В Таиланде существует 2 вида владения собственностью:
- Freehold – свободное владение,
- Leasehold – долгосрочная аренда.
Выбор конкретного варианта зависит от ряда факторов, основными из которых являются:
- тип приобретаемой недвижимости,
- статус продавца и покупателя недвижимости,
- цель приобретения,
- стоимость недвижимости.
Ниже приведены виды владения собственностью в зависимости от типа недвижимости и статуса покупателя:
Апартаменты
Физ. лицо
Freehold — если объект входит в часть (в квоту) квартир, разрешенных для продажи иностранцам – физическим лицам в свободное владение (49%).
Leasehold — если объект входит в часть (в квоту) квартир, разрешенных для продажи иностранцам – физическим лицам только в долгосрочную аренду (51%).
Юр. лицо, зарегистрированное в Таиланде
Freehold — не зависимо от того, в какой квоте объект.
Дом (строение + земля)
Физ. лицо
Freehold — дом (строение)
Leasehold — земля
Юр. лицо, зарегистрированное в Таиланде
Freehold — дом (строение) и земля
Рассмотрим более подробно виды владения собственностью
Freehold
Иностранным гражданам разрешено владение апартаментами и домами, стоящими на земле, на правах полной собственности. При покупке апартаментов в кондоминиуме в свободное владение, вы должны быть уверены в том, что приобретаемые площади находятся в рамках квоты на продажу для иностранцев. Приобретая квартиру в собственность на свое имя в свободное владение, покупатель становиться владельцем части земли, на которой построено здание, пропорционально купленной площади.
Приобретая отдельно стоящий дом с землей, иностранец владеет на правах полной собственности только домом. При этом никаких ограничений владения собственным домом законом не предусмотрено.
Leasehold
Владение недвижимостью по праву долгосрочной аренды используется во многих странах мира. В Королевстве Таиланд иностранцам разрешено владение домами на правах полной собственности. При этом никаких ограничений владения собственным домом законом не предусмотрено. Однако приобретение дома не дает право на владение земельным участком, на котором расположен дом. В таком случае земля оформляется в долгосрочную аренду.
Максимальный срок аренды составляет 30 лет с двукратным продлением договора аренды, таким образом, общий срок аренды составляет 90 лет (30+30+30).
Законодательством предусмотрена возможность смены собственника недвижимости, которая является объектом договора аренды. Однако в этом случае зарегистрированная в Земельном департаменте долгосрочная аренда остается в силе, к новому собственнику переходят основные права и обязательства по договору. Также, по договоренности с новым собственником, можно заключить новый договор аренды на срок 30 лет с условием продления 30+30.
Что касается гарантий продления срока аренды, существует ряд легальных способов защиты интересов арендодателя. Эти моменты должны быть проработаны и учтены при составлении договора аренды. Дополнительной гарантией может служить договор залога, по которому владелец закладывает недвижимость инвестору — иностранцу, в случае аренды земли. Некоторые застройщики предлагают приобрести акции оффшорной компании — владельца земли.
Юр. лицо, зарегистрированное в Таиланде
Владение недвижимостью возможно посредством зарегистрированной тайской компании, одним из акционеров которой является иностранный инвестор.
Законодательство Таиланда требует наличия как минимум 3-х акционеров, при этом тайским учредителям должно принадлежать не менее 51% акций. Это означает, что иностранец может владеть 49% акций компании. Защита интересов иностранного учредителя осуществляется следующим образом:
В учредительном договоре определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета является иностранный акционер. Компетентный орган, производящий регистрацию компаний, выдает специальный документ, указывающий действующих директоров компании.
Акционеры-номиналы делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись), передавая таким образом иностранному акционеру право отчуждения принадлежащих им акций в любое удобное для него время.
Иностранец становится обладателем привилегированных акций, которые по законодательству Таиланда голосуют и имеют при голосованиях 10 голосов против 1 голоса непривилегированных акций. Т.е. даже при случае, когда в учредителях компании находится только 1 иностранец, он будет обладать 10 голосами против 2 голосов тайцев-номиналов.
Иностранный акционер, как директор компании, получает право единоличного распоряжения недвижимостью компании. Схема оформления собственности на тайскую компанию в каждом конкретном случае индивидуальна.
Появились вопросы? Обращайтесь! Мы 15 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке Пхукета и поможем вам в этом разобраться. Оставьте заявку на бесплатную консультацию.
