи, ставят дом, перед которым заливают небольшую бетонную площадку с бассейном и заборчиками. Это вариант не семейный, там не будет лужайки, на которой ребенок сможет играть. Плюс, склоны действительно крутые, ходить пешком вверх-вниз будет непросто.

Если интересуют видовые дома в горах, рассчитывайте на сумму от $1-2 млн. В качестве альтернативы можно рассмотреть просторные пентхаусы в элитных комплексах у моря – виды тоже будут потрясающие, цены примерно такие же. При этом: близость к пляжу, богатая инфраструктура комплекса и, при желании, фрихолд.

Вилла прямо на берегу или на холме с прямым спуском к морю будет стоить от $5 млн.

Виллу при отеле можно купить за $1-3 млн. Она будет расположена не на первой линии (там строят корпуса гостиницы), но в паре минут ходьбы от пляжа.

Преимущество этого формата: 5-звездочный сервис, от шаттл-баса до дворецкого, никаких забот о содержании дома, возможность сдавать в аренду через гостиничного оператора и зарабатывать 4-6% от цены виллы ежегодно.

Подведем итог

• Иностранцы имеют право владеть частными домами в Таиланде. Leasehold-сделки в случае покупки у застройщика полностью защищают права зарубежного собственника.
• В Таиланде строят виллы в резидентских поселках, предназначенных для длительного или постоянного проживания, так и в отельных комплексах.Последние можно сдавать в аренду через гостиничного оператора, но доходность в процентах будет ниже, чем в случае с квартирами.
• Диапазон цен на дома в курортных регионах Пхукета: от $150 тыс. до $15 млн.На стоимость влияет площадь участка и дома, класс и качество комплекса, расположение относительно моря и важной инфраструктуры, вид с участка, наличие дополнительных сервисов и отельного управления.

Остались вопросы? Обращайтесь! Мы 15 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке Пхукета и поможем вам в этом разобраться. Оставьте заявку на бесплатную консультацию.