Почему стоит инвестировать в недвижимость именно на западном побережье Пхукета? Как начать получать доход от объекта, который ещё не достроен? Где можно найти скрытые скидки у застройщиков? 

Эти и многие другие вопросы детально рассматривает эксперт Exotic Property Светлана Касаткина в своей статье. Внутри — подробные разъяснения с примерами, а также сопровождающие видеоматериалы.

Начало 2024 года стало успешным для рынка недвижимости Пхукета. Уже за первый квартал остров привлек свыше 3,6 млн туристов, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозам местных властей, доходы от туризма в этом году превысят 400 миллиардов бат.

Почти 12 миллиардов долларов — внушительная цифра для такого небольшого острова! И большая часть этих средств идёт в карман владельцев гостиниц и недвижимости, сдаваемой в аренду туристам.

Когда вы покупаете жильё в другой стране, особенно на таком расстоянии, как Таиланд, важно иметь надёжных партнёров на месте. Мы готовы стать этими партнёрами для вас, и, что приятно, наши услуги для клиента бесплатны.

В этой статье мы расскажем, по каким критериям мы подбираем инвестиционные проекты, чтобы вы получали максимальную прибыль, и что можно сделать для её увеличения. Мы всегда открыты к вашим вопросам — обращайтесь!

Какие объекты недвижимости на Пхукете приносят максимальный доход

Запад vs восток

Пхукет является популярным курортом, ежегодно привлекающим миллионы туристов. В 2023 году на остров прибыло 11 миллионов человек, а доходы туристической отрасли составили 388 миллиардов бат (примерно 11,5 миллиардов долларов). В 2024 году эти показатели обещают стать ещё выше — ожидается, что индустрия гостеприимства принесёт острову около 12 миллиардов долларов.

Большая часть этих денег поступает в отели и апартаменты, сдаваемые туристам. Поэтому, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость Пхукета, зачастую подразумевается участие в гостиничном бизнесе.

Если посмотреть на карту острова, станет очевидно, что большинство престижных отелей и апартаментов находятся на западном побережье. Это неслучайно: именно здесь располагаются лучшие пляжи острова, в то время как восточная часть не подходит для купания (только во время прилива и в определенных местах). По этой причине именно западная часть активно застраивается, и сюда приезжает наиболее платежеспособная публика.

Вывод для инвесторов очевиден: приобретать недвижимость стоит именно на западном побережье Пхукета, и желательно выбирать объекты на первой линии у моря — это всегда дефицитный и востребованный товар.

Посуточная аренда vs долгосрочная?

Если рассматривать арендный бизнес на Пхукете, то однозначно выгоднее ориентироваться на краткосрочные сроки. Например, турист, приезжающий на зимовку на несколько месяцев, может арендовать однокомнатную квартиру в хорошем жилом комплексе за 50-60 тысяч бат (примерно $1500-1800) в месяц. При этом на длительные аренды принято предоставлять скидки, которые могут достигать от 20% до 50%. Если же договор аренды заключается на срок от полугода и более, то ставка становится ещё ниже.

Ту же самую квартиру можно сдавать посуточно за $100-150 в сутки. Средняя заполняемость апарт-отелей на Пхукете составляет около 74% в течение года (в высокий сезон этот показатель поднимается до 90%, в низкий — опускается до 40%, а в праздничные дни, такие как Новый год, включая китайский и тайский, заполняемость может достигать 100%). Таким образом, аренда квартиры может принести от $2220 до $3330 в месяц в среднем по году, без учета повышения цен в высокий сезон.

Самостоятельное управление или управляющая компания?

На рынке недвижимости Пхукета за последние восемь лет произошли значительные изменения. Ранее доминировали небольшие управляющие компании и частные собственники, каждый из которых имел свои квартиры в разных комплексах и искал арендаторов через личные связи, социальные сети или агрегаторы. 

