В постпандемическом ландшафте мирового туризма Пхукет демонстрирует не просто восстановление, а фундаментальную трансформацию своей экономической модели. Остров стремительно превращается из популярного курорта для массового туриста в глобальный центр притяжения для состоятельных путешественников и инвесторов.
Этот сдвиг, подкрепленный целенаправленной государственной политикой и рекордными финансовыми показателями, создает идеальные условия для беспрецедентного бума на рынке элитной недвижимости, в авангарде которого находятся брендированные резиденции. Анализ текущих тенденций показывает, что нынешний рост бронирований в пятизвездочных отелях — не просто статистический показатель, а прямой предвестник и катализатор инвестиционной активности в секторе элитного жилья.
В то время как Таиланд в целом все еще находится на пути к полному восстановлению допандемийных туристических потоков, Пхукет демонстрирует исключительную динамику. Так, в первом полугодии 2025 года общее количество международных туристов в Таиланде всё ещё оставалось значительно ниже уровня аналогичного периода 2019 года.
Ключевую роль в этом успехе играют три страны: Россия, Индия и КНР. В прошлом году Россия стала безоговорочным лидером по числу международных прибытий на Пхукет: в 2024-м остров посетили 1,07 миллиона российских туристов, что на 26% больше, чем годом ранее. Вместе с Китаем (998 тыс. прибытий) и Индией (481 тыс. прибытий) эти три государства обеспечили 45% всего международного турпотока на остров.
Развитие туризма и инфраструктуры
Концентрация спроса со стороны крупных и экономически активных рынков создает мощную и предсказуемую основу для развития туристической и жилой инфраструктуры премиум-класса.
Результаты уже очевидны: в первом квартале 2025 года доходы от туризма в стране выросли на 10,5% при росте числа прибытий всего на 2%. Это прямое доказательство того, что туристы стали тратить больше, останавливаться на более длительный срок и выбирать более дорогие варианты размещения и услуг.
Данный тренд находит яркое отражение в статистике бронирований отелей на Пхукете, где спрос на пятизвездочные отели стремительно растет.
Рост цен и заполняемости
Например, по данным туроператора «АНЕКС Тур», доля бронирований отелей категории 5* выросла с 20% в зимний сезон до 24% летом, что отчасти стимулируется выгодными сезонными скидками именно в люксовом сегменте. Другие крупные игроки рынка, такие как PEGAS Touristik и Coral Travel, сообщают, что на долю дорогих отелей приходится от 15% до 20% их общего объема продаж!
В первом полугодии 2025 года, в высокий сезон, ADR достиг нового пика в 6 837 бат, что на ошеломляющие 64% превышает допандемийный уровень! Это, скажем честно, просто огромный рост, и этот рост был обеспечен в первую очередь люксовым и премиальным сегментами.
В свою очередь, среднегодовая заполняемость отелей в 2025 году выросла до 69,8%, а в пиковые месяцы (январь-февраль) превышала 90%. Как следствие, доходность на доступный номер (RevPAR) также превзошла допандемийные показатели, достигнув 3 581 бат в 2025 году.
В совокупности эти факторы привели к тому, что в 2025 году Пхукет сгенерировал более 481,4 млрд бат дохода от туризма, что на 24% больше, чем в предыдущем году. Высокая прибыльность отелей не только укрепила финансовое положение их владельцев, но и дала девелоперам уверенность и капитал для запуска новых, еще более амбициозных проектов, включая жилые комплексы.
Кто летит на Пхукет
Кстати, изменился не только объем, но и качественный состав туристического потока: в прошлом году состоятельные российские туристы стали одной из доминирующих сил на рынке элитного отдыха. Они целенаправленно выбирали премиальные варианты размещения, такие как виллы с услугами персонального батлера, и были готовы платить за приватность и эксклюзивность.
В этом году их выбор падает на курорты мирового класса: Banyan Tree, Trisara и Amanpuri, где стоимость проживания на вилле за одну ночь может варьироваться от 34 тыс. до более чем 123 тыс. бат.
Критически важным является и демографический сдвиг. Поколения Z и миллениалы (в возрасте от 18 до 44 лет) теперь составляют 58% международных пассажирских прибытий на Пхукет, что эквивалентно 3,29 млн посетителей. Эта молодая, состоятельная и технологически подкованная аудитория ценит не столько пассивную роскошь, сколько уникальный опыт и стиль жизни.
Именно здесь возникает прямая синергия между туризмом и рынком недвижимости: ведь для этой категории туристов отдых в роскошном брендированном отеле становится своего рода тест-драйвом.
