В 1980-е годы эксперты из Гарварда разработали бизнес-принцип, основанный на идее, что каждая сторона может извлечь максимум пользы, исключая проигрышные ситуации. Эта стратегия Взаимовыгодного Сотрудничества до сих пор остаётся одним из наиболее предпочтительных подходов в бизнесе.
Интересно, знали ли её создатели, что их концепция нашла применение на острове, где она изменила правила игры в конкретной отрасли. Речь идёт о Пхукете – и о его рынке недвижимости.
Каким образом следует инвестировать? Какую стратегию и тактику выбрать? И каков потенциал дохода? Давайте разбираться. Пхукет – маленький остров, размером 50 на 20 километров, 70% которого занимают холмы и горы. Восточное побережье не подходит для пляжного отдыха из-за скалистых берегов и коралловых рифов. Здесь сконцентрированы гольф-поля и яхт-клубы, а не пляжи и туристическая инфраструктура. Поэтому внимание сосредоточено на западном побережье с его пляжами Ката, Карон, Патонг…
Пхукет, хоть и маленький, пользуется огромной популярностью. Как туристическое направление он развивается с 1970-х годов. С течением времени число туристов здесь стабильно росло. В 2017 году остров посетило 8 миллионов гостей – в 20 раз больше, чем численность местного населения. Сюда приезжают со всего мира и в любое время года.
В 2017 году число российских туристов в Таиланде увеличилось на 23%. Всего за год страну посетили 1,35 миллиона человек, из них 800 тысяч выбрали Пхукет.
Однако на Пхукете свои сложности: остров ограничен по размеру и уже застраивается на протяжении 50 лет. Мест у океана почти не осталось, и земля стоит дорого.
Отельные сети нашли решение. Они выбирают многоквартирные проекты местных застройщиков, подходящие для их целей, и заключают соглашения об управлении после завершения строительства. При этом они не стремятся выкупить все квартиры, а лишь хотят управлять ими, сдавая в аренду туристам.
Перед заключением соглашения отельные сети проводят всесторонний аудит – проверяют право собственности на землю, документацию по строительству, репутацию застройщика, финансовую отчетность. Требования строгие: определенное количество квартир, качество материалов, уровень оснащения, инфраструктуру и суровые штрафы за любые нарушения или задержки.
Резиденции с видом на гольф поле у океана, пляж Банг Тао
Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:
“Застройщики соглашаются на строгие условия, поскольку сотрудничество с известными отельными сетями обещает быструю продажу большинства квартир ещё до начала строительства. Для них это важно, так как их клиенты ищут источники дохода.
Преимущества для покупателей очевидны. Управление крупным отелем гарантирует высокую заполняемость апартаментов и доходность. Кроме того, договор с отелем является гарантией своевременного и качественного строительства.
Сам отель тоже находит выгоду в этом подходе. Ему не приходится заниматься реконструкцией старых зданий или строительством – деятельностью, не являющейся его основным видом бизнеса. Такая модель позволяет значительно снизить затраты: содержание прилегающей территории апарт-отеля обходится за счет владельцев квартир, в то время как владение всем объектом потребовало бы больших затрат. К тому же новое здание гарантирует меньшие расходы на ремонт и обслуживание, так как все конструкции, двери, окна и лифты находятся на гарантии.
В этой схеме выигрывают все стороны.
На Пхукете таких предложений не так много – не более 15-20 комплексов, но они составляют около 90% всех сделок. В нашей команде мы заметили, что такие покупатели естественным образом притягиваются к нам, и мы сами активно инвестируем в апарт-отели. Это позволяет нам легко находить общий язык с клиентами и быть вовлеченными в интересный нам процесс.”
1. Инвестиционный цикл: Покупка и Продажа
Инвесторы обычно приобретают апартаменты на начальной стадии строительства, которая длится в среднем от полутора до двух лет. В процессе строительства стоимость объекта недвижимости возрастает примерно на 20-30% или даже больше. Особенно высокий рост цен наблюдается в комплексах, ведущих сотрудничество с крупными отельными сетями. Как правило, к середине строительства в таких комплексах уже не остаётся свободных апартаментов.
При подходе к завершающим этапам строительства, инвестор имеет возможность продать квартиру, быстро извлекая инвестиции с прибылью. Альтернативный вариант – сдать недвижимость в аренду, начиная получать стабильный доход.
2. Инвестиционная Стратегия: Покупка и Аренда
Если целью инвестора не является быстрое возвращение вложенных средств, он может отдать купленную квартиру в управление отельной сети. Наилучшие результаты обычно приносит краткосрочная аренда, доступная только для отелей, обладающих соответствующей лицензией. Учитывая постоянный рост числа туристов на Пхукете и спрос на протяжении всего года, реально достичь доходности в 15-20% годовых или гарантированных 6-8%.
Наибольшую выгоду получают те инвесторы, кто приобретает недвижимость на начальном этапе строительства. В течение пяти-семи лет они могут окупить свои вложения через арендные поступления и рост стоимости готового жилья. При последующей продаже они возвращают вложенные средства и получают значительную прибыль.
Если вы выбираете стратегию «покупка – аренда», важно продумать, каким образом будете сдавать жилье.
Самостоятельная аренда
Это подразумевает личное решение всех вопросов: от оформления апартаментов до маркетинга и общения с арендаторами. Вы будете самостоятельно принимать депозиты, заниматься уборкой, оплачивать коммунальные услуги и налоги. Преимущество – вся прибыль остаётся у вас. Однако нужно учитывать, что только отели могут сдавать недвижимость посуточно, имея на это лицензию.
Через агентство недвижимости
Агентство берёт на себя все задачи по поиску арендаторов и управлению арендными отношениями, забирая при этом часть дохода (около 20%). Это избавляет владельца от необходимости заниматься маркетингом, заселением и решением проблем арендаторов, а также от юридических и налоговых вопросов.
Через отельную сеть
Отельные операторы, вступившие в соглашение с застройщиками, обеспечивают высокую заполняемость объектов и профессиональный уровень управления. Для инвестора, передающего квартиру в арендную программу, это становится полностью пассивным вложением, приносящим максимальный доход без каких-либо забот.
Примеры комплексов, управляемых отельными сетями, показывают эффективность такого подхода.
3.Инвестиционная Стратегия: Аренда через Отельную Сеть
При выборе аренды через отельную сеть, важно разобраться в предлагаемых ими программах аренды.
Гарантированная аренда
При покупке недвижимости инвестор заключает контракт, согласно которому застройщик обеспечивает ему фиксированный годовой доход от стоимости квартиры, независимо от её фактической аренды. На Пхукете такая доходность составляет 7-9% в год, и выплаты поступают регулярно. При этом владелец имеет возможность пользоваться своей недвижимостью до четырёх недель в году за исключением пикового сезона.
Арендный пул
Здесь доходы инвестора привязаны к общей прибыльности отеля. В конце года подсчитывается доход от всех апартаментов одного типа, например, с одной спальней и видом на сад. Отель удерживает 30-40% (на покрытие маркетинга, управления и затрат на персонал), оставшиеся 60-70% делятся между собственниками.
Наибольшую выгоду в программе «Арендный пул» получат те, кто инвестировал на начальных этапах строительства.
Например:
Инвестор А приобретает квартиру на стадии котлована за $100 тыс. В процессе строительства стоимость возрастает на 20-30%. Инвестор Б покупает аналогичную квартиру уже на завершающей стадии за $130 тыс. Оба владельца сдают свои апартаменты в управление отелю.
В программе «Арендный пул» отель не интересует цена покупки, а важны только характеристики апартаментов. В конце года доход от всех аналогичных апартаментов подсчитывается, и после вычета процента за управление остаток делится между собственниками. Если каждому достанется по $10 тыс., для инвестора А это составит 10% от первоначальной стоимости, а для инвестора Б – 7,6%.
Светлана Касаткина, управляющий партнёр, основатель компании Exotic Property:
“Осознание взаимодействия застройщиков Пхукета с отельными сетями, понимание стратегий инвесторов и изучение различных методов аренды жилья являются ключевыми для тех, кто стремится получать доход от недвижимости в Таиланде. Хотя эта информация служит основой, существует еще множество деталей и нюансов, влияющих на успех и прибыльность ваших инвестиций. Позвольте ознакомить вас с самыми значимыми из них.”
Анализ предложения застройщиков
Важно не только ориентироваться на обещанные проценты доходности, но и понимать, насколько реально застройщик сможет их обеспечить. Например, застройщик может обещать 9-10% гарантированного дохода на два года, что привлекает покупателей. Однако иногда оказывается, что застройщик не имеет договора с отельной сетью, и обещанные проценты включены в стоимость квартиры, а по истечении двух лет гарантийный доход прекращается, и реальная аренда комплекса остаётся под вопросом.
Изучение договора
Перед подписанием договора с застройщиком нужно внимательно изучить все условия. Важно уточнить, как рассчитываются обещанные проценты – от стоимости недвижимости или с учётом дополнительных расходов. Также следует разобраться в условиях программы «Арендный пул» и каким образом будет рассчитываться ваша доля дохода.
Выбор формы собственности
В Таиланде недвижимость можно приобрести как во фрихолд (полная частная собственность), так и в лизхолд (долгосрочная аренда до 90 лет). Стоимость в лизхолд обычно ниже, и это может быть выгодным для тех, кто планирует инвестировать на короткий срок.
Способы оплаты
При покупке на начальном этапе строительства часто возможна рассрочка до окончания строительства. Некоторые застройщики предлагают дополнительные условия рассрочки после завершения строительства.
Обратный выкуп
Некоторые застройщики предлагают опцию обратного выкупа квартиры через несколько лет по контрактной цене, что может быть выгодным в срочной ситуации продажи.
Скрытые скидки
Возможны скидки для покупателей, способных оплатить полную стоимость недвижимости сразу, а также опции кэшбека, когда гарантированные выплаты начинаются сразу после полной оплаты недвижимости.
Светлана Касаткина, управляющий партнёр, основатель компании Exotic Property:
“На рынке существует множество неочевидных возможностей для получения скидок или бонусов, ключевое – умение их находить. Например, если в комплексе осталось всего несколько нераспроданных апартаментов, застройщик может предложить их по сниженной цене, чтобы ускорить завершение проекта. Возможны также бонусы в виде бесплатной мебели или освобождение от платы за содержание комплекса на определённый период. Важно быть информированным о таких предложениях и уметь вести переговоры. Мы обладаем этой информацией и можем помочь в этом.”
Для подбора инвестиционной недвижимости в Таиланде напишите нам!
