Доходная недвижимость Таиланда привлекает портфельных инвесторов. Мы, экспертное агентство недвижимости Exotic Property, разрабатываем и реализовываем инвестиционные стратегии, знаем, как добиться самых выгодных условий сделки и программы аренды.
Вложение в курортную недвижимость — стабильная и выгодная инвестиция. Есть, спать, любить и отдыхать на море люди будут всегда!
Авторы статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property.
Три основные инвестиционные стратегии:
I Спекулятивная перепродажа (купить – продать)
Здесь речь идет о быстрой перепродаже в течении процесса строительства.
Выглядит это так:
Выбираем проект на самом старте продаж по минимальной цене и перепродаём на последних этапах стройки. Точнее можно сказать это переуступка, так как до вступления в собственность не нужно оформлять новый договор купли-продажи и платить регистрационный сбор. Мы просто меняем имя в договоре, и новый собственник уже оформляет квартиру на себя.
Плюсы:
+ быстрые деньги
+ отсутствие налогов и регистрационных сборов
Минусы:
— есть риск, что перепродать в течении стройки не удастся из-за конкуренции. Тогда придется нести дополнительные расходы на регистрацию собственности.
Проект, который можно быстро и со 100% уверенностью перепродать в течении строительства найти трудно. Но у нас всегда есть 2-3 предложения для инвесторов с минимальным порогом входа, пока застройщик не поднял цены. Самые ликвидные квартиры в таких комплексах разлетаются в течении нескольких недель. Надо быть быстрым и покупать сразу, долго не раздумывая.
II Рентный доход — перепродажа (купить – сдавать – продать)
Покупка квартиры, получение рентного дохода и дальнейшая перепродажа по максимальной цене — это самая распространённая стратегия. Причем перепродавать лучше через 5 лет, так как в этом случае исключаются дополнительных налоговые затраты.
Плюсы:
+ наибольший суммарный доход около 130-140% за 10 лет минимум.
+ возможность самому пользоваться квартирой или виллой
+ меньшее количество рисков, чем в спекулятивной стратегии
Минусы:
— недвижимости на которой можно действительно хорошо заработать немного
— такие комплексы быстро раскупают
Чтобы успешно реализовать данную стратегию очень важно разобраться в нюансах арендного бизнеса.
- Оптимальный вариант — купить квартиру в комплексе с профессиональным отельным управлением. Ни один агент или частник не сможет обеспечить такой же сервис и заполняемость, как крупнейшие отельные операторы: Best Western, Wyndham, Hilton, Sheraton.
- Внимательно посчитать реальные расходы на содержание и налоговое бремя
- Усвоить: правило капитализация важнее рентного дохода
При выборе объекта многие смотрят только на процент рентного дохода, а не на перспективы роста цены. Вся жилая недвижимость в Таиланде за последние 10 лет выросла на 48%. Это значит, что любая недвижимость в королевстве приносит доход, а курортная – тем более!
По данным крупнейшей тайской консалтинговой компании в сфере недвижимости AREA, за 10 лет цены на землю на Пхукете выросли на 200%.
При этом средний годовой прирост за последние два года составлял 32% (в целом средний показатель равен 14%).
Итого, если 10 лет назад вы купили квартиру и получали 10% от стоимости в год, то на аренде Вы заработали 100%! Но на росте стоимости вы заработали 200%, при том 68% за два года.
То есть доход с капитализации превысил доход от аренды в 2 раза.
III Связанный контракт (купить – сдавать)
Третья инвестиционная стратегия — связанный контракт. Самая консервативная стратегия, как с банковским депозитом.
Покупатель подписывает связанный контракт на 10-15 лет, в котором указана точная сумма ежегодного дохода. В контракт можно добавить обратный выкуп — когда застройщик обязуется выкупить у вас квартиру за ту же сумму, или с наценкой примерно в 10%.
Плюсы:
+ стабильный доход
+ отсутствие рисков, связанных с низкой заполняемостью
+ отсутствие расходов на содержание
Минусы:
— ограниченный доход. Если заработок от квартиры будет больше, то владелец получит лишь то, что указано в контракте
— перепродать дороже такую квартиру пока действует контракт – сложно
— ограничено личное проживание (проживать в таком объекте можно 2-4 недели в году).
Подведем итог.
Предположим, у инвестора есть 500 000 $. Какую стратегию выбрать? Мы рекомендуем диверсифицировать средства и приобрести часть квартир по схеме «купить – сдавать – продать» – претендуя на максимум прибыли в среднесрочной перспективе, часть вложить в связанный контракт, минимизировав риски и получая стабильный доход, а часть полученной прибыли вкладывать в спекулятивные проекты.
Для инвесторов с бюджетом от миллиона долларов и выше есть предложения о покупке собственного здания в отельных комплексах.
К каждому инвестору индивидуальный подход — обращайтесь к нам, и мы сформируем инвестиционный портфель и согласуем наиболее выгодные условия покупки и рентного дохода.
