Доходные инвестиционные стратегии

Доходная недвижимость Таиланда привлекает портфельных инвесторов. Мы, экспертное агентство недвижимости Exotic Property, разрабатываем и реализовываем инвестиционные стратегии, знаем, как добиться самых выгодных условий сделки и программы аренды.

Вложение в курортную недвижимость — стабильная и выгодная инвестиция. Есть, спать, любить и отдыхать на море люди будут всегда!

Авторы статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property, Карен Чичян – директор по продажам и маркетингу Exotic Property.

 

Три основные инвестиционные стратегии:

I Спекулятивная перепродажа (купить – продать)

Здесь речь идет о быстрой перепродаже в течении процесса строительства.

Выглядит это так:

Выбираем проект на самом старте продаж по минимальной цене и перепродаём на последних этапах стройки. Точнее можно сказать это переуступка, так как до вступления в собственность не нужно оформлять новый договор купли-продажи и платить регистрационный сбор. Мы просто меняем имя в договоре, и новый собственник уже оформляет квартиру на себя.

Плюсы:

+ быстрые деньги

+ отсутствие налогов и регистрационных сборов

Минусы:

— есть риск, что перепродать в течении стройки не удастся из-за конкуренции. Тогда придется нести дополнительные расходы на регистрацию собственности.

Проект, который можно быстро и со 100% уверенностью перепродать в течении строительства найти трудно. Но у нас всегда есть 2-3 предложения для инвесторов с минимальным порогом входа, пока застройщик не поднял цены. Самые ликвидные квартиры в таких комплексах разлетаются в течении нескольких недель.  Надо быть быстрым и покупать сразу, долго не раздумывая.

— доход зависит от цены покупки и росте спроса в течении строительства. При удачном выборе квартиры можно заработать от 10% до 50%. Эта стратегия не подходит для тех, у кого ограничен бюджет — играть тут ва банк мы не советуем.

II Рентный доход — перепродажа (купить – сдавать – продать)

Покупка квартиры, получение рентного дохода и дальнейшая перепродажа по максимальной цене — это самая распространённая стратегия. Причем перепродавать лучше через 5 лет, так как в этом случае исключаются дополнительных налоговые затраты.

Плюсы:

+ наибольший суммарный доход около 130-140% за 10 лет минимум.

+ возможность самому пользоваться квартирой или виллой

+ меньшее количество рисков, чем в спекулятивной стратегии

Минусы:

— недвижимости на которой можно действительно хорошо заработать немного

— такие комплексы быстро раскупают

Чтобы успешно реализовать данную стратегию очень важно разобраться в нюансах арендного бизнеса.

  1. Оптимальный вариант — купить квартиру в комплексе с профессиональным отельным управлением. Ни один агент или частник не сможет обеспечить такой же сервис и заполняемость, как крупнейшие отельные операторы: Best Western, Wyndham, Hilton, Sheraton.
  2. Внимательно посчитать реальные расходы на содержание и налоговое бремя
  3. Усвоить: правило капитализация важнее рентного дохода

При выборе объекта многие смотрят только на процент рентного дохода, а не на перспективы роста цены. Вся жилая недвижимость в Таиланде за последние 10 лет выросла на 48%. Это значит, что любая недвижимость в королевстве приносит доход, а курортная – тем более!

По данным крупнейшей тайской консалтинговой компании в сфере недвижимости AREA, за 10 лет цены на землю на Пхукете выросли на 200%.

При этом средний годовой прирост за последние два года составлял 32% (в целом средний показатель равен 14%).

Итого, если 10 лет назад вы купили квартиру и получали 10% от стоимости в год, то на аренде Вы заработали 100%! Но на росте стоимости вы заработали 200%, при том 68% за два года.

То есть доход с капитализации превысил доход от аренды в 2 раза.

III Связанный контракт (купить – сдавать)

Третья инвестиционная стратегия — связанный контракт. Самая консервативная стратегия, как с банковским депозитом.

Покупатель подписывает связанный контракт на 10-15 лет, в котором указана точная сумма ежегодного дохода. В контракт можно добавить обратный выкуп — когда застройщик обязуется выкупить у вас квартиру за ту же сумму, или с наценкой примерно в 10%.

Плюсы:

+ стабильный доход

+ отсутствие рисков, связанных с низкой заполняемостью

+ отсутствие расходов на содержание

Минусы:

— ограниченный доход. Если заработок от квартиры будет больше, то владелец получит лишь то, что указано в контракте

— перепродать дороже такую квартиру пока действует контракт – сложно

— ограничено личное проживание (проживать в таком объекте можно 2-4 недели в году).

Подведем итог.

Предположим, у инвестора есть 500 000 $. Какую стратегию выбрать? Мы рекомендуем диверсифицировать средства и приобрести часть квартир по схеме «купить – сдавать – продать» – претендуя на максимум прибыли в среднесрочной перспективе, часть вложить в связанный контракт, минимизировав риски и получая стабильный доход, а часть полученной прибыли вкладывать в спекулятивные проекты.

Для инвесторов с бюджетом от миллиона долларов и выше есть предложения о покупке собственного здания в отельных комплексах.

К каждому инвестору индивидуальный подход — обращайтесь к нам, и мы сформируем инвестиционный портфель и согласуем наиболее выгодные условия покупки и рентного дохода.

Поделитесь статьей:
Читай также в блоге
Open chat
Напишите нам в WhatsApp
Powered by