Инвестиции в недвижимость Таиланда: о чём должны знать иностранцы?

Почему недвижимость Таиланда – и особенно Пхукета – легко приносит собственникам 7-12% годовых, в то время как на европейских курортах даже 5% считаются хорошим результатом? Какие стратегии получения прибыли выбирают инвесторы и в каких случаях от сверхдоходных схем лучше отказаться? Где прячутся риски и о чем молчат застройщики?

Эту статью должен прочитать каждый, кто намерен вкладывать деньги в недвижимость Таиланда. Чтобы информация легче воспринималась, мы сняли серию видеосюжетов о самых важных аспектах инвестиций. Надеемся, материал вам пригодится. Если останутся вопросы – пишите, звоните – мы поможем во всем разобраться.

Авторы статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property, Карен Чичян – директор по продажам и маркетингу Exotic Property.

Почему Таиланд?

А не Германия, Испания, Италия или, например, Турция…

В мире немало возможностей выгодно вложить деньги. Главное, когда будете сравнивать имеющиеся перспективы, НЕ ориентируйтесь на эмоции. Выбирать направление для инвестиций надо рационально – на основе фактов, цифр, аналитики.

Экономика

Экономика Тайланда в 2019-2020 году

Посмотрите на ключевые показатели экономики той страны, в недвижимость которой вы намерены вложить деньги. На чём она зарабатывает? Растут ли доходы? Разнообразны ли источники поступлений или экономика держится на одной отрасли? Всё это – залог долгосрочной стабильности рынка недвижимости, а значит, и сохранности ваших сбережений.

Мы сняли короткое видео на эту тему – смотрите. А более подробнее можно почитать здесь.

Один из самых важных показателей для инвестора – стабильность национальной валюты. Ведь ваш доход будет номинирован именно в ней. Тайский бат (THB) входит в пятерку самых сильных и устойчивых валют мира. Последние 10 лет его покупательная способность не падала.

Для сравнения:

Турецкая лира только за 2018 год потеряла около 40%. А значит, если раньше вы получали от аренды квартиры в Анталье, допустим, $10000 в год, то сейчас сможете вывести $6000.

Туризм

Таиланд выигрывает у всех стран Европы тем, что туристы сюда едут круглый год. В Турции, Испании, Греции «сезон» – 5-6 месяцев, на черноморских курортах, например, Болгарии, всего три месяца полноценной загрузки. В остальное время апарт-отели, да и вся инфраструктура, простаивают, многие закрываются.

В Таиланде «несезона» нет, есть «высокий» и «низкий» сезон. Разница между ними в следующем:

  • В «высокий» сезон сюда приезжают туристы из СНГ, Европы, Америки – те, у кого непогода с октября по май. Заполняемость отелей в этот период: 80-95%.
  • В «низкий» сезон здесь много гостей из Китая и других стран Юго-Восточной Азии, а также Австралии. Китайцы приезжают на Пхукет круглый год, для них поездка сюда, как для россиян – в Сочи.

Близость Китая – огромное преимущество. Рынок огромный, деньги у китайцев есть, и тратить их они любят. Снимают дорогие апартаменты и занимаются шопингом. Словом, не экономят.

Ежегодно Пхукет – а это самый популярный и развитый курорт в Таиланде – принимает 10 млн туристов. Средний чек на каждого – $250 в сутки. Большая часть денег уходит на аренду жилья.

Турпоток продолжит расти. Министерство туризма Таиланда ожидает, что к 2024 году число гостей достигнет 13-14 млн в год. Уже утвержден проект и начинается строительство нового международного аэропорта Пхукета, второго для такого небольшого острова.

Налоги

Прежде чем считать доходы, которые вы можете заработать, надо разобраться с обязательными расходами – всевозможными государственными сборами и налогами, которыми облагаются иностранные собственники недвижимости.

Налоги на покупку недвижимости

В Германии покупатель платит налог на приобретение недвижимости 3,5-6,5% в зависимости от федеральной земли, в Испании – 6-10%, в Италии – 9-10%, в с случае элитного объекта – 22%. В Греции при покупке старого жилья (разрешение на строительство выдано до 2006 г.) – налог 3,09%, но все новостройки облагаются по ставке 24%.

Для сравнения:

В Таиланде покупатель отдаёт государству 1-2% от цены недвижимости, в зависимости от того, как оформляется сделка – во фрихолд или лизхолд. Разница очевидна.

Ежегодные налоги на недвижимость

В Таиланде их просто нет, в то время как в европейских странах сумма получается солидная. К примеру, в Италии все собственники платят три налога – на недвижимость, муниципальный и на вывоз мусора, которые ежегодно «съедают» 1-2% от цены недвижимости, и это еще без учета расходов на коммунальные услуги.

Налоги на доход от аренды недвижимости

В большинстве стран Европы ставка подоходного налога прогрессивная и достигает 45-50%. В Таиланде максимальная ставка для иностранцев – 15%. Но даже она может быть легально снижена до 3%. В составе нашего холдинга – Exotic Property – есть опытная бухгалтерская компания, которая помогает клиентам оптимизировать налогообложение. Обращайтесь!

Недвижимость

По данным Центробанка Таиланда, недвижимость дорожает ежегодно на 4-5%. И этот тренд наблюдается уже 10 лет!

Безусловно, Таиланд неоднороден. Быстрее всего растут в цене популярные у туристов локации. А среди них самый развитый и сбалансированный рынок – конечно Пхукет.

Помимо очевидной туристической привлекательности, у него есть два важных для инвесторов плюса: нехватка земельных участков и ограничения на массовое высотное строительство.

Здесь не возводят здания выше 7 этажей. Для Пхукета комплекс на 400-500 квартир – это что-то грандиозное, а в Паттайе и 1000 номеров – не редкость. Естественно, это хорошо влияет на заполняемость и доходы от недвижимости на Пхукете.

Всё это – турпоток, стабильная экономика и валюта, круглогодичный сезон и низкие налоги – приводит к тому, что на Пхукете хотят присутствовать ведущие отельные сети: Best Western, Windham Group, Renaissance, Sheraton, Movenpick… Здесь они могут делать хороший бизнес.

При этом земли мало, получить разрешение на строительство сложно. Поэтому отели выбирают застройщика с хорошим опытом и заключают с ним договор на управление готовым комплексом. В результате выигрывают покупатели квартир. Благодаря профессиональному управляющему, они зарабатывают на аренде в среднем от 7% до 12% годовых. В странах Европы такого дохода не получить.

Смотрите видео о том, с какими целями иностранцы покупают недвижимость на Пхукете, и чем апартаменты «для инвестиций» отличаются от квартир «для жизни».

Как можно зарабатывать на недвижимости Таиланда?

Самое интересное направление для инвестиций в Таиланде – курортная недвижимость. Большая часть денег, которые тратят туристы на Пхукете (помните: 10 млн человек в год по 250 долларов в сутки каждый), уходит на аренду жилья.

А среди курортных объектов лучшее для инвестора решение – покупка квартир под управлением крупной отельной сети. Во-первых, они поддерживают международные стандарты качества. Во-вторых, у них огромная клиентская база и договоры с туристическими агентствами по всему миру. В-третьих, грамотный менеджмент, благодаря которому отели снижают издержки и увеличивают доход. И наконец, сильный бренд – за него люди готовы платить больше.

Ни одна тайская компания, ни одно агентство недвижимости не сможет обеспечить собственнику такой же доход, как отель уровня Sheraton.

Запомните главное: деньги зарабатывает не сама квартира, а тот, кто ею управляет.

Итак, наш ответ на вопрос «куда вложить деньги?» – в апартаменты с отельным управлением.

А теперь разберемся, как будет формироваться доход.

Какой доход приносит недвижимость Таиланда?

Из-за низких налогов и расходов на содержание, а также высокой круглогодичной заполняемости, недвижимость в Таиланде приносит бОльший доход, чем в странах Европы. Здесь средний показатель – 7% от цены объекта в год.

Причем, это только доход от аренды. А ведь есть ещё и капитализация.

Рассмотрим среднестатистический сценарий. Сегодня вы покупаете квартиру за $100000. За пять лет аренда под 7% годовых приносит вам $35000. Плюс, сама недвижимость дорожает – возьмём по-минимуму – на 5% в год. Значит, через 5 лет квартиру можно будет продать за $125000. Итого, за 5 лет вы увеличили капитал на $60000 или 12% в год.

И это еще не самый доходный сценарий. Ведь можно было взять квартиру на старте продаж за $80000 и сдавать в аренду по программе Rental Pool, которая позволяет зарабатывать больше.

Можно выделить три стратегии, которыми пользуются инвесторы в Таиланде. В этом видео мы описали их ключевые особенности, плюсы и минусы. Время просмотра – 7 минут. Будем рады ответить на ваши вопросы.

Резюмируем. Вы можете разместить ваш капитал в Таиланде на разный срок, с разной степенью риска и, соответственно, разным доходом.

А теперь подробнее рассмотрим каждую из стратегий…

Купи – быстро продай

Самая быстрая и высокодоходная стратегия – спекулятивная сделка. Покупаешь на ранней стадии – продаешь еще до завершения строительства. За 1-3 года можно увеличить капитал на 100% и более. Но не забывайте: рисков здесь больше, чем в других схемах.

Наиболее сложный этап в этой стратегии (впрочем, и в других это важно) – правильно подобрать инвестиционный проект. В этом ролике мы рассказываем о 5 ключевых характеристиках недвижимости, на которые стоит обратить внимание. Смотрите.

Если вы заинтересованы в предложениях для спекулятивных сделок, не ищите объекты в интернете или на выставках – их там нет. Лучшие варианты разбирают еще до официального старта продаж. Застройщики делают предложения ведущим агентствам, а риэлторы за пару недель распродают стартовый пул квартир по своей базе клиентов. Оставьте ваши контакты – мы сообщим, когда появится новый проект. И будьте готовы действовать быстро.

Купи – долго сдавай

Самая долгосрочная и надежная стратегия – «связанный контракт» (купи и сдавай долго). В течение 10-15 лет вы будете гарантированно по четкому графику получать свои 7% от цены недвижимости в год. Риски минимальны, забот никаких, но и доход ниже, чем по другим стратегиям.

Если вы ищете варианты для долгосрочного надежного вложения средств, внимательно изучайте предложения. Сейчас чуть ли не все застройщики Таиланда обещают гарантированный доход, но далеко не каждый такой комплекс подходит для инвестиций по стратегии «связанный контракт». Подробнее о разновидностях гарантированного дохода вы узнаете из следующего ролика. Также мы можем прислать вам подборку актуальных предложений – обращайтесь.

По сути, это улучшенная версия банковского депозита. Купить квартиру в Таиланде с гарантированным доходом на 10-15 лет – так же просто и надежно, как положить деньги в банк. Но здесь вы получите в среднем 7% годовых, а не 1-2%, как предлагают российские банки по счетам в валюте.

Плюс, сможете отдыхать в этой квартире несколько недель в году. И еще бОльший плюс, недвижимость будет дорожать – через 10-15 лет вы продадите ее существенно дороже.

Кстати, многие застройщики сейчас предлагают опцию «обратный выкуп», т.е. обязуются выкупить вашу квартиру после окончания арендного контракта, если вы конечно захотите продать.

Купи – сдавай – продай

Самую сбалансированную стратегию, которая позволяет в среднесрочной перспективе выйти на максимальный доход, мы условно называем «купи – сдавай – продай». Причем максимальную отдачу от нее можно получить, если:

  1. войти в проект на начальном этапе, т.е. купить максимально дешево;
  2. сдавать через отельную сеть по схеме «гарантированный доход + rental pool» (при грамотном управлении фактическая отдача от аренды выше, чем гарантированная);
  3. продать не ранее, чем через 5 лет (чтобы сэкономить на налогах).

В этой стратегии, как и в других, есть «подводные камни», узнать о которых без профессионального консультанта сложно. Пожалуй, главный вопрос, о котором забывают покупатели: как именно будет начисляться доход в схеме rental pool?