Сейчас на арендуемом рынке появились крупные международные гостиничные сети, такие как Best Western, Wyndham Group, Sheraton и другие. Эти компании подписывают соглашения с местными застройщиками, которые возводят здания в соответствии с отельными стандартами, а затем гостиничные бренды берут на себя управление объектами. Благодаря огромным ресурсам и опыту эти сети могут обеспечить высокую заполняемость как в высокий, так и в низкий сезон, что делает их идеальными партнёрами для инвесторов.

Да, отельный оператор забирает часть прибыли, но при этом берет на себя большинство рисков. В результате инвестор получает стабильный пассивный доход, который часто бывает гарантированным. Этот вариант особенно привлекателен для тех, кто предпочитает не заниматься управлением самостоятельно и желает минимизировать риски. Самостоятельная сдача может теоретически принести больше прибыли, но риски и расходы в этом случае гораздо выше. Например, во время пандемии многие частные квартиры простаивали, тогда как владельцы отельных апартаментов продолжали получать стабильный доход. 

Поэтому мы выделяем комплексы с профессиональным управлением на первой линии пляжа. Для инвестора это, безусловно, самый надежный вариант, и, вероятно, самый прибыльный. Теоретически, вы можете заработать больше, сдавая квартиру в аренду самостоятельно. Однако какие будут расходы и риски? Любая непредвиденная ситуация может подорвать такой малый бизнес. Например, во время пандемии большинство частных квартир оставались без арендаторов, в то время как владельцы отельных апартаментов продолжали получать стабильный доход.

Новостройки или вторичное жилье?

Инвестировать лучше всего в новостройки. Во-первых, на начальных этапах продаж можно купить квартиру по более выгодной цене, что положительно скажется на доходности. Во-вторых, на вторичном рынке практически нет самых прибыльных объектов — это современные апартаменты в комплексах с профессиональным гостиничным управлением, расположенные в лучших курортных районах Пхукета.

Международные отельные сети начали активную деятельность на острове относительно недавно, и большинство инвесторов, которые вкладывались в эти комплексы, выбирали программы с гарантированным доходом на пять лет. Продавать объект в такой ситуации на ранних этапах невыгодно. Даже если кто-то захочет продать раньше, покупатель окажется в невыгодном положении. Например, первый инвестор купил квартиру на этапе строительства за 3,5 миллиона бат с гарантированной доходностью в 7% на пять лет. Спустя два года он продает её за 4 миллиона бат, но новый владелец будет получать 7% не от 4 миллионов, а от 3,5, что заплатил первый инвестор.

Оптимально продавать через пять-семь лет, когда первая линия будет полностью застроена, и цены на объекты вырастут. Если же планируется перепродажа на более раннем этапе, то лучше не заключать контракт с программой гарантированного дохода. Пока в топовых локациях ещё есть свободные объекты, разумнее всего инвестировать в них.

Квартира или вилла: что выгоднее?

Если говорить о доходности, то квартиры приносят больший доход. Это связано с тем, что владение виллой сопряжено с большими расходами — как на её покупку, так и на содержание, ремонт и обслуживание. Эти затраты существенно снижают прибыль.

Кроме того, спрос на аренду вилл значительно ниже по сравнению с квартирами. Виллы обычно расположены вдали от моря, где земля дешевле, что делает их менее привлекательными для туристов, которые хотят жить ближе к пляжам. Для комфортного отдыха в вилле часто требуется автомобиль, а не все туристы готовы брать машину в аренду и управлять ею в условиях левостороннего движения в чужой стране.

Также виллы редко управляются профессиональными гостиничными операторами. Обычно их сдают сами собственники или небольшие управляющие компании, что может отрицательно сказываться на уровне сервиса и, соответственно, на доходности.

Ещё один важный момент — большинство вилл не имеет отельной лицензии, что делает невозможной легальную посуточную аренду. А доход от долгосрочной аренды, как правило, гораздо ниже.

