Сегодня мы поговорим на тему, которую не любят продавцы, использующие техники эмоциональных продаж. Это тема рисков. Она наиболее важна, так как эмоции проходят, а не просчитанные риски остаются и могут сильно испортить жизнь инвесторам.
7 лет своей жизни я посвятил работе на рынке страхования. За эти годы я уяснил важное правило – риски есть всегда и везде! С тех пор как у человека появляется жизнь, имущество и прочие блага – появляются риски все это потерять.
Автор статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property.
Итак, какие существуют риски при покупке недвижимости в Таиланде:
- Политические, или, как их еще называют, административные, риски. Они связаны с ухудшением общеполитической ситуации, а также с вероятностью возникновения общественных протестов.Эти риски минимальны. Во-первых — в Таиланде нет нефти и газа – что сводит к минимуму внешние политические угрозы со стороны западных партнеров.
Территориальные споры отсутствуют. А стабильность внутренней политики обеспечивает, на мой взгляд, Конституционная монархия. Страны с конституционной монархией политически более стабильны. Например, Япония, Великобритания или Дания. Даже смена правительства в 2014 году никак не отразилась на рынке недвижимости и вообще экономической ситуации в целом: курс валюты не изменился и не было военных действий. - Финансово-экономические риски характеризуются общим состоянием экономики страны либо ее конкретного региона, стабильностью национальной валюты, уровнем и прогнозируемостью инфляции. Посмотрите наш ролик об экономике Таиланда, там мы подробно разбираем эту тему.
Отдельно стоит отметить, что в Таиланде самый низкий уровень инфляции в мире, что делает тайский бат одной из самых стабильных мировых валют.
- Юридические риски. На этот счет ходит множество мифов. Например, что в Таиланде нет частной собственности, а вся земля принадлежит Королю. Это не так. В Таиланде есть частная собственность и большая часть земли принадлежит физическим и юридическим лицам. Вы сами можете увидеть какое количество зарубежного капитала находится в стране.
- Строительные риски чаще всего связаны с несколькими причинами:
— получение разрешительной документации. Самым важным моментом в реализации проекта является получение сертификата EIA. Процесс получения может занять от 6 до 12 месяцев. Обратите внимание, что строительство без данного сертификата запрещено.
— несоблюдение сроков строительства. Как правило, из-за погодных условий (сильные дожди на момент фундаментных работ) или низкого / недостаточного уровня квалификации застройщиков. Из–за дороговизны земли, строительство на Пхукете ведут в основном крупные компании, которые используют профессиональных подрядчиков. Задержки могут быть, но не более нескольких месяцев. Также в случае задержки, застройщик выплачивает штрафы своим клиентам.
Чтобы избежать данных рисков, можно:
А. Выбирать только проверенных и крупных застройщиков.
Б. Выбирать проекты, где есть опция получения дохода в течении строительства. Застройщики страхуют инвесторов выплачивая им от 3 до 7% годовых от стоимости квартир в течении всего срока строительства. Даже в случае задержки Вы все равно получите свой доход.
В. Выбирать проекты, где подписан контракт на управление с отельным оператором. Перед подписанием контракта отельный оператор тщательно проверяет все риски, связанные с реализацией проекта. И если, например, еще до начала строительства есть контракт с крупной отельной сетью, то можно быть уверенным что все уже тщательно проверено.
- Маркетинговые риски связаны с вероятностью выявления ошибки, имевшей место на стадии разработки маркетинговой концепции проекта. То есть риски того, что объект недвижимости не будет приносить ожидаемую прибыль. Подробно на эту тему мы сняли для вас видео – критерии выбора инвестиционного объекта.
На данном этапе основных рисков всего два: неудачное месторасположение будущего объекта и неграмотное управление объектом.
Что бы избежать этих рисков нужно выбирать проекты в курортных районах ближе к 5* отелям. Это обеспечит хороший туристический поток и стабильные высокие цены на аренду.
А избежать риски связанные с управлением можно выбрав проект с международным отельным управлением сетей Шератон, Бест вестерн, Виндхам и других отельных брендов. Запомните важный принцип: деньги Вам приносит не сама вилла или квартира, а те кто ей управляет. И от того кто управляет будет зависеть Ваш доход. Работайте с профессионалами.Выводы:
— Избежать абсолютно всех рисков невозможно, но можно снизить их до минимума с помощью экспертов. Часто инвесторы в попытке сэкономить допускают одну и ту же ошибку – пытаются делать всю работу сами. И даже в начале может показаться, что они сэкономили пару сотен долларов. Но затем они тратят намного больше.
— Эксперт сможет подсказать какая квартира или вилла будет наиболее лучшим выбором в комплексе. Без агента вам могут продать самые не ликвидные объекты по завышенным ценам. Эксперт сразу заметит острые моменты, о которых вы даже не догадываетесь.
— Эксперт сможет согласовать намного более выгодные условия, чем не разбирающийся в теме клиент.
— Эксперт сразу вам скажет где не стоит покупать даже, не смотря на заманчивые обещания высоких доходов.
— Эксперт обратит Ваше внимание если контракт составлен не в Вашу пользу. Агент поможет Вам согласовать правильные формулировки в условиях контракта
— Эксперт сможет представлять Ваши интересы в Ваше отсутствие пока Вы на Родине зарабатываете деньги, Ваш агент на месте следит за работой Ваших инвестиций и быстро решает все текущие вопросы.
И главное – агент — это человек работающий для Вас, а оплачивает его работу застройщик или продавец. Покупатель недвижимости только выигрывает