Что бронируют отдыхающие
Получив положительный опыт от пребывания, например, в Anantara Mai Khao Phuket Villas или The Shore At Katathani, турист естественным образом начинает рассматривать возможность приобретения недвижимости под тем же брендом.
Таким образом, успешная работа люксового отеля напрямую генерирует спрос на ассоциированные с ним брендированные резиденции, превращая довольных гостей в потенциальных инвесторов. Этот феномен «попробуй, прежде чем купить» является одним из ключевых драйверов роста рынка элитной недвижимости на острове.
Спектр брендов, работающих в этом сегменте, постоянно расширяется. Есть здесь и гостиничные бренды (они составляют основу рынка), и негостиничные бренды (растущий и всё более влиятельный тренд, который формируют модные дома типа Armani или Versace, автомобильные производители вроде Porsche и Aston Martin и популярные лайфстайл-бренды), и автономные резиденции (Standalone Residences): важная эволюция концепции, при которой жилой комплекс не привязан к отелю, но управляется по стандартам бренда и предоставляет его фирменный сервис.
Бум брендированных резиденций
Вообще 2025 год стал самым активным за последнее десятилетие с точки зрения запуска новых проектов. Сейчас тайский конвейер брендированных резиденций работает на полную мощность: в разработке и продаже находятся 26 объектов с общим фондом более 4 258 единиц.
Безусловным сердцем этого бума является так называемый «нексус Чернгталай-Лаян» на престижном западном побережье Пхукета, включающий в себя районы Банг Тао и Лаян. Здесь сосредоточена самая высокая на острове концентрация брендированных проектов — 14 объектов с 2 352 жилыми единицами.
На этот район приходится 58% всех продаж новых кондоминиумов. Один только Лаян контролирует 31% рынка брендированных резиденций по количеству юнитов. Привлекательность этой локации обусловлена уникальным сочетанием факторов: близость к интегрированному курорту мирового класса Laguna Phuket, развитой лайфстайл-инфраструктуре и элитным пляжным клубам.
Брендированные апартаменты на Пхукете на пляже Банг Тао
Кто покупает элитную недвижимость
Профиль покупателя также претерпел эволюцию. Постпандемический всплеск спроса возглавили покупатели из России, на долю которых в 2023 году пришлось около 70% всех иностранных покупок. Они отдавали предпочтение большим виллам стоимостью от 20 до 60 миллионов батов и кондоминиумам в ценовом диапазоне от 5 до 10 миллионов батов.
Покупатели из Китая, в свою очередь, чаще выбирают кондоминиумы в качестве второго дома для отдыха или для сдачи в аренду.
Синтезируя анализ туристических потоков, динамики рынка и новых проектов, можно составить взвешенный прогноз для инвесторов, рассматривающих Пхукет: остров, несомненно, предлагает уникальные возможности, однако успех требует глубокого понимания не только потенциальных преимуществ, но и сопутствующих рисков.
Долгосрочная перспектива выглядит позитивно, но она обусловлена способностью острова справиться с вызовами собственного бурного роста.
Мы уверены, что несколько фундаментальных факторов будут поддерживать рынок недвижимости Пхукета в долгосрочной перспективе, создавая благоприятные условия для роста стоимости активов.
Этих факторов всего три: инвестиции в инфраструктуру, реформы и эволюция рынка. Остановимся чуть подробнее на каждом из них.
Устойчивые инвестиции в инфраструктуру: продолжающаяся модернизация аэропорта, дорожной сети и планов по созданию легкорельсового транспорта не только повысит туристическую привлекательность, но и улучшит качество жизни для постоянных жителей. Улучшение транспортной доступности исторически является одним из главных драйверов роста цен на недвижимость.
Потенциальные правовые реформы: правительство Таиланда активно обсуждает два законопроекта, которые могут кардинально изменить правила игры для иностранных инвесторов. Речь идет о предложении увеличить срок аренды земли для иностранцев с 30 до 99 лет и поднять квоту иностранной собственности в кондоминиумах с 49% до 75%. В случае принятия эти реформы станут мощнейшим катализатором, который привлечет на рынок новую волну иностранного капитала и значительно повысит ликвидность и ценность существующих активов.
Созревание рынка: эволюция Пхукета от чисто туристического направления к многофункциональному острову с сильной жилой и лайфстайл-составляющей обеспечивает более стабильную основу для роста. Спрос все больше определяется конечными пользователями — семьями с детьми, удаленными профессионалами, пенсионерами — а не только краткосрочными спекулянтами. Эта диверсификация спроса делает рынок более устойчивым к внешним шокам.
Появились вопросы?
Наша команда с 15-летним опытом работы на рынке недвижимости Таиланда поможет вам разобраться в нюансах и найти лучший вариант на Пхукете!
