Что нужно знать начинающему инвестору

-Чем Пхукет привлекателен для инвесторов?
-Что является самым важным при выборе недвижимости?
-О чем должен рассказать агент перед сделкой?
-От чего зависит цена перепродажи?
Эта статья для тех, кто только начинает свой путь инвестиций в недвижимость Таиланда и честно признается в отсутствии опыта.

Каждый день по несколько часов я общаюсь с клиентами. С теми, кто только раздумывает купить, с теми, кто покупает и с теми, кто уже купил. Я выявил для себя такую интересную тенденцию.

Начинающие, непрофессиональные инвесторы интересуются только одним — какой арендный доход будет приносить комплекс квартир или вилл. И чем больший доход от аренды им обещают, тем проект кажется лучше. Например, 10% гарантированного дохода это больше, чем 7%. Значит и комплекс лучше.

Профессиональные инвесторы в недвижимость задают один вопрос, как вырастет цена в период строительства и в течение 10 лет после. Причём доводы самого застройщика в виде прайс листа, где указаны цены на этапе строительства и цены в конце — профессиональных инвесторов мало убеждают.

Наша работа с клиентами заключается не только в подборе самых ликвидных объектов для вложения, но и обосновании роста цен. В этом помогает архитектурный план и перспективы развития района, налоговые расчеты, богатая отельная инфраструктура рядом, ну и главное — это предложение наиболее выгодных условий покупки. Рентный доход нас интересует не меньше, чем перспектива роста цен.

И в этом есть вполне разумное зерно. Если вы будете получать 10 лет по 10% годовых на своей недвижимости, но через 10 лет еле продадите ее за 50% стоимости, то ваш заработок составит 50%. А если 10 лет Вы получаете по 7% и продадите на 50% дороже, то ваш общий доход составит 120%.

Начинающие инвесторы при выборе объекта часто игнорируют момент дальнейшей перепродажи. Мы начинаем работу с клиентами с составления инвестиционной стратегии, опираясь на цели инвестора, бюджет и личные предпочтения. А далее, уже под выбранную стратегию подбираем проекты. Без четкого плана и понимания конечной цели велик риск совершить ошибку.

Что влияет на цену перепродажи

1. Локация. Это банально, но правда. И тут надо быть либо ближе к пляжу, либо в городе, где развита инфраструктура. Ну если с морем понятно, то в городе на рост цен влияет развитие самого города.
2. Качество строительства. Плохое качество строительства через 5 лет будет выглядеть настолько печально, что перепродать это будет тяжело.
3. Метраж и планировки квартир. Маленькая стандартная студия в комплексе с 700 квартирами возможно будет приносить неплохой доход от аренды. Но перепродать это потом будет непросто. Лучше купить 2 или 3 студии, чтобы можно было продать как 2х или 3х комнатную квартиру. Узнайте у управляющей компании разрешит ли она объединение.
4. Вид из окна. На море, горы, главное не на стену или соседа.
5. Контракт на управление. Если вы связаны контрактом, то в течении его действия перепродать будет очень тяжело. Поэтому всегда смотрите на сколько лет вы подписываете контракт на управление.
6. Сам район. Если это район, где все развивается, много земли и известен план застройки, то это отлично. Можно сразу понять – построят ли рядом конкурентные однотипные проекты или более дорогую недвижимость, которая повлияет на рост цены на ваш объект. В уже застроенном районе нужно смотреть на то, чем он застроен. Если это недвижимость в сегменте люкс, то покупать можно. А если средний сегмент и ниже среднего, то тут цена не покажет высокий рост.
7. Ну и главное — это цена покупки. Если она завышена, то хорошего роста цены в дальнейшем не будет. Если в рынке или ниже рынка, то надежды есть.

Выводы:

Покупка недвижимости — это как покупка ценных бумаг. Лучше это делать обдуманно и с профессионалами. Если ваш агент говорит только о пальмочках, море, кокосах и гарантированном доходе как самом важном, то поговорите еще с другими специалистами.
А если вы говорите с агентом на языке цифр, построения стратегии, рисков, налогового бремени, капитализации и расчета реальных расходов ещё до просмотра объектов, то скорее всего вы нашли нужного человека.