Расходы на покупку и содержание недвижимости

Содержание недвижимости — важный вопрос для любого владельца, особенно, если ваша цель – зарабатывать на сдаче в аренду. Потому, что чем меньше расходы — тем больше доход. Но часто клиенты не изучают этот вопрос, так как для покупки им достаточно обещания гарантированного дохода 7 или даже 10% годовых.

Нужно считать расходы и вычитать их из дохода, чтобы видеть реальную картину. Сегодня мы с вами разберём какие бывают расходы и как их правильно считать.

Начнем с единоразовых затрат:

1. Регистрационный сбор. Это несколько единоразовых налогов при регистрации недвижимости в land office (земельный департамент). Они зависят от типа недвижимости, формы собственности, сколько лет владел объектом продавец. Некоторые налоги вычисляются от контрактной стоимости, а некоторые от оценочной стоимости объекта, которая узнается юристом за несколько дней до сделки. Часто общая сумма налогов делится между покупателем и продавцом в разных пропорциях. Примерно покупатель обычно платит 2-3% от стоимости недвижимости. Однако иногда, застройщики перекладывают свои налоги, которые оны должны платить по закону, на покупателей. Лучше быть внимательным и поднять этот вопрос до подписания договора. Мы помогаем нашим клиентам и отстаиваем их права перед застройщиком.
2. Sinking fund или фонд капитального ремонта. По закону Таиланда управляющая компания должна иметь отдельный фонд из средств владельцев, которые могут тратиться только на непредвиденный ремонт на территории общего пользования.Обычно это единоразовый платеж и размер его от 400 до 800 Бат за 1 кв.м. Например, за квартиру 50 метров платеж составит 20 000 Бат. Оплата происходит перед регистрацией квартиры в земельном департаменте. В некоторых комплексах вместо единоразового платежа застройщик собирает с вас ежегодный платеж на ремонт. Обычно это 100 Бат за 1 кв.м. в год. А некоторые застройщики почему-то изымают и единоразовый платеж и еще 10% от арендного дохода на ремонт в год. Это сильно бьет по карману собственников. Будьте внимательны, не всегда это написано крупным шрифтом!
3. Доплата за Freehold. В Таиланде есть 2 формы собственности для иностранцев: Freehold (свободное владение) и Leasehold (долгосрочная аренда). Обе формы имеют свои плюсы и минусы. Скажу только, что стандартные цены у застройщиков идут на квартиры в долгосрочное владение (в среднем 90 лет). Если вы планируете жить дольше и для вас важен статус свободного владения, обычно доплата за такую квартиру составляет около 10% сверху.
4. Пакет мебели и аксессуаров. При покупке недвижимости на первичном рынке вы получите квартиру или виллу с отделкой, сантехникой, кондиционерами и встроенной мебелью. Остальную мебель можно приобрести самостоятельно. Но если вы не хотите тратить свое время на поездки по магазинам или планируете сдавать квартиру в аренду – лучше купить стандартный пакет мебели у застройщика. Например, для квартиры 30 кв.м пакет мебели и аксессуаров будет стоить около 300 000 Бат. Некоторые застройщики готовы включить пакет мебели в стоимость и мы всегда договариваемся о такой опции для наших клиентов.
5. Счетчики воды и электричества. Иногда застройщик обязует вас оплатить счетчики воды и электричества. Но на самом деле эти счетчики устанавливают гос органы и взымают плату с застройщика от 10 до 20 000 Бат. Попросите у застройщика показать квитанцию от гос органа, установившего эти счетчики.

Ежегодные затраты:

6. Common Area или содержание прилегающей территории. В Таиланде почти в каждом комплексе квартир есть общий бассейн, спортзал, круглосуточная охрана. А в комплексах, построенным по отельным стандартам, инфраструктуры еще больше — СПА, теннисные корты, мини гольф, водные горки, детские игровые комнаты и многое другое. В комплексах вилл инфраструктуры меньше, но обязательно есть газоны, парковка, круглосуточная охрана. Затраты на содержание территорий общего пользования ложатся на плечи собственников. Платеж рассчитывается по количеству квадратных метров. Например, средняя цена 60 бат (2$) с 1 кв.м в месяц. Если квартира 50 кв.м., то платеж составит 60Х50=3 000 Бат в месяц или 36 000 Бат в год. Оплачивается common area раз в год на реквизиты управляющей компании или наличными в офисе.
7. Уход за садом и чистка бассейна. Содержание виллы обходится дороже квартиры. Минимум 2 раза в неделю необходимо ухаживать за садом и чистить бассейн. Эти услуги обычно предоставляет управляющая компания. В среднем все вместе обходится от 500 $ в месяц для небольшого сада и бассейна.
8. Коммунальные платежи (электричество и вода). Считаются по счетчику. Городской тариф на электричество около 40 Бат за киловатт, а вода стоит вовсе какие-то копейки.

Наша семья из 3 человек платит около 3 500 Бат в месяц за квартиру 110 кв.м. Притом у нас работают кондиционеры часов 12-15 в сутки. Если вашу квартиру сдает в аренду отель – то коммунальные затраты вам платить не нужно.

9. Скрытые расходы. Есть скрытые расходы, о которых вы можете не узнать. Например, вашу квартиру сдает в аренду отель. В конце года он считает доход. Хорошо, если этот доход сразу делится с вами. Некоторые отели сначала вычитают из общего дохода затраты на маркетинг и управление, а уже потом делят то, что осталось, с вами. Тут нужно быть внимательным, так как можно лишиться всего арендного дохода. Как этого избежать, смотрите в нашем видео Рентал Пул.

Подведем итоги:

Перед покупкой нужно внимательно изучить и посчитать реальные расходы. Есть комплексы, где от обещанных 7% гарантированного дохода чистыми оставалось порядка 3,5%. А есть комплексы, где отельный оператор, управляющий вашим комплексом, не берет с вас никаких платежей. Вы получаете чистый доход. Лучше воспользоваться услугами профессионалов в вопросах инвестиций в недвижимость. Обычно мы экономим нашим клиентам десятки тысяч долларов. При том что наши услуги для вас бесплатны.