SWOT-анализ рынка недвижимости Пхукета: преимущества, недостатки, возможности и риски

В 2024 году Пхукет ожидает новый исторический рекорд: более 10 миллионов туристов, которые принесут в экономику острова около $14 млрд. Этот результат является максимальным не только для Пхукета, но и среди всех провинций Таиланда, подтверждая его статус ведущего курортного направления.

Основная часть доходов от туризма достанется владельцам недвижимости – отелям и другим вариантам размещения, что усиливает интерес инвесторов к этому региону. В результате инвестиционная активность на рынке недвижимости Пхукета уже стремительно растёт: иностранный спрос растёт, а количество строительных проектов увеличивается.

Рассмотрим ключевые аспекты рынка: его преимущества и недостатки, открывающиеся возможности и потенциальные риски. Этот анализ был подготовлен с помощью экспертов Светланы Касаткиной и Ольги Костенко из агентства недвижимости Exotic Property, работающих на Пхукете более 15 лет.

Преимущества

1. Быстро развивающаяся экономика

Пхукет выделяется среди регионов Таиланда высоким уровнем экономического развития. ВВП на душу населения здесь на 60% превышает средние показатели по стране. Это создаёт благоприятные условия для жизни: высокие зарплаты, качественная инфраструктура, широкий спектр услуг и сервисов.

Рост экономики сопровождается увеличением числа жителей. Официальная статистика фиксирует прирост населения на уровне 2% ежегодно, а неофициальные данные указывают на значительно более высокие показатели, учитывая приток экспатов, которые проводят на острове несколько месяцев в году.

Экономический рост региона (7–10% ежегодно против 2–4% по стране) делает Пхукет привлекательным для долгосрочных инвестиций.

2. Глобальный туристический центр

Туризм обеспечивает 50% ВВП Пхукета, что делает остров одним из самых популярных курортов мира. Сектор обладает высокой степенью диверсификации:

География: Пхукет привлекает туристов из десятков стран – от Австралии до США.
Цели поездок: Помимо пляжного отдыха, развиты медицинский, культурный, образовательный туризм, а также интерес цифровых кочевников и пенсионеров.

Круглогодичный поток туристов поддерживает высокий уровень заполняемости отелей: в пиковые сезоны – 95%, в среднем – 70–80%.

Недостатки

Сильная зависимость от туризма Экономика региона критически зависит от туризма, что делает её уязвимой к глобальным кризисам, как это было во время пандемии COVID-19.
Растущая конкуренция Увеличение числа игроков на рынке недвижимости приводит к усилению конкуренции, что может снизить доходность отдельных объектов.

Возможности

Рост числа туристов и экспатов Постоянно растущий поток туристов, а также интерес экспатов к длительному проживанию на Пхукете стимулируют спрос на аренду и покупку недвижимости.
Расширение инвестиционного потенциала Ожидаемое увеличение числа строительных проектов и рост иностранного интереса создают новые ниши для инвестиций, такие как кондоминиумы и апартаменты высокого класса.
Диверсификация туристических услуг Развитие новых направлений, таких как медицинский и образовательный туризм, открывает дополнительные возможности для владельцев коммерческой недвижимости.

Риски

Регуляторные ограничения Таиланд ограничивает права иностранных граждан на владение землёй, что может усложнить процесс покупки для инвесторов.
Экономическая и политическая нестабильность Изменения в экономической ситуации или политической обстановке могут негативно повлиять на туристический поток и рынок недвижимости.
Эффект перенасыщения рынка Увеличение объёмов нового строительства может привести к перенасыщению рынка и снижению рентабельности аренды.

Рынок недвижимости Пхукета сохраняет высокую инвестиционную привлекательность благодаря устойчивому экономическому росту и статусу глобального туристического центра. Однако перед вложением важно учитывать риски и тщательно анализировать текущие тренды.

Элитные виллы у моря на острове Пхукет.

Преимущества рынка недвижимости на Пхукете: доступность, низкие налоги и высокая доходность

Доступные цены на недвижимость

Пхукет предлагает конкурентные цены на ликвидную недвижимость:

Начальный порог входа: от $80–100 тыс. — достаточно для покупки студии площадью 25 кв. м в новом курортном комплексе рядом с пляжем.
Апартаменты в пятизвёздочных отелях: $150–200 тыс. позволят приобрести жильё под управлением мировых гостиничных сетей, таких как Marriott, Wyndham или Hilton.
Элитная недвижимость: средняя стоимость квадратного метра брендированного жилья составляет около 230 тыс. батов ($6,5 тыс.).

Для сравнения:

Марбелья – $13 тыс. за квадратный метр,
Майами – $19 тыс.,
Дубай – $28 тыс.

Пхукет остаётся более доступным вариантом для инвестиций в элитную недвижимость при схожем уровне сервиса.

