Покупка и содержание недвижимости требует внимательного подхода, особенно если вы планируете зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Важно понимать, что минимизация расходов напрямую влияет на увеличение доходов. Однако многие покупатели часто не уделяют этому должного внимания, основываясь лишь на обещаниях гарантированного дохода в размере 7-10% годовых.
Оценка расходов и их влияние на доход
Чтобы понять реальную доходность инвестиций, необходимо учитывать все возможные расходы и вычитать их из общего дохода. Сегодня мы рассмотрим основные виды затрат и методы их учета.
Автор статьи: Светлана Касаткина, Управляющий партнер экспертного агентства недвижимости Exotic Property.
Единоразовые Затраты
- Регистрационный сбор: При регистрации недвижимости в земельном департаменте (land office) взимаются различные налоги, зависящие от типа недвижимости, формы собственности и срока владения продавцом. Сумма налогов может делиться между покупателем и продавцом, обычно составляя для покупателя 2-3% от стоимости недвижимости. Некоторые застройщики могут пытаться переложить свои налоговые обязательства на покупателей, поэтому важно обсудить этот вопрос до подписания договора.
- Фонд капитального ремонта (Sinking fund): Управляющая компания обязана иметь фонд для непредвиденных ремонтов общих территорий. Этот платеж, размер которого варьируется от 400 до 800 бат за квадратный метр, обычно вносится один раз перед регистрацией недвижимости. В некоторых комплексах вместо этого собирается ежегодный платеж на ремонт.
- Доплата за Freehold: В Таиланде иностранцы могут владеть недвижимостью в двух формах: Freehold (свободное владение) и Leasehold (долгосрочная аренда). Стоимость Freehold, как правило, выше на 10%.
- Пакет мебели и аксессуаров: На первичном рынке покупатель получает недвижимость с базовой отделкой. Остальная мебель может быть приобретена отдельно или в виде стандартного пакета у застройщика, что удобно для тех, кто планирует сдавать жилье в аренду. Например, комплект мебели для квартиры 30 кв.м. стоит около 300 000 бат.
- Счетчики воды и электричества: Иногда застройщик требует оплатить установку счетчиков воды и электричества. Однако, это услуги государственных органов, и плата за них составляет 10-20 000 бат. Попросите у застройщика квитанцию, подтверждающую оплату.
Ежегодные Затраты
- Содержание прилегающей территории (Common Area): Включает расходы на обслуживание бассейна, спортзала, охрану и другие удобства. Платеж рассчитывается по площади квартиры и составляет около 60 бат за кв.м. в месяц.
- Уход за садом и чистка бассейна: Для вилл затраты на обслуживание сада и бассейна составляют около 500 долларов в месяц.
- Коммунальные платежи: Электричество и вода оплачиваются по счетчику. Средняя семья платит около 3 500 бат в месяц за квартиру 110 кв.м.
- Скрытые расходы: Некоторые отельные операторы вычитают затраты на маркетинг и управление из общего дохода от аренды перед его дележом с владельцем. Это может значительно снизить ваш доход. Рекомендуется внимательно изучить условия аренды и управления.
Заключение
Покупка недвижимости требует тщательного анализа всех возможных расходов. Реальный доход может оказаться значительно ниже обещанных 7%, если не учесть все затраты. Лучше всего воспользоваться услугами профессионалов в сфере недвижимости, которые помогут сэкономить значительные суммы и защитить ваши интересы. Наше агентство, например, часто экономит клиентам десятки тысяч долларов, предоставляя бесплатные консультации и услуги.