Однако бывают и исключения. На Пхукете можно найти виллы, расположенные рядом с морем, в комплексах с профессиональным управлением и отельной лицензией, что позволяет получать гарантированный доход. Но за такой объект придётся заплатить не менее $2-3 миллионов.

Посмотрите объекты, которые продаются на Пхукете сейчас!

Сколько можно заработать на недвижимости Пхукета?

Инвестируя в апартаменты с профессиональным управлением, можно заранее рассчитать прибыльность на десятилетия вперёд, опираясь на ряд гарантий от застройщиков и гостиничных операторов. Это значительное преимущество для инвесторов.

Минимальная сумма для входа в рынок в 2024 году составляет около $100 тысяч. За эти деньги можно приобрести полностью меблированную студию площадью 30-35 квадратных метров, расположенную в туристически привлекательных районах, в качественных жилых комплексах. При этом застройщики часто предлагают несколько вариантов доходных программ.

Гарантированный доход

Застройщики часто предлагают программы с гарантированной доходностью сроком на 3-5 лет с момента завершения строительства. Это позволяет инвесторам получать фиксированный доход в первые годы эксплуатации комплекса, независимо от того, сдаётся ли квартира в аренду или нет. На Пхукете стандартная ставка гарантированного дохода составляет около 7% годовых на период от 3 до 5 лет.

Программа Rental pool

Основной доход инвесторы начинают получать после окончания программы гарантированного дохода через участие в программе Rental pool. К этому времени отель уже стабилизирует свою заполняемость и может предложить высокие арендные ставки.

Программа Rental pool работает следующим образом: гостиница собирает доход от всего пула однотипных апартаментов, вычитает свою долю, а оставшуюся часть делит между собственниками пропорционально. Перед заключением сделки важно тщательно изучить условия программы, чтобы понять, какая часть прибыли будет принадлежать вам. По опыту, собственники могут зарабатывать от 10% до 15% от стоимости объекта ежегодно.

Кэшбэк

Эта опция привлекательна для тех, кто хочет приобрести недвижимость на этапе строительства, но не готов ждать несколько лет до окончания строительства для получения дохода. Инвесторы с кэшбэком начинают получать возврат 7% от суммы сразу после полной оплаты объекта, даже если строительство только началось. Это позволяет зарабатывать с самого начала, не дожидаясь завершения проекта. В итоге доход может увеличиться на 15-20%.

Такие предложения были особенно популярны ранее, но в 2024 году, в связи с высоким спросом, застройщики реже предлагают эту опцию, хотя всё ещё можно найти выгодные варианты.

Гарантия обратного выкупа

Некоторые застройщики предлагают возможность обратного выкупа недвижимости через 10 лет по цене, превышающей покупную на 10-15%. Однако, как правило, выгоднее продать объект по рыночной стоимости, так как за 10 лет цены могут вырасти гораздо больше, чем на 10-15%. Мы регулярно информируем наших клиентов о росте стоимости их недвижимости и подбираем наиболее ликвидные объекты с высоким потенциалом капитализации.

Как увеличить доход от инвестиций в недвижимость: несколько эффективных методов повышения рентабельности

Покупка на начальном этапе строительства

Наибольшую выгоду от арендной программы Rental pool получают те, кто приобретает жилье на ранних этапах строительства. Прибыль делится поровну среди владельцев одинаковых объектов, и больше всего выигрывают те, кто купил недвижимость по более низкой цене.

Самые выгодные предложения обычно доступны на старте проекта. По мере его строительства цены постепенно растут.

Закрытые продажи

Продажа квартир начинается задолго до официального открытия проекта для широкой публики. На этапе закрытых продаж (пресейла) застройщики через ключевых брокеров предлагают ограниченное количество квартир по специальным ценам. Эти объекты часто реализуются среди постоянных клиентов агентств.

