Из сейфа — в инвестиционный инструмент
Ещё недавно зарубежная недвижимость для многих россиян была чем-то вроде сейфа: главное — переложить туда часть капитала и получить «запасной аэродром». Доходность, ликвидность, перспективы перепродажи отходили на второй план.
В 2026 году подход поменялся. Покупатель всё чаще рассуждает как инвестор: сравнивает арендную доходность, оценивает объём нового предложения, ликвидность, правила владения, надёжность застройщика и управляющей компании. Важна и практическая сторона — как перевести деньги, как зарегистрировать собственность, можно ли потом вывести капитал. Просто сохранить деньги уже недостаточно — они должны работать.
География спроса тоже меняется. В ЕС растёт интерес к Греции и Кипру, где недвижимость увязана с доступными программами долгосрочного проживания. ОАЭ держат позиции, хотя фокус частично смещается от Дубая к Абу-Даби. А Таиланд после нескольких лет бурного роста входит в новую фазу: спрос со стороны россиян остаётся высоким, но покупатели стали заметно избирательнее.
Покупают больше или меньше?
Единой статистики зарубежных покупок россиян не существует, поэтому данные разных брокеров порой противоречат друг другу — и вместе тем дополняют.
По данным Intermark Global, которые приводит РБК, в первом полугодии 2026 года число сделок россиян с зарубежной недвижимостью сократилось на 23% год к году. Аналитики объясняют это выходом рынка из ажиотажа 2022–2024 годов и смещением фокуса в сторону покупок, связанных с ВНЖ и вторым гражданством.
Tranio показывает другую грань процесса. В первом полугодии 2026 года интерес к недвижимости ради ВНЖ или гражданства вырос на 46% год к году, доля таких запросов достигла 21,3%. Ещё 16% связаны с непосредственным переездом. Структура спроса меняется — и одно из главных изменений здесь: возвращение интереса к Европе, где квартира или дом могут быть частью миграционной стратегии.
Таиланд: запросы падают, сделки растут
На первый взгляд Таиланд выглядит как проигравший от разворота к Европе. По данным Tranio.ru, доля страны в запросах россиян снизилась с 23,4% в первом полугодии 2025 года до 19,8% в 2026-м — примерно до уровня 2024 года, что в целом вполне достойно. Но есть парадокс: официальная статистика регистрации сделок показывает всплеск активности именно российских покупателей.
В 2025 году иностранцам в Таиланде передано 14 899 квартир в кондоминиумах на 60,92 млрд батов. Россияне забрали 1 172 объекта на 4,77 млрд батов — на 8,6% больше по количеству и более чем на 30% по стоимости год к году.
Начало 2026 года ещё выразительнее. В первом квартале россиянам передано 383 кондоминиума — на 33% больше, чем годом ранее. Общая стоимость — около 1,67 млрд батов, рост почти на 69%. Россия вышла на второе место среди иностранных покупателей после Китая.
При этом весь иностранный рынок кондоминиумов Таиланда двигался в противоположную сторону: количество переданных объектов за квартал сократилось на 17,3%, стоимость — на 17,9%.
Картинка получается любопытной: доля Таиланда в новых запросах снизилась после бума, но реальные регистрации прав собственности среди россиян остаются высокими — и растут.
Что меняется в выборе объекта
В прежние годы быстрорастущий тайский рынок позволял работать по простой схеме: купить на раннем этапе строительства, дождаться роста цены, выйти из проекта. В 2026 году эта модель требует осторожности.
На Пхукете за последние годы запущено столько новых проектов, что значительная их часть выйдет на рынок в 2026–2027 годах. Больше готового жилья — выше конкуренция, и не только между продавцами, но и между собственниками, борющимися за арендаторов.
По наблюдениям Tranio, частные инвесторы всё чаще выбирают готовые или близкие к завершению объекты, способные приносить арендный доход уже в ближайшем сезоне. Рынок off-plan не исчезает, но покупка исключительно ради быстрой перепродажи перестает восприниматься как универсальная стратегия. На первый план выходят локация, реальный туристический и долгосрочный спрос, качество проекта, управляющая компания, эксплуатационные расходы и юридическая возможность использовать объект по выбранной арендной модели.
Пхукет: почему именно он
Общенациональная статистика особенно показательна для Пхукета. По данным REIC, в первом квартале 2026 года стоимость кондоминиумов, переданных иностранным покупателям в провинции, выросла на 34,9% год к году. Российский спрос в Таиланде традиционно концентрируется на курортных направлениях — и Пхукет здесь вне конкуренции.
Пхукет сочетает сразу несколько характеристик, которые делают его привлекательным для российского покупателя:
- Большой международный рынок аренды — связаны не только с туристами, но и с иностранцами, которые проводят на острове месяцы или живут постоянно.
- Разнообразие предложения — от небольших квартир до брендированных резиденций и вилл премиум-сегмента. На одном острове можно реализовать разные стратегии: сезонное проживание, долгосрочную аренду, курортную недвижимость или их сочетание.
- Сформированная инфраструктура — в районах Банг Тао и Чернгталