Pre-sale: Как заключаются самые выгодные сделки с недвижимостью Таиланда

Тема горячая! 

Застройщики Пхукета часто выбирают осень для анонсирования новых проектов, чтобы запуск комплекса совпал с началом туристического сезона. За неделю до официального старта начинается самый активный период для тайских брокеров — закрытые продажи, когда за пару дней нужно успеть забронировать лучшие квартиры по минимальным ценам.

Как проходят пресейлы? Какие преимущества и риски они несут? Как попасть на закрытую распродажу? Ответы от экспертов Exotic Property.

Подготовка к пресейлу: мониторинг и связи

Перед запуском проекта застройщику предстоит выполнить массу работы:

1. Найти и приобрести землю (в идеале полностью оплатить её);
2. Оформить документы (например, для вилл потребуется выделение отдельного участка для каждого дома);
3. Изучить текущие тенденции на рынке — какие объекты востребованы, что предлагают конкуренты;
4. Разработать концепцию, генплан и архитектурный проект комплекса;
5. Провести расчёты по этапам строительства;
6. Заключить договоры с подрядчиками.

Светлана Касаткина

Управляющий партнер Exotic Property

Подготовка к запуску даже небольшого жилого комплекса может занять до года. Весь этот период мы поддерживаем связи с застройщиками — созваниваемся, встречаемся, узнаём об их планах. С 2009 года работая на Пхукете, мы точно знаем, кто строит, какие участки принадлежат кому, с какой репутацией компания и даже кто ведёт проект. Наши постоянные контакты помогают заранее подготовить клиентов к пресейлу, потому что время на размышления, когда наступает день Х, уже не будет.

С начала лета, когда туристов на Пхукете ещё меньше, риелторы активно готовятся к горячему сезону. Они выезжают на стройплощадки, оценивают местную инфраструктуру и перспективы новых комплексов.

Ольга Костенко

Менеджер по продажам Exotic Property

Без подготовки участвовать в пресейлах слишком рискованно. В особенности сейчас, когда на Пхукет пришли десятки новых застройщиков. Нужно выяснить, кто они. Например, если иностранец только что приехал на Пхукет и решил что-то построить, мы таким пресейлам наших клиентов не рекомендуем. Пусть сначала проявит себя. А если крупная компания из Бангкока или Китая, несмотря на их новичковость на острове, за ними стоит серьёзный опыт — с такими можно работать.

Цены на ликвидные квартиры на Пхукете начинаются от $100 тыс., а на пресейле они могут быть значительно ниже. Например, в прошлом году один застройщик предложил скидку 15% на стартовую цену, которая и так была на 30% ниже, чем по завершении строительства.

Подборка ТОП-5 объектов на пресейле

Процесс пресейла: что важно знать

Застройщик объявляет на своём сайте или в соцсетях, что продажи комплекса начнутся, например, 1 октября. Однако если вы обратитесь к нему в первый же день, лучшие квартиры могут уже быть забронированы, потому что за неделю до старта проходят закрытые продажи среди брокеров, с которыми застройщик сотрудничает.

Ольга Костенко

Менеджер по продажам Exotic Property

К моменту пресейла у нас уже есть план комплекса, спецификации квартир, цены на каждый юнит. Мы с клиентами обсуждаем, какие квартиры их интересуют, и отправляем список приоритетных клиентов. Для бронирования достаточно депозита в $3 тыс. В первые часы прессейла нужно забронировать квартиру. Если не успели, инвестору предложат похожую. Депозиты возвращаются, если нужных вариантов нет.

Пресейл обычно длится 3-5 дней, максимум неделю. И, судя по опыту Exotic Property, лучше всего действовать сразу, как начинается продажа.

После бронирования контракт будет готов через месяц-полтора, и тогда клиент вносит первоначальный платеж — обычно 20–30% от цены. Дальше возможна беспроцентная рассрочка до конца строительства.

Новый кондоминиум в пешей доступности до моря

Преимущества и риски пресейлов

Застройщики в Таиланде закладывают в планы повышение цен на недвижимость с этапами строительства. Среднее повышение за 2-3 года — 30%.

• Начало анонса проекта — стартовая цена;
• Начало строительных работ — +10%;
• Построено здание — +10%;
• Ввод в эксплуатацию — +10%.

В самых популярных локациях ценовая динамика может быть ещё быстрее. На пресейле инвесторы получают скидку 10–15% от стартовой цены.

Но на практике не всё так просто, как может показаться.

Светлана Касаткина

Управляющий партнер Exotic Property

Некоторые риелторы обещают быстрые прибыли на пресейлах — заплати первоначальный взнос, а квартиру перепродадим с прибылью. Но реализовать такую стратегию крайне сложно. Если комплекс состоит из 700–800 квартир, конкурировать будут не только другие инвесторы, но и сам застройщик. Чтобы быстро заработать, объект должен быть уникальным. Более того, некоторые застройщики прописывают в контрактах запрет на перепродажу до ввода в эксплуатацию

Пресейл — это не быстрый доход, а возможность получить доступ к лучшим квартирам по стартовым ценам и гарантированную прибыль в перспективе.

Ольга Костенко

Менеджер по продажам Exotic Property

Мы часто спорим с инвесторами, которые верят, что могут перепродать квартиру с прибылью за пару месяцев. Мы не даём таких обещаний, но гарантируем, что доходность от аренды будет высока. Средняя доходность на Пхукете — 7-8% в год, а при покупке на пресейле — до 12%.

Для инвесторов, опытных в аренде недвижимости, пресейл — это шанс не только для выгодного приобретения, но и для аренды. К тому же на пресейле есть гибкие рассрочки и возможность получить скидку.

Как попасть на закрытые продажи

Чтобы попасть на закрытую распродажу, нужно найти брокера, который:

1. Знает рынок и может посоветовать только проверенных застройщиков;
2. Имеет долгосрочные партнёрские отношения с девелоперами — это обеспечит одобрение вашей заявки;
3. Специализируется на новостройках и регулярно отслеживает новые проекты.

Если вам интересен Пхукет, наши специалисты могут помочь вам найти лучший проект для покупки на пресейле. Компания работает на Пхукете уже 16 лет и предлагает полный спектр услуг для инвесторов. Пишите!