Таиланд привлекает не только туристов, но и иностранных инвесторов благодаря множеству преимуществ. Здесь отличные климатические условия для отдыха, развита инфраструктура для экспатов и высокая доходность для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость. Именно поэтому многие иностранцы решают приобрести жилье в этой стране. В данной статье мы рассмотрим пошаговый процесс покупки недвижимости, а также важные особенности местного рынка, включая формы собственности, работу с риелторами, налоги и возможность удаленной покупки.
Таиланд является популярным направлением не только для отдыха, но и для приобретения недвижимости. Иностранцы покупают здесь жилье как для личного использования, так и для сдачи в аренду.
Местные девелоперы активно предлагают программы с гарантированным доходом, что способствует росту доли инвестиционных сделок. Так, по данным за 2023 год, за первые девять месяцев иностранцы приобрели 10,7 тысяч квартир, что на 38% больше по сравнению с предыдущим годом.
Согласно статистике Prian.ru, Таиланд лидирует среди стран Юго-Восточной Азии по количеству сделок с недвижимостью для иностранных покупателей. Основная часть продаж происходит в трёх популярных районах: провинции Чонбури (курорт Паттайя), Бангкоке и на острове Пхукет.
Иностранцы могут приобретать недвижимость в Таиланде, включая дома с земельными участками, однако существуют ограничения, касающиеся прав собственности.
Формы собственности на недвижимость в Таиланде
Фрихолд (freehold) — это полная собственность. Купленную недвижимость можно продавать, сдавать в аренду, дарить, наследовать и получать с этого доход. В случае покупки недвижимости во фрихолд иностранец получает гербовое свидетельство (чанот), которое подтверждает его права на собственность.
Лизхолд (leasehold) — это долгосрочная аренда, которая обычно заключается на 30 лет с возможностью двукратного продления (до 90 лет). Хотя лизхолд является формой аренды, он предоставляет владельцу те же права, что и фрихолд: возможность продажи, дарения, наследования и т. д. В этом случае заключается договор, который регистрируется и заверяется в Земельном департаменте.
Иностранцы могут приобретать квартиры в кондоминиумах во фрихолд, при этом в одном здании не более 49% жилой площади может быть в собственности иностранных граждан. Остальная часть должна оформляться в лизхолд.
Что касается домов, таунхаусов и вилл, то здание может быть зарегистрировано как во фрихолд, так и в лизхолд, но земельный участок под ним всегда будет оформляться только в лизхолд.
Тем не менее, есть исключения. Земельный участок можно приобрести в полную собственность, если сделка оформляется на юридическое лицо, в котором не менее 51% акций принадлежат тайскому гражданину.
Покупка недвижимости на юридическое лицо
В Таиланде существует два способа приобретения недвижимости на юридическое лицо:
- Регистрация новой компании. Согласно законодательству Таиланда, иностранцу может принадлежать не более 49% акций компании. Для того чтобы соблюсти это ограничение, необходимо включить в состав акционеров тайских граждан. Часто тайским партнёрам передаются акции с меньшим «весом» или привлекаются несколько местных акционеров, чтобы голос иностранного владельца был решающим.
- Покупка действующей компании, которая уже владеет недвижимостью. В этом случае сделка заключается путём смены акционеров, после чего иностранному покупателю переходит собственность, уже находящаяся на балансе компании. Важно тщательно проверять компанию, чтобы не столкнуться с долгами или другими обременениями, связанными с недвижимостью.
Кроме того, владение недвижимостью через юридическое лицо требует дополнительных затрат на регистрацию компании (около $2–3 тыс.) и ведение бухгалтерского учёта (примерно $1 тыс. в год). Поэтому перед сделкой настоятельно рекомендуется проконсультироваться с профессионалами.
Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Таиланде?
Приобретение недвижимости в Таиланде не предоставляет автоматического права на получение вида на жительство (ВНЖ) или гражданства. В отношении владельцев жилья применяется общий визовый режим.
В Таиланде действует программа Thailand Privilege (ранее известная как Thailand Elite), которая позволяет получить долгосрочную визу сроком от 5 до 20 лет при вложении от $25 тыс. Некоторые застройщики элитных жилых комплексов предлагают своим клиентам оформление визы по этой программе в рамках покупки недвижимости.
Обязанности собственника недвижимости
Иностранные граждане, владеющие недвижимостью в Таиланде, обязаны ежегодно оплачивать налоги и коммунальные услуги. Также при регистрации недвижимости в Земельном департаменте взимается единоразовый сбор в размере 5–6% от стоимости объекта, который обычно делится между продавцом и покупателем поровну.
Подробнее о текущих расходах читайте в статье: «Содержание недвижимости в Таиланде».
Граждане России, которые являются налоговыми резидентами (проживающими на территории РФ более 183 дней в году), обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в иностранных банках или регистрации юридических лиц за границей.
Роль риелтора при покупке недвижимости в Таиланде
Большинство иностранных покупателей обращаются за помощью в агентства недвижимости. Хотя участие риелтора не является обязательным, экономить на его услугах нецелесообразно, так как оплату труда агента зачастую берет на себя продавец (особенно это касается первичного рынка). Разбираться в тонкостях сделки самостоятельно сложно, а посещение государственных инстанций без знания тайского языка может быть практически невозможным.
Основные обязанности риелтора:
- Подбор недвижимости в соответствии с запросами клиента
- Организация просмотров объектов
- Ведение переговоров с продавцом по вопросам цены и условий сделки
- Согласование процедуры и времени оформления
- Подготовка необходимых документов, проверка объекта на юридическую чистоту
Обратившись к риелтору, вы получите квалифицированную помощь на всех этапах сделки, что существенно упростит процесс покупки недвижимости в Таиланде.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью в Таиланде
Этап 1. Выбор и резервация объекта
На этапе выбора объекта подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. Для его оформления потребуются:
- Копия заграничного паспорта
- Электронная почта и номер телефона
- Почтовый адрес покупателя
Договор включает данные сторон сделки, описание объекта, его стоимость, график платежей и реквизиты для перевода средств.
При подписании договора покупатель вносит задаток (около 1% стоимости объекта), чтобы снять его с продажи. Задаток может быть внесён наличными или через банковский перевод, включая счета из зарубежных банков.
Важно:
- Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается.
- Если продавец отменяет сделку, деньги возвращаются покупателю.
Этап 2. Юридическая проверка объекта
Для проверки чистоты сделки и состояния объекта можно привлечь юриста. Услуги включают:
- Проверку земельного участка (собственник, обременения) – от $700
- Анализ компании-продавца (учредители, полномочия) – от $700
- Проверку и согласование договора – от $500
- Регистрацию сделки в Земельном департаменте – от $300
На первичном рынке обычно проверяют только договор, а полная проверка актуальна для вторичного жилья. Расходы на юридические услуги, как правило, несёт покупатель.
Этап 3. Подписание основного договора
Через 1-2 недели после внесения задатка покупателю предоставляется предварительный договор для ознакомления и правок.
- Для новостроек договор готовит застройщик.
- Для вторичного жилья – юрист или агентство.
Договор содержит:
- Полную информацию о недвижимости
- Условия приобретения и оплаты
- Сведения о расходах на оформление
- Штрафы за нарушение условий
К договору прикладываются документы сторон и на недвижимость.
Этап 4. Оплата
Способы оплаты различаются для первичного и вторичного рынков:
- Новостройки:
Средства перечисляются на счёт застройщика. Перевод возможен из любой страны, если счёт оформлен на покупателя. Также допускается оплата со счёта компании, где покупатель числится учредителем. Расчёты наличными и криптовалютой также практикуются. - Вторичный рынок:
Необходимо открыть счёт в банке Таиланда, на который поступают средства из-за рубежа. Во время регистрации сделки покупатель передаёт продавцу чек на указанную сумму.
Особенности:
- Для оформления собственности (фрихолд) средства должны поступить из-за границы. Банк Таиланда выдаёт справку FET, подтверждающую целевой характер платежа.
- Для долгосрочной аренды (лизхолд) оплата возможна любым способом.
Этап 5. Регистрация прав собственности
Все сделки регистрируются в Земельном департаменте.
- Для первичного жилья регистрацию проводит представитель застройщика.
- Для вторичного рынка процесс организует юрист.
На этапе регистрации покупатель получает:
- Договор купли-продажи на тайском языке
- Свидетельство на землю (chanote)
- Домовую книгу (blue book)
Удалённая покупка недвижимости
Приобрести недвижимость в Таиланде можно дистанционно. Алгоритм для новостроек:
- Выбрать объект.
- Заключить резервационное соглашение и внести задаток.
- Получить и согласовать основной договор.
- Производить платежи застройщику согласно графику.
Документы после завершения сделки можно получить лично или через доверенное лицо, оформив доверенность у нотариуса в своей стране. Подробнее о дистанционных сделках читайте здесь.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Таиланде
Налог при покупке
Размер регистрационного сбора зависит от типа недвижимости и формы собственности:
- Фрихолд (полная собственность):
Покупатель оплачивает 2% от оценочной стоимости квартиры (transfer fee). - Лизхолд (долгосрочная аренда):
Включает 1% регистрационного сбора и 0,1% гербового сбора (всего 1,1% от стоимости договора).
Гонорары специалистов
- Риелтор:
Услуги риелтора обычно бесплатны для покупателя, так как оплачиваются продавцом. Исключение — сложные сделки на вторичном рынке, где может взиматься комиссия. Этот момент следует обсуждать заранее. - Юрист:
На первичном рынке юристы, как правило, не требуются, так как застройщик берёт на себя подготовку и регистрацию сделки. На вторичном рынке участие юриста обязательно.
Стоимость услуг: около $1 000 за стандартную сделку. - Переводчик:
Большинство застройщиков имеют русскоговорящих сотрудников, поэтому дополнительные расходы на переводчика возникают редко.
Фонд капитального ремонта (новостройки)
Управляющие компании новостроек формируют фонд капремонта, взимая с первых владельцев единоразовый сбор:
- $15–25 за квадратный метр.
Особенности местного рынка
- Рост цен:
К третьему кварталу 2023 года цены на недвижимость в Таиланде выросли на 3,3% за год с поправкой на инфляцию. На Пхукете наблюдается более динамичный рост. - Разброс стоимости на Пхукете:
- От $80 000 за студию
- До $10 млн за виллу на первой линии
Рассрочка платежей
Иностранцы не могут получать ипотеку в тайских банках, но застройщики предлагают альтернативы:
- Беспроцентная рассрочка: действует на период строительства (1–2 года).
- Финансирование:
- 50% стоимости выплачивается в течение строительства.
- Оставшиеся 50% — в течение 1–5 лет под 5–7% годовых.
- Максимальный срок рассрочки — 7 лет.
Итог
- Иностранцы могут приобрести недвижимость в Таиланде в формах лизхолд (долгосрочная аренда) или фрихолд (полная собственность).
- Налоги и коммунальные платежи обязательны для всех владельцев.
- Для первичного рынка юристы и переводчики не требуются, но на вторичном рынке их участие настоятельно рекомендуется.
- Сделки можно проводить лично или дистанционно, с учётом дополнительных затрат времени на пересылку документов при удалённой покупке.
Появились вопросы? Обращайтесь! Мы 15 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке и поможем вам в этом разобраться.
