Как зарабатывать на недвижимости Таиланда

Каждый инвестор думает как максимально зарабатывать на своей недвижимости: отдать квартиру в управление агентству, подписать договор с отельным оператором или взять это дело в свои руки, чтобы ни с кем не делить прибыль. Сегодня мы разберём все возможные варианты, взвесим «за» и «против» и сделаем выводы.

Автор статьи: Карен Чичян, коммерческий директор экспертного агентства недвижимости Exotic Property.

Сдавать самому

Сдача в аренду квартир или вилл — это полноценный и не легкий бизнес. Если вы думаете, что, можно просто разместить рекламу и все само собой получится, к сожалению, вынужден вас огорчить. Разберем, с чем вам придется столкнуться:

— Время

Заселение, выселение, уборка, внезапный ремонт или чистка кондиционеров, решение текущих проблем клиентов, вроде «почему у меня фен не работает» или «мы решили раньше выехать, верните нам деньги» — все это может отнимать ваше время сутками, особенно в высокий сезон.

Ценообразование

Сдавать в аренду самостоятельно можно только в комплексах, где нет единого отельного управления. Поскольку каждый сам устанавливает цену, найдутся владельцы, ккоторые захотят увеличить количество клиентов, просто снизив цену на аренду. Другие же решит опустить ее еще ниже. В итоге всем жильцам придётся снижать цену, чтобы остаться в рынке.

— Уборка, ремонт и дополнительные услуги

При самостоятельном управлении вам нужно найти людей, которые будут осуществлять уборку и ремонт. Так же вам понадобятся компании, которые занимаются арендой машин и байков, трансферами, продажей экскурсий и прочими доп услугами. С продажи всех этих услуг вы будете получать свой процент, что увеличит ваш доход.

Отельная лицензия

В Таиланде есть закон об отельном управлении. По этому закону сдавать в аренду недвижимость посуточно без отельной лицензии нельзя. Только на срок от месяца и более. Отельная лицензия есть у комплексов с профессиональным отельным управлением. Поэтому вам придется искать желающих на долгосрочную аренду.

— Налоги

В Таиланде налогов на владение недвижимостью нет. Но есть налоги на доходы. Многие рантье стараются избегать этого процесса. Принимают оплату налом или на карту. Юр лица нет и вроде все идет хорошо первое время. Но однажды в их дверь стучатся проблемы. Мы обязательно рекомендуем платить все налоги, тем более ставки небольшие и есть возможность иностранцам легально снизить налоговое бремя.

— Прибыль

Самый приятный бонус самостоятельной сдачи в аренду — вы ни с кем не делите свою прибыль. Если в комплексах с отельным управлением у вас забирают 30-50% заработка, то тут вы берёте все деньги себе, но вместо с тем берёте на себя и все риски.
На моей памяти есть люди, кто переехал на Пхукет и сам занялся сдачей в аренду. Через год-два он уже зарабатывал 14% от стоимости квартир в год.
Но есть и такие люди, и их большинство, чья история менее удачная. Особенно это касалось тех, кто хотел совмещать свою основную работу, например, в России и управление своей недвижимостью на Пхукете. Как говориться «на двух стульях сидеть не удобно».

 

Сдавать через агентство недвижимости

По данной схеме вы отдаете свою квартиру или виллу в управление агентству недвижимости. Фактически оно выступает вашим доверенным лицом, которое следит за вашим имуществом в ваше отсутствие и сдает его в аренду. Это выглядит следующим образом:

— Время

В данном случае вы перекладываете все хлопоты по рекламе, поиску арендаторов, заселению, выселению и решению всех вопросов жильцов на агентство недвижимости.

Ценообразование

Агентство недвижимости может сдавать квартиры или виллы в резидентских комплексах, где нет отельного управления, т к в комплексах с отельным управлением сдача в аренду кем-то еще запрещена. Это обозначает, что агентство будет конкурировать так же с частными лицами, которые не имеют юр лиц, не платят налоги и демпингуют цены, заманивая арендаторов большими скидками, которые не могут дать агентства, работающие официально.

— Уборка, ремонт и дополнительные услуги

Обычно у агентств есть свой штат сотрудников, которые решают вопросы уборки и мелкого ремонта. Так же агентства оказывают все дополнительные услуги для туристов по организации отдыха.

Отельная лицензия

Т к отельные лицензии есть только в комплексах с отельным управлением, где владельцам или агентствам недвижимости заниматься арендой нельзя, то агентство может взять в управление лишь недвижимость в резидентских комплексах и сдавать ее легально помесячно. Цены при долгосрочной аренде всегда меньше, чем при посуточной.

— Налоги

Как правило, агентства недвижимости платят налоги только лишь со своей деятельности. А выплата налогов на доходы владельцев жилья – это их собственность. Вы можете обратиться в бухгалтерские компании, которые оформят вам ИНН и будут подавать ежегодные декларации в налоговую.

— Прибыль

Обычно агентства недвижимости берут 10-20% от стоимости аренды. Это намного меньше, чем при отельном управлении, но и заполняемость намного ниже. Кроме того, у вас не будет ограничений по проживаю в своей квартире или вилле.

 

Сдавать через отельного оператора

Как я уже говорил, отель берет комплекс квартир в управление и выплачивает собственникам ежегодный доход 7-10% годовых. Разберем, как это работает:

— Время

С точки зрения времени вы свободны, так как всю работу отель берет на себя. Вы участвуете только в делении прибыли и можете приезжать отдыхать в своей квартире каждый год.

Ценообразование

В отельном управлении отсутствует внутренний демпинг, так как все квартиры сдает один оператор. Ценообразованием занимаются профессиональные маркетологи и финансисты.

— Уборка, ремонт и дополнительные услуги

В комплексе с отельным управлением уборка и текущий ремонт осуществляет персонал отеля.

Отельная лицензия

Отельная лицензия как правило есть у комплексов с профессиональным отельным управлением. Такие комплексы изначально строятся с учетом всей необходимой отельной инфраструктуры. Эта лицензия дает право на посуточную сдачу в аренду, т к именно суточные цены самые максимальные.

— Налоги

Если вашим комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за вас. Вы уже получаете чистые деньги на свой счет.

— Прибыль

Может показаться, что отель забирает себе значительную часть прибыли. Когда вашим комплексом управляет Шератон или Бест Вестерн, то вы можете быть уверены в международных стандартах отельного сервиса, в обучении и контроле персонала, в миллионных клиентских базах, в контрактах с тысячами туроператоров по всему миру, а главное в известном бренде, за который люди готовы переплачивать в разы. Ни один частник или агент не сможет конкурировать с этими преимуществами. Да часть прибыли отель забирает себе, но и размер прибыли намного больше. Как гласит старая поговорка, «50% от тысячи намного больше 100% от одного».

 

Подведем итоги:

— Самостоятельное управление может принести хороший доход при правильном подходе и посвящении себя во все нюансы этого бизнеса и постоянном контроле персонала.

— Сдача в аренду через агентство недвижимости идеально подходит тем, кто часто использует свою квартиру или виллу для личного проживания и хочет получать доход в свое отсутствие, чтобы окупать расходы на содержание.

— Сдача через отельную сеть идеальна для тех, кто хочет получать стабильный доход, не тратя свое время и нервы на нюансы арендного бизнеса.

 

Что бы вы не выбрали, мы будем рады помочь вам с подбором объекта недвижимости в Таиланде.

Поделитесь статьей:
  • Share on Google+Поделиться
Читай также в блоге
Open chat
Напишите нам в WhatsApp
Powered by