Инвесторы часто спрашивают нас: где выгоднее покупать, на первичном или вторичном рынке?
Рынок курортной недвижимости в Таиланде сейчас переживает свой рассвет. На Пхукете недвижимость для иностранцев строится с 2000-х годов. Вторичный рынок еще только начинает формироваться. В сегодняшнем видео мы разберем, в каких случаях интереснее покупать жилье на вторичном рынке, а в каких – на первичном от застройщика:
- Цены
Сразу скажу, что и там, и там цены сегодня примерно одинаковые. Пхукет – это остров и количество земли ограничено. 80% территории занимают горы и национальные заповедники, где строить нельзя. Высотное строительство запрещено. Соответственно, цены на недвижимость стабильно растут, в среднем на 5-7% в год. Ни один владелец, купивший недвижимость несколько лет назад, не хочет продавать ее дешево!
Да, бывают «срочные продажи» ниже рынка, когда кому-то позарез нужны деньги. Но и у застройщиков периодически бывают спецпредложения и опытные агенты всегда вам о них скажут.
- Рассрочка
В Таиланде практически невозможно получить ипотеку иностранцу. Однако при покупке недвижимости на первичном рынке, вы можете рассчитывать на беспроцентную рассрочку на период строительства. Квартирный комплекс обычно строится 1-2 года. Некоторые застройщики предлагают дополнительную рассрочку еще на несколько лет после окончания строительства под 3-5% годовых. Вы можете отдыхать в своей квартире, сдавать ее в аренду в свое отсутствие и рассчитываться за нее арендным доходом.
При покупке на вторичном рынке необходимо выплатить продавцу всю сумму сразу, т к ипотеку получить невозможно.
- Процедура покупки и затраты на сделку
Сделки на первичном рынке, где в качестве продавца выступает застройщик – технически очень просты. Офисы застройщика работают по гибкому графику. Бухгалтера, юристы, менеджеры – целая команда профессионалов, готовых решить любой ваш вопрос. И за это не нужно платить!
Очень подробно о процедуре покупки можно посмотреть здесь
При покупке недвижимости на вторичном рынке приготовьтесь оплатить услуги юриста для проверки объекта, составления 3-х стороннего договора, проведения оплаты и регистрации собственности. Таким образом сделки на вторичке технически сложнее и затратнее.
- Тип недвижимости
До 2014 года русскоговорящие инвесторы приобретали квартиры и виллы в основном для отдыха. В то время застройщики не экономили на квадратных метрах, а покупатели на тратах. Минимальная площадь квартиры с 1 спальней составляла 40-50 кв. м, а с 2 — около 100 . Так же строилось много комплексов небольших вилл с садом и бассейном.
Сейчас застройщики живут по принципу: «меньший метраж быстрее окупается». Строят в основном небольшие квартиры с 1 спальней размером 25-30 кв.м. Именно такие комплексы берут в управление отельные сети и инвесторы приобретают их в основном для получения дохода. Обычно жить и отдыхать там никто не собирается.
В то же время развивается рынок элитной недвижимости – пентхаусы по 200 – 300 кв.м, роскошные виллы площадью 500 – 1000 квадратов. Такие комплексы управляются крупными международными отельными сетями: Sheraton, Moven Pick, Radisson. Элитная недвижимость экономит владельцам приличные суммы на проживание во время отпуска, приносит стабильный доход и очень хорошо растет в цене.
- Состояние
Стандарты качества, материалы, дизайны – все стремительно меняется. Недвижимость, построенная 5-10 лет назад может сильно отличаться от современной. Кроме того, во влажном климате жилье быстрее ветшает и изнашивается. Каждые 5-7 лет необходимо менять кондиционеры и коммуникации.
При покупке на вторичном рынке сразу видно, кто и как ей управлял. Будьте готовы к вложениям в ремонт. Особенно, если квартира активно сдавалась в аренду!
На первичке жилье новое, современное, модное, все на гарантии (на технику, окна, двери — 1-3 года, на несущие конструкции – до 5-10 лет).
- Обременения, доходность, связанные контракты
При покупке на первичном рынке вы получаете от застройщика весь пакет документов. При перепродаже, просите продавца предоставить все договора и доп. соглашения, т к его обязательства автоматически перейдут к вам.
Например, вы собираете купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду через своего агента или самостоятельно, а предыдущий владелец подписал документ, что не имеет права ее сдавать. Или он уже отдал квартиру в арендную программу отеля на несколько лет и вы не можете из нее выйти.
И все бы ничего, но возможно продавец согласился на гарантированный рентный доход в течение нескольких лет. В таком случае доход вы будете получать не от цены, по которой купили вы, а от меньшей, по которой покупал прежний владелец. Нюансов много! Обязательно разбирайтесь на каких условиях объект был куплен продавцом и какие у вас будут ограничения.
Резюмируем:
На первичке есть смысл покупать небольшие квартиры для инвестиций или роскошные элитные пентхаусы и виллы. На вторичке хороший выбор просторных квартир и небольших вилл в резидентских комплексах, но нужно быть готовым к ремонту.
Если вы ограничены в средствах – выбирайте строящиеся объекты, где цены минимальны на этапе строительства, есть рассрочка и не надо вкладываться в ремонт.
В любом случае, земли у моря все меньше, а цены на нее все выше. Так что спешите выгодно вложить деньги!
