Динамика мирового рынка недвижимости в 2025 году и в начале 2026 года ознаменовалась фундаментальным сдвигом приоритетов инвесторов и переходом от спекулятивного оптимизма к стратегии сохранения капитала в условиях нарастающей геополитической неопределённости.
2025 год стал периодом взросления рынка, когда эмоциональные и импульсивные покупки, характерные для постпандемийного периода, сменились осознанным инвестированием, основанным на глубоком аудите рисков и доходности. В Европе основным драйвером роста стала институциональная интеграция, в то время как в Азии ключевую роль играло развитие инфраструктуры и сегментация предложения под нужды ультра‑хайнетов (UHNWI).
Рынок недвижимости Болгарии: рост на фоне интеграции в ЕС
Так, рынок Болгарии в 2025 году продемонстрировал одни из самых высоких темпов роста в Европейском Союзе. Основным катализатором послужило официальное вступление страны в Шенгенскую зону и анонсированный переход на евро в 2026 году. Эти факторы существенно снизили валютные риски для иностранных инвесторов и спровоцировали волну внутреннего спроса: болгарские граждане активно конвертировали свои сбережения в недвижимость, стремясь защитить их от потенциальной инфляции при смене валюты.
Цены на новое жильё в крупных городах вроде Софии и Варны выросли в среднем на 20 % всего за год. В третьем квартале 2025 года Болгария заняла второе место в ЕС по темпам роста цен на жильё, уступив лишь Венгрии. Особым спросом пользовались объекты в южных районах Софии, где развитие метрополитена и концентрация качественной застройки обеспечили рост цен на 10–14 % выше среднегородского уровня.
Турция и Дубай: коррекция после роста
Для турецкого рынка 2025 год стал транзитным периодом после бурного и во многом перегретого роста 2021–2022 годов. Высокие процентные ставки по депозитам и ограниченная доступность ипотеки сделали внутренний рынок неактивным, что вынудило застройщиков, испытывающих дефицит ликвидности, предлагать значительные скидки и гибкие условия оплаты. Иностранный спрос стал более селективным. Инвесторы фокусировались либо на программе получения гражданства через покупку недвижимости (порог от $400 000), либо на бюджетном сегменте (€60 000 – €100 000) для сезонного отдыха.
А вот Дубай завершил 2025 год с исторически высокими показателями: объём сделок составил почти 250 миллиардов долларов (AED 917 млрд), что на 25 % больше, чем в 2024 году. Рост цен на жильё дошёл до 13–15 %; при этом сегмент роскошных вилл и брендированных апартаментов на набережной демонстрировал ещё более внушительную динамику. Тем не менее ситуация начала 2026 года резко и в корне всё изменила: геополитическая напряжённость вокруг Ирана привела к тому, что статус Дубая как «тихой гавани» оказался под угрозой.
Военные действия в регионе, включая ракетные удары и угрозы безопасности транспортных узлов, внесли в рынок фактор высокой неопределённости. Индекс недвижимости DFM упал на 30 % в первые недели конфликта, что фактически стёрло весь рост цен 2025 года. На фоне огромного объёма предложения (более 131 000 новых единиц жилья, запланированных к сдаче в 2026 году), рынок Дубая вошёл в фазу коррекции, где аналитики прогнозируют снижение цен на 10–15 % в зависимости от сегмента.
Таиланд: устойчивость и рост брендированных резиденций
В отличие от волатильных рынков Ближнего Востока, Таиланд в 2025 году и начале 2026 года продемонстрировал устойчивость, обусловленную диверсификацией спроса и развитием уникальных форматов недвижимости. Страна перестала быть просто местом для отдыха, превратившись в полноценный инвестиционный хаб с прозрачными механизмами доходности.
Ключевым трендом 2025 года в Таиланде стал взрывной рост сегмента брендированных резиденций (Branded Residences). Таиланд вышел на первое место в APAC по количеству завершённых и строящихся проектов этого типа, опередив Вьетнам.
Кстати, Пхукет и Бангкок вошли в топ‑10 городов мира по концентрации брендированной недвижимости, заняв 5‑е и 7‑е места соответственно! Популярность этого формата объясняется тем, что инвесторы получают не просто жильё, а продукт, управляемый международными отельными сетями (Marriott, Four Seasons, Banyan Tree, Dusit Thani), что гарантирует высокий стандарт обслуживания и предсказуемую доходность.
Брендированные объекты в Таиланде приносят на 50–80 % больше арендного дохода по сравнению с аналогичными небрендированными проектами в тех же локациях.
Важная деталь: в 2025 году Пхукет официально обошёл Бангкок по уровню инвестиционной привлекательности в так называемом «курортном сегменте». Если в столице рынок кондоминиумов в центральных районах (Сукхумвит, Силом) рос умеренными темпами на 3–4 % в год, то на Пхукете цены на землю и виллы в популярных районах, таких как Чернгталей и Банг Тао, подскочили на 15–18 %.
На сегодня Пхукет полностью трансформировался из туристического острова в место постоянного проживания: за 2025 год остров посетили более 10,47 миллиона иностранных туристов, при этом значительная часть из них — долгосрочные арендаторы и покупатели жилья из России, Китая и Индии. Ограниченное предложение земли в прибрежных зонах привело к тому, что инвесторы начали активно осваивать центральные части острова, где цены на виллы остаются в диапазоне 30–50 миллионов бат.
Итоги зимнего сезона 25-26 года
Драматические события начала 2026 года позволяют сделать следующие выводы для профессиональных участников рынка:
- Таиланд стал главным бенефициаром кризиса на Ближнем Востоке. Инвесторам рекомендуется рассматривать Пхукет и Бангкок не только как курортные локации, но и как защитные активы в рамках глобальной диверсификации.
- В условиях неопределённости доверие к международным отельным брендам становится ключевым фактором ликвидности. Брендированные резиденции останутся самым быстрорастущим сегментом в 2026 году.
- Рост стоимости нефти из‑за конфликта в Иране неизбежно приведёт к повышению цен на первичном рынке недвижимости во всём мире. Покупка объектов на ранних стадиях строительства сейчас может стать эффективным способом хеджирования будущих затрат.
Читайте больше аналитики в разделе — Про недвижимость.