Для участия в закрытых продажах стоит заранее связаться с брокером, сформулировать запрос и быть готовым оперативно действовать при появлении привлекательных предложений. Мы, например, заранее уведомляем клиентов о предстоящем старте предпродаж.

Скидки через брокеров

Застройщикам выгодно работать с брокерами, так как это позволяет им не тратить средства на создание собственных отделов продаж и маркетинга. Взамен они предлагают брокерам различные бонусы для их клиентов: от скидок и рассрочек до подарков в виде мебели или бесплатного обслуживания. Опытные риелторы знают, где и какие бонусы можно получить, и могут договориться о лучших условиях для клиентов. Важно, что за работу брокеров платит застройщик, а не покупатель.

Мы, например, не только сопровождаем сделку, но и предоставляем помощь на протяжении всего срока владения недвижимостью, приобретённой через нас, и это не требует дополнительной оплаты.

Оформление лизхолда

В Таиланде недвижимость можно оформить как в полную собственность (фрихолд), так и в долгосрочную аренду на срок до 90 лет (лизхолд). В прайсах застройщиков обычно указаны цены для объектов в лизхолде. Если же вы хотите полную собственность, придётся доплатить около 10% от цены (например, $8-10 тысяч).

Для инвестора, ориентированного на доход, лизхолд выгоднее. Он предоставляет те же права на владение и использование недвижимости, но обходится дешевле, что повышает рентабельность.

Рассрочка и скидки от застройщиков

Некоторые застройщики предлагают покупателям рассрочку. Обычно 50% стоимости вносится в процессе строительства, а оставшуюся сумму можно выплатить в кредит на срок от 1 до 5 лет под проценты. Такие схемы действуют и для объектов с гарантированным доходом, хотя ставки могут быть выше среднего – около 5% годовых. Тем не менее, это всё равно выгодно: вы берёте рассрочку на 50% стоимости квартиры под 5% годовых, а получаете доход в размере 5% от всей стоимости недвижимости.

Если вы готовы оплатить 100% сразу, можно рассчитывать на скидку в размере 5-10%. Также можно отказаться от программы гарантированного дохода и вместо этого сразу получить скидку до 21%.

Оптовые сделки

Для крупных инвесторов, выкупающих несколько квартир, целый этаж или даже здание, также действуют особые условия: снижается стоимость, увеличивается доходность, а иногда можно договориться о специальных планировках и отделке. Всё зависит от задач и стратегии инвестора.

Налоговые вычеты

В Таиланде подоходный налог составляет 15%, и застройщик или оператор удерживает эту сумму при выплате дохода инвестору. Однако, если вы заполните налоговую декларацию, указывая доходы и расходы, можно получить налоговый вычет, который уменьшит сумму налога на 2-3%. Мы предлагаем клиентам помощь в бухгалтерском сопровождении, поскольку в нашем холдинге работает аудиторская компания.

Объекты-трансформеры

Максимальную доходность при сдаче в аренду по программе Rental pool обеспечивают небольшие квартиры — студии или однокомнатные апартаменты. Однако на вторичном рынке такие объекты могут продаваться сложнее из-за высокой конкуренции среди малометражных квартир. Напротив, жилье с двумя спальнями пользуется большим спросом среди покупателей.

Рабочий вариант: купить две студии, расположенные рядом, и объединить их за счёт двери между ними. При аренде это принесёт максимальный доход, а в будущем такие апартаменты можно продать как полноценную двухкомнатную квартиру, что расширяет круг потенциальных покупателей.

Удалённые сделки

На Пхукете распространены дистанционные сделки. Это позволяет не тратить деньги на поездки в Таиланд — всё можно организовать онлайн: от просмотра объектов до заключения договора. Мы проводим полное сопровождение таких сделок, включая проверку недвижимости перед сдачей. Это позволяет инвесторам снизить затраты и увеличить доход.

Появились вопросы? Обращайтесь!

Мы 15 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке и поможем вам в этом разобраться.