Низкие налоги на покупку

Один из главных плюсов Таиланда — низкие налоговые ставки при сделках с недвижимостью:

Пхукет: 2–3% от стоимости объекта (в зависимости от формы собственности).
Другие страны:
- Дубай: 4% (сбор Земельного департамента),
- Марбелья: 8–10% (в некоторых случаях до 21%).

Кроме того, дополнительные расходы на покупку, обслуживание и налоги на доход от аренды в Таиланде заметно ниже, чем в странах Европы. Эти условия делают рынок привлекательным для иностранных покупателей.

Профессиональное отельное управление

Рынок Пхукета славится развитой инфраструктурой отельного управления, что существенно упрощает обслуживание недвижимости для иностранных владельцев:

Возможность участия в арендных программах с гарантированным доходом. Управляющие компании берут на себя все вопросы по обслуживанию и сдаче в аренду, обеспечивая стабильный пассивный доход.
Выбор между локальными и международными управляющими компаниями. Например, Wyndham, управляющая 9 000 объектов по всему миру, активно работает на Пхукете.
По количеству брендированных объектов остров превосходит такие города, как Лондон, Стамбул и Лос-Анджелес. Здесь представлены все ведущие гостиничные сети.

Профессиональное управление предоставляет:

доступ к широкой базе клиентов,
высококачественный сервис,
оптимизацию затрат на маркетинг,
повышенную доходность для инвесторов.

Высокая доходность

Пхукет демонстрирует впечатляющую рентабельность недвижимости:

Средняя доходность: 9–10% годовых, благодаря круглогодичному туристическому сезону и качественному управлению.
В популярных курортных зонах, например на Западном побережье (Банг-Тао), показатели доходности могут быть ещё выше.

Для сравнения: на европейских курортах доход в 5% считается отличным результатом.

Многие проекты на Пхукете предлагают:

Гарантированный доход: 6–8% от стоимости объекта ежегодно, прописанный в контракте, независимо от фактической загрузки.
Фактический доход: привязан к итогам деятельности комплекса, что может дать ещё большую прибыль.

Инвесторы могут выбирать между:

Стабильностью (гарантированные выплаты),
Риском с высокой прибылью (реальная доходность выше фиксированной).

Пхукет остаётся привлекательным направлением для вложений благодаря доступным ценам, низким налогам, развитой системе управления и стабильной доходности. Эти факторы обеспечивают высокий интерес к рынку как со стороны частных инвесторов, так и крупных игроков.

Апартаменты с профессиональным отельным управлением на о. Пхукет.

Тайский бат – одна из самых стабильных валют мира

Доходы от недвижимости на Пхукете выплачиваются в тайских батах, одной из самых устойчивых валют в мире. За последние 15 лет курс сохраняет стабильность, колеблясь в пределах 32–36 батов за доллар. В 2024 году бат вновь демонстрировал укрепление.

Это особенно важно для тех, кто приобретает недвижимость в рассрочку, и для инвесторов: стабильность курса позволяет не беспокоиться о возможных потерях из-за валютных колебаний.

Элитная инфраструктура Пхукета

Пхукет славится своей развитой инфраструктурой высокого класса:

Премиальные курорты: Andara, Amanpuri, Six Senses и другие.
Пляжные клубы: Café Del Mar, Catch Beach Club и другие.
Гольф-поля: Blue Canyon, Laguna Golf, Red Mountain Golf Club.
Марины для яхт: полностью оборудованные пристани для владельцев роскошных судов.
Бутики мировых брендов: предлагающие товары топовых марок.
Велнес-центры, международные школы и качественные медицинские учреждения.
Аэропорт с VIP-терминалом для частных самолётов.

Эти объекты делают остров привлекательным для состоятельных людей, которые формируют спрос на недвижимость премиального сегмента.

Простота легализации для иностранцев

Таиланд предлагает широкий выбор визовых программ для легального проживания иностранцев:

Рабочая виза: подходит для наёмных сотрудников и предпринимателей.
Опекунская виза: доступна родителям детей, обучающихся в местных школах.
Студенческая виза: оформляется даже взрослыми, проходящими обучение, например, в языковых школах.
Пенсионная виза: для лиц старше 50 лет.
Thailand Privilege Card: программа, аналогичная виду на жительство, сроком до 20 лет, оформляемая за взнос.

С недавнего времени появились дополнительные варианты:

Виза для цифровых кочевников (Destination Thailand Visa).
Долгосрочные резидентские визы (Long-Term Resident Visas) для состоятельных иностранцев и высококвалифицированных специалистов.

Кроме того, Таиланд расширил безвизовый режим: россияне, например, теперь могут находиться в стране до 60 дней вместо 30.