Главный вывод: не поддавайтесь внушению. Застройщики часто используют круглые цифры дохода просто как маркетинговый ход. Прежде чем считать, сколько вы заработаете, разберитесь – как формируется прибыль и какие расходы вы будете нести. Специалисты Exotic Property готовы вам в этом помочь.

Сколько стоит доходная недвижимость Таиланда?

Доходная недвижимость Тайланда

На Пхукете цены на недвижимость растут ежегодно на протяжении последних 10 лет. И сегодня квартиры в качественных комплексах с хорошим возвратом инвестиций уже нельзя назвать дешевыми. Минимум рассчитывайте на $70-80 тысяч.

Главное, от чего хотелось бы предостеречь, – не играйте на последнее. Если у вас всего $50-70 тыс., теоретически вы можете поучаствовать в спекулятивной сделке. Забронировать апартаменты, выплатив застройщику 20% от стоимости, а через год продать дороже, так и не внеся всю сумму целиком. Но что если всё пойдет не так, вдруг вы не сможете так быстро найти покупателя? Риски при покупке лишь одной квартиры слишком большие.

На наш взгляд, инвестиции надо начинать не с заработка, а с сохранения капитала. Когда научитесь сберегать, получится и приумножить.

Если к нам приходит инвестор с $500-700 тыс., мы обычно предлагаем диверсифицировать средства. Часть вложить в «связанный контракт», получая средний стабильный доход в долгосрочной перспективе. Часть – по схеме «купи – сдавай – продай», чтобы выйти на хорошую прибыль. А уже заработанные средства аккумулировать на счетах в Таиланде и ждать: как только появляется хороший проект для спекулятивной стратегии – сразу покупать.

Если ваш бюджет ограничен, лучше выбирайте надежную стратегию и воспользуйтесь предложениями от застройщиков. Кредит в банке Таиланда иностранцу крайне сложно получить, а вот беспроцентные рассрочки на период строительства предоставляют почти все.

Если необходимо, мы можем договориться, чтобы 50% от цены квартиры вы растянули на время строительства (это 1-3 года), а оставшиеся 50% можно будет выплачивать еще несколько лет, но уже под проценты – 3-7% годовых. Мы знаем крупных застройщиков, которые финансируют иностранцев по такой схеме.

Также вы можете сэкономить на нескольких поездках в Таиланд и провести сделку удаленно. Это достаточно сложно, но у нас большой опыт дистанционных продаж – мы поможем.

Если же денег на недвижимость хватает, но они «лежат под подушкой», словом, не приносят прибыль, рекомендуем воспользоваться опцией «кэшбэк». Вы выбираете квартиру на начальном этапе строительства, фиксируете минимальную цену и оплачиваете всю стоимость. А застройщик сразу же перечисляет вам гарантированный доход на счет в любой точке мира. То есть ваши деньги начинают работать еще до ввода здания в эксплуатацию.

Чем я рискую, когда вкладываю деньги в недвижимость Таиланда?

Некоторые агентства убеждают клиентов, что при инвестициях в Таиланде нет никаких рисков, что их деньги защищены на 100%. Безусловно, это не так. Риски есть всегда. Как только у вас появляется имущество, возникает и вероятность его потерять.

Залог грамотных инвестиций – понимание существующих рисков и управление ими. Мы сняли видео на эту тему, смотрите и не стесняйтесь задавать вопросы.

Среди всех описанных рисков самый существенный – строительный. Перед сделкой крайне важно разобраться, кто стоит за проектом – крупная компания с международным капиталом или новая фирма с номинальным тайским директором. Какой опыт у застройщика? Есть ли у него ресурсы? Получены ли разрешения? Не инвестируйте за рубежом, пока не поймете, кто есть кто на местном рынке.

Кроме того, всегда есть риск неправильно оценить сам проект, не разобраться со стратегией, поддаться влиянию маркетологов, которые умело жонглируют круглыми цифрами. Даже если вы уже нашли комплекс, который вам понравился, спросите – что о нём думают профессионалы, которые давно на этом рынке. Консультация экспертов точно лишней не будет.

Поделитесь статьей:
Читай также в блоге