В Таиланде давно стало прописной истиной утверждение, что Пхукет — не просто тропический рай, а сложный, динамично развивающийся организм, который сегодня столкнулся с экзистенциальным вызовом: физическим дефицитом земли.
Резкий рост цен на участки, усугубленный постпандемийным бумом, заставляет девелоперов переосмысливать свои стратегии, а весь остров — задуматься о будущем.
На основе детального анализа ситуации рассмотрим, как Пхукет переживает «кризис земли» и какое будущее его ждет.
Чтобы понять сегодняшний кризис, необходимо оглянуться на путь, который прошел наш самый любимый тропический остров. Девелоперская история Пхукета — это череда бурных волн роста, каждая из которых оставила свой след на его облике.
Напомним, что развитие Пхукета как международного курорта началось с освоения западного побережья. Тогда девелопмент носил относительно скромный характер: строились виллы и невысокие кондоминиумы. Земля была доступна, а законодательство — лояльно, что привлекало иностранных инвесторов, готовых к экспериментам.
Цунами 2004 года стало шоком, но одновременно и катализатором. Восстановление острова сопровождалось введением новых, более строгих строительных норм, особенно в прибрежной зоне. Именно тогда начали появляться первые крупные брендированные комплексы, а качество строительства вышло на новый уровень.
В прошлое десятилетие Пхукет накрыла волна китайского туристического и инвестиционного спроса. Девелоперы быстро переориентировались на строительство большого количества небольших квартир в кондоминиумах, ориентированных на краткосрочную аренду и гарантированный доход.
Это привело к уплотнению застройки в популярных туристических районах.
А потом пришла пандемия, которая кардинально изменила правила игры.
Когда туристический поток иссяк, модель гарантированной аренды рухнула. Ей на смену пришел спрос на Пхукет как на «второй дом». Состоятельные покупатели из Европы, России и других стран искали здесь не просто арендный актив, а качественное жилье для долгосрочного проживания.
Это вновь сместило фокус на просторные виллы и апартаменты премиум-класса, что на фоне уже ограниченного земельного банка и вызвало текущий ценовой взрыв.
Сегодня стоимость земли в престижных локациях Пхукета достигает астрономических величин: до 5-7 миллионов долларов за рай (1600 кв. м). В этих условиях девелоперы вынуждены проявлять чудеса изобретательности.
Анализ действий девелоперов позволяет выделить три ключевые стратегии.
Освоение «неудобных» участков
Земля, которую раньше обходили стороной, — прежде всего, на склонах холмов, — теперь на вес золота. Строительство на таком рельефе значительно сложнее и дороже: требует сложных инженерных решений для укрепления склонов и создания инфраструктуры. Однако это единственный способ построить виллы с панорамным видом на море в условиях, когда прибрежная линия практически полностью застроена.
Повышение плотности и этажности
Логика проста: если земля дорогая, нужно выжать из нее максимум квадратных метров. Вместо вилл на участках все чаще появляются средне- и многоэтажные кондоминиумы. Девелоперы лоббируют изменения в законодательстве, чтобы увеличить разрешенную высоту зданий. Это прямой путь к превращению прибрежных районов в «каменные джунгли», но с точки зрения экономики проекта — зачастую единственно верный.
Переход в сегмент брендированных резиденций
Это третья, самая маржинальная стратегия. Строительство под брендом известной отельной сети (например, InterContinental, JW Marriott, Meliá) позволяет продавать недвижимость на 20-30% дороже. Покупатель платит не только за метры, но и за престиж, безопасность, доступ к пятизвездочной инфраструктуре и высочайший уровень сервиса. Для девелопера это способ оправдать колоссальные затраты на землю и строительство.
Эксперты считают, что дефицит земли и новые стратегии девелоперов по-разному отразятся на различных частях острова.
Возьмем, к примеру, «Золотой Запад» (Банг Тао, Сурин, Лаян, Камала). Это эпицентр спроса и цен. Свободной земли здесь практически нет. Будущее этого региона — за уплотнением застройки, редевелопментом старых объектов и строительством элитных, высотных кондоминиумов и брендированных резиденций. Новые проекты будут точечными, эксклюзивными и очень дорогими.
А вот Север (Май Кхао, Най Янг, Найтон) называют новым фронтиром Пхукета. Здесь еще остались крупные участки земли, пригодные для комплексного освоения. Эксперты прогнозируют появление здесь масштабных интегрированных курортов с отелями, виллами и социальной инфраструктурой. Однако ключевым сдерживающим фактором является частичная неразвитость дорожной сети и коммуникаций.
Что же касается Юга (Раваи, Най Харн), тот этот район сохраняет более аутентичную, «деревенскую» атмосферу. Девелопмент здесь носит характер «инфилла» — застройки оставшихся небольших участков. В ближайшем будущем здесь продолжат появляться небольшие комплексы вилл и кондоминиумы, но масштабного строительства, как на севере, ожидать не стоит из-за уже сложившейся плотной застройки и отсутствия больших земельных массивов.
Самый главный вывод, который следует из анализа ситуации, — в настоящий момент остров нуждается в переосмыслении всей парадигмы своего пространственного развития. На сегодняшний день развитие Пхукета частично подчинено выгоде отдельных девелоперов и отельеров, а не долгосрочной стратегии.
Инфраструктура — дороги, электросети, водоснабжение, канализация — не всегда успевает за темпами строительства. Поэтому Пхукету необходим всеобъемлющий, обязательный к исполнению генеральный план развития.
Этот документ должен четко зонировать территорию, определив, где возможно высотное строительство, где — малоэтажное, а какие зоны должны остаться рекреационными или заповедными.
Ну и, конечно же, новые проекты не должны утверждаться без четкого плана по обеспечению их необходимой инфраструктурой.
Строительство новых дорог, туннелей (как, например, планируемый проект Патонг-Кату), расширение сетей электро- и водоснабжения должно идти в ногу со строительством жилья, а в идеале — опережать его.
А властям острова и центральному правительству, скорее всего, необходимо будет перейти от тактического реагирования на проблемы к стратегическому планированию на десятилетия вперед: что, как мы видим, уже и происходит прямо сейчас.
Появились вопросы? Обращайтесь! Мы 15 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке и поможем вам в этом разобраться.