Преимущества для владельцев недвижимости

Лояльная визовая политика не только увеличивает спрос на аренду, но и предоставляет владельцам недвижимости гибкие возможности:

Стабильный доход от аренды.
Резервный вариант для переезда на Пхукет при необходимости, что делает инвестиции ещё более привлекательными.

Оплата недвижимости на Пхукете: просто и удобно

В отличие от многих европейских стран, в Таиланде нет ограничений на оплату недвижимости наличными. Полную сумму можно внести прямо в офисе застройщика. Также используются стандартные банковские переводы и криптовалюты.

Хотя тайские госорганы не требуют подтверждения происхождения средств у иностранных покупателей, такие документы могут понадобиться банку, через который производится платёж.

Подробнее об особенностях оплаты из России читайте в статье «Деньги в Таиланде: что нужно знать иностранцам, которые покупают здесь недвижимость».

Роскошные виллы в премиальный локации на о. Пхукет.

Отсутствие ограничений для россиян

Таиланд признан дружественной страной для граждан России. Здесь нет особых ограничений:

Выдаются визы.
Открываются счета в банках.

Отношение к россиянам такое же, как и к другим иностранным покупателям, что делает инвестиции комфортными и доступными.

Слабые стороны рынка недвижимости Пхукета

Ограничения на владение землёй для иностранцев

Иностранцы в Таиланде не могут владеть землёй на правах частной собственности.

Квартиры: могут оформляться в полную собственность (фрихолд) или передаваться в долгосрочную аренду на срок до 90 лет (лизхолд).
Виллы: земля передаётся в аренду, а сам дом регистрируется в собственность.

Лизхолд фактически ближе к собственности, чем к аренде. Покупатель может распоряжаться недвижимостью: сдавать, продавать, дарить и передавать по наследству.

Отсутствие ипотеки для иностранцев

Тайские банки не предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам. Однако застройщики предлагают рассрочку:

На период строительства: без процентов.
Долгосрочные программы: до 5–7 лет. Такие рассрочки позволяют покрывать платежи за счёт доходов от аренды.

Подробности о рассрочках и других вариантах финансирования читайте в статье «Необычные опции для инвесторов в недвижимость Таиланда. В России вы такого не найдёте!».

Регулирование краткосрочной аренды

На Пхукете, как и в других популярных туристических странах (Испания, Греция, Хорватия), действуют правила контроля посуточной аренды.

Сдача на срок до 30 суток возможна только в комплексах с отельной лицензией.

Это требование несложно выполнить, если заранее выбирать недвижимость в проектах, адаптированных для туристической аренды. Учитывайте этот фактор ещё на этапе покупки, чтобы избежать ограничений.

Недостатки рынка недвижимости на Пхукете

Слабый контроль за деятельностью агентов и застройщиков

Бум продаж недвижимости на Пхукете привлёк множество компаний, желающих заработать на растущем спросе. Однако далеко не все застройщики и агенты обладают должной квалификацией, достаточным капиталом и ресурсами для реализации своих проектов.

Низкий порог входа в профессию:
Государство не требует лицензирования, сдачи экзаменов или страхования профессиональной ответственности, что позволяет практически любому заниматься этим бизнесом.
Риски для покупателей:
Покупатели могут столкнуться с недобросовестными компаниями или фирмами-однодневками. Поэтому перед инвестированием важно тщательно проверять выбранного застройщика или агента.

Слабо развитый рынок вторичной недвижимости

Предпочтение новостройкам:
Большинство иностранных инвесторов предпочитают приобретать жильё в новых проектах.
Проблемы с конкурентоспособностью вторичного рынка:
Частным владельцам сложно конкурировать с застройщиками, предлагающими рассрочки и другие бонусы.
Отсутствие единой базы данных:
Сектор вторичной недвижимости недостаточно структурирован, что усложняет поиск и продажу объектов.

Эти факторы создают дополнительные риски, особенно для тех, кто планирует покупать или продавать недвижимость на вторичном рынке.

Новый кондоминиум от крупного тайского застройщика в популярном районе острова Пхукет.

Возможности на рынке недвижимости Пхукета

Либерализация условий для иностранных покупателей

Правительство Таиланда рассматривает несколько законопроектов, которые могут значительно повысить интерес иностранных инвесторов:

Продление срока аренды земли для иностранцев с 30 до 99 лет.
Увеличение иностранной квоты для покупки квартир во фрихолд с 49% до 75% в кондоминиумах.

Если эти инициативы будут приняты, курортные регионы, включая Пхукет, ощутят значительный рост спроса со стороны зарубежных покупателей.

Развитие транспортной инфраструктуры

Новый международный аэропорт в провинции Пханг-Нга:
Проект строительства нового аэропорта, рассчитанного на 10 млн пассажиров в год, завершится в ближайшие годы. Его запуск усилит туристический поток и, как следствие, повысит доходность аренды для владельцев недвижимости на Пхукете.
Расширение аэропорта Пхукета:
С 2025 года начнётся модернизация действующего международного аэропорта. Ежедневное количество рейсов увеличится на 50%, что поддержит растущий туристический спрос.

Туристический проект «Андаманская Ривьера»

К 2025 году власти Таиланда планируют завершить масштабный инфраструктурный проект:

Модернизация 600 км дорог для улучшения связи между южными провинциями (Пхукет, Пханг-Нга, Краби и другие).
Создание инфраструктуры для путешествий: новые рабочие места и возможности для инвесторов.

Проект привлечёт дополнительные инвестиции, увеличит турпоток и поддержит рынок недвижимости в регионе.

Эти инициативы делают рынок недвижимости Пхукета всё более привлекательным для инвесторов, несмотря на существующие риски и недостатки.

Растущий спрос на недвижимость среди местных жителей

Этот тренд стал очевидным уже в 2024 году и продолжает набирать обороты.

Крупные застройщики из Бангкока активно выходят на рынок Пхукета, что привлекает внимание столичных покупателей.
Спрос от тайских инвесторов: многие ищут здесь дома для отдыха и объекты для получения дохода.

С развитием логистики и инфраструктуры на острове интерес со стороны местных инвесторов только усиливается, создавая дополнительные возможности для рынка недвижимости.

Дефицит земли как фактор долгосрочной выгоды

Пхукет — компактный остров площадью 543 квадратных километра, что в три раза меньше Санкт-Петербурга. При этом:

70% территории занимают горы и заповедники, где строительство запрещено.
Ограничения на высотные здания не позволяют плотнее застраивать уже доступные участки.

Рост цен на землю

Дефицит земли особенно ощущается на первой линии.
За последние два года стоимость участков в топовых локациях увеличилась на 100% и продолжает расти.

Инвестиционная привлекательность

Покупка недвижимости в элитных районах становится долгосрочной стратегией:

Эксклюзивность объектов: по мере застройки участков у воды их ценность значительно возрастёт.
Перспективы роста стоимости: недвижимость в топовых локациях гарантирует стабильное подорожание.

Улучшение качества проектов благодаря конкуренции

Дефицит земли уже влияет на развитие рынка:

Освоение новых районов: застройщики переходят к участкам, расположенным на расстоянии 3–5 км от пляжей.
Резкий рост строительства: в первой половине 2024 года на рынок вышло 1 175 новых вилл — рост на 383% по сравнению с 243 объектами во второй половине 2023 года.

Конкуренция стимулирует инновации

В условиях высокой конкуренции девелоперы стараются сделать свои проекты уникальными:

Дизайн и оригинальные планировки.
Дополнительные услуги и сервисы.

Это повышает качество строительства и делает объекты более привлекательными для покупателей.

Если вы хотите узнать больше о новых виллах или других объектах на Пхукете, обращайтесь — подберём лучшие варианты!

Бутиковый комплекс апартаментов в премиальном районе острова Пхукет.

Риски рынка недвижимости Пхукета (THREATS)

1. Зависимость экономики Пхукета от туризма

Несмотря на попытки властей диверсифицировать экономику региона, большая часть доходов Пхукета по-прежнему зависит от туристической отрасли.

Уроки пандемии:
Опыт COVID-19 показал, что неожиданные кризисы могут существенно повлиять на рынок. Во время пандемии:
- Строительные проекты замедлились, новые объекты почти не запускались.
- Цены на недвижимость были заморожены, а на переговорах предлагались значительные скидки.
Сокращение гарантийных периодов:
Если ранее инвесторы могли рассчитывать на гарантированный доход сроком до 15 лет, то сейчас подобные программы ограничиваются обычно 5 годами.

2. Замедление роста экономики Китая

Китай — один из ключевых источников туристов и инвесторов на Пхукете. Однако:

Экономика Китая развивается медленнее, чем прогнозировалось.
Возможен запрет на вывод капитала за рубеж, что снизит приток инвестиций.

При этом, несмотря на значимость китайских покупателей, они не являются единственными. По данным за девять месяцев 2024 года, среди инвесторов также граждане Мьянмы, Тайваня, России, США, Франции, Германии, Индии, Великобритании и Австралии.

3. Несоответствие темпов строительства развитию инфраструктуры

На Пхукете наблюдается строительный бум, однако инфраструктура не всегда успевает за ростом нового жилья.

Пример: на индонезийском Бали из-за перегрузки инфраструктуры был введён трёхлетний запрет на строительство в наиболее популярных районах.
Риск: Похожий сценарий может быть реализован и на Пхукете, если нагрузка на инфраструктуру значительно возрастёт.

Пока Пхукет справляется лучше, чем другие курорты, например, Бали, но риск ограничений на новое строительство существует.