Инвестиции в недвижимость Таиланда: привлекательные доходы и минимальные издержки

Как недвижимость на Пхукете приносит прибыль?

В объявлениях о продаже инвестиционной недвижимости обычно указывают процентную доходность – сумму, которую может принести объект, предоставленный в аренду. В Европе этот показатель составляет в среднем 3–6%, в Таиланде – 7–10% от стоимости квартиры в год.

В чём причина такой разницы? Как азиатская недвижимость обеспечивает более высокую рентабельность?

Мы задали эти вопросы Светлане Касаткиной, управляющему партнёру компании Exotic Property. Давайте разбираться вместе.

Доходность от аренды недвижимости в Таиланде

Основной фактор, способствующий повышенным арендным доходам для инвесторов в Таиланде – это текущая ситуация на местном рынке недвижимости, особенно на Пхукете. Тайские застройщики в последнее время начали сотрудничество с ведущими мировыми гостиничными сетями, такими как Best Western, Wyndham Group, Renaissance, Sheraton, Mövenpick и другими. На стадии строительства они заключают договоры, по которым готовые комплексы переходят в управление отелей и сдаются туристам под отельными брендами. Это выгодно инвесторам: такие сети могут обеспечить максимальную заполненность квартир по высоким ставкам. Климат на Пхукете также способствует этому, так как здесь сезон длится круглый год.

Гарантированный доход

Многие гостиничные сети предлагают владельцам недвижимости программы с фиксированным доходом. Стандартная ставка на Пхукете – 7–10% от стоимости квартиры в год, сроком на 3–5 лет, в некоторых случаях до 15 лет. Подписывая такой договор, собственник получает оговоренную в контракте сумму независимо от фактической аренды квартиры. Выплаты осуществляются регулярно, как по банковскому вкладу. Кроме того, собственник может бесплатно останавливаться в квартире на две – четыре недели в год, исключая пиковый период (декабрь – январь).

Арендный пул

Другой тип арендной программы: здесь доход владельца квартиры зависит от реальных результатов работы апарт-отеля. В конце года управляющий подсчитывает доход от апартаментов одного типа (например, с одной спальней и видом на бассейн), часть из которого удерживает для себя, а остальное распределяется междувладельцами недвижимости в этом пуле. В популярных комплексах, управляемых профессиональными отельными брендами, фактическая доходность часто превышает гарантированную – до 16% годовых.

Светлана Касаткина, управляющий партнёр, основатель компании Exotic Property:

“Высокая доходность недвижимости в Таиланде по сравнению с европейскими курортами объясняется несколькими факторами: круглогодичный туристический сезон, значительный поток туристов, низкие затраты на содержание недвижимости и выгодное соотношение цены за квадратный метр к арендным ставкам. Пхукет ежегодно привлекает около 10 миллионов туристов, принося острову доход в размере $2,5 миллиарда, большая часть которого оказывается в руках отелей и владельцев недвижимости.

На начальном этапе многие инвесторы предпочитают программы с гарантированной арендной доходностью. После того как они убеждаются в их эффективности, переходят к участию в программах арендных пулов, что способствует увеличению рентабельности. Ведь для обеспечения гарантированных 7% отелям необходимо зарабатывать значительно больше.

В стратегии участия в арендных пулах важно понимать, как происходит расчёт доходов. Некоторые компании распределяют прибыль: из общей суммы сначала вычитаются расходы на маркетинг и управление, а затем оставшаяся сумма делится между управляющими (20–30%) и собственниками (70–80%). Другие компании делят доход: хотя проценты кажутся менее привлекательными (30–40% отелям, 60–70% собственникам), по факту они оказываются выгоднее для владельцев недвижимости. В любом случае, существует множество нюансов, поэтому рекомендуется тщательно изучать договор и проконсультироваться с опытным риелтором.”

Существуют ли ограничения на аренду недвижимости в Таиланде?

В Таиланде можно приобрести квартиры как в отельных комплексах, так и в обычных жилых домах.

Однако, если ваша цель – получение максимально возможного дохода от аренды, обычное жильё может не соответствовать вашим требованиям. Согласно местному законодательству, краткосрочная аренда квартир более чем на 30 дней в год возможна только в домах, имеющих лицензию отеля. Сдача обычной квартиры в аренду возможна только на длительный срок без каких-либо ограничений, но в этом случае доход от аренды будет значительно ниже.

Новый комплекс апартаментов для жизни с видом на пляж Лаян

Доходность от увеличения стоимости недвижимости в Таиланде

Каждая инвестиция предполагает определённый срок планирования, который часто составляет от 5 до 15 лет. При этом крайне важно учитывать изменение стоимости недвижимости за этот период. В конечном счёте, если стоимость квартиры снизится, то прибыль, полученная от аренды, может быть нивелирована. Хотя невозможно с точностью предсказать изменение цен в долгосрочной перспективе, всё же можно анализировать текущую тенденцию, её причины и оценивать будущие перспективы.

Изменение цен в процессе строительства. В Таиланде цена на новостройки возрастает в ходе строительства. Квартиры на этапе проектирования (оф-план) обычно на 20–30% дешевле, чем готовое жильё.

Динамика цен на уже построенное жильё. Согласно данным Банка Таиланда, за последние десять лет стоимость жилья увеличивается ежегодно на 3–5%. В курортных районах этот рост происходит ещё быстрее. На Пхукете средний годовой прирост составляет 5–7%. На увеличение цен влияет развитие района. Предполагается, что через 5 лет, когда будут застроены первая и вторая линии, произойдёт значительный скачок цен.

Затраты инвестора на недвижимость в Таиланде

Цены на апартаменты в отельных комплексах в популярных туристических районах Таиланда, таких как Камала, Банг-Тао и Лаян, начинаются с 4 миллионов бат (примерно $130 тыс.). В менее известных местностях можно найти варианты от $80 тыс.

Для покупателей предусмотрена беспроцентная рассрочка до завершения строительства и в некоторых случаях на пять лет после ввода в эксплуатацию. Это позволяет сдавать недвижимость в аренду и одновременно расплачиваться с застройщиком. Также предлагается опция «кешбек»: внесение полной суммы с последующим началом получения дохода до ввода дома в эксплуатацию.

Прежде чем рассчитывать доход от такой недвижимости, стоит учитывать затраты. Чистая прибыль зависит от расходов на приобретение и содержание недвижимости.

Брендированная резиденция под управлением престижного бренда HENNESSY

Расходы на этапе покупки недвижимости в Таиланде:

Государственные регистрационные сборы. Земельный департамент Таиланда взимает несколько единоразовых налогов при регистрации сделки. Размер налогов зависит от типа недвижимости, формы собственности (leasehold или freehold) и времени владения. Общая сумма делится между продавцом и покупателем.
Гонорар риелтора. В Таиланде покупатель не платит за услуги риелтора; гонорар агента покрывается продавцом.
Sinking fund. По закону, управляющая компания должна иметь фонд капитального ремонта, формируемый за счет владельцев недвижимости. Платёж единоразовый.
Доплата за freehold. Застройщики указывают цены на квартиры в leasehold. Если необходим freehold, требуется доплата.
Мебель и аксессуары. Новостройки сдаются с отделкой и основными удобствами, но для аренды требуется мебель и аксессуары.
Подключение счётчиков. Застройщики могут собирать с покупателей плату за подключение к коммуникациям.

Затраты на содержание недвижимости в Таиланде во время эксплуатации

Налоги на недвижимость. До 2020 года в Таиланде не взимались ежегодные налоги на недвижимость, но появилась информация о возможном введении таких налогов в ближайшие два-три года. Обсуждаются минимальные ставки – 0,03% от стоимости объекта в год для недвижимости, оцененной более чем в 10 миллионов бат ($315 тыс.).
Эксплуатация комплекса. В большинстве новых курортных комплексов Таиланда есть бассейны, спортзалы и охрана. В комплексах, построенных по стандартам отелей, имеется более развитая инфраструктура, включающая спа, теннисные корты, мини-гольф, водные горки и детские игровые зоны. Расходы на содержание таких удобств покрываются собственниками. Стандартная ставка составляет около $2 за квадратный метр в месяц, что для 50-метровой квартиры означает примерно $1,2 тыс. в год.
Коммунальные платежи. Оплата за электричество и воду в Таиланде производится по счетчикам, причем тарифы ниже, чем в Европе. Электричество стоит около 4 батов за кВт·ч, а стоимость воды символична. Если квартира сдается в аренду через отель, то собственник не несет расходов на коммунальные услуги.
Гонорар риелтора. При поиске арендаторов и управлении арендными отношениями риелторы обычно берут 20% от арендного дохода. Однако в случае покупки квартиры в апарт-отеле с арендной программой, эта ставка не применяется.
Налоги на доход от аренды. Для иностранных собственников максимальная ставка подоходного налога составляет 15%, но существуют способы снижения налоговой нагрузки.

Хотите посмотреть самые интересные инвестиционные варианты недвижимости? Напишите нам!

Выберите рубрику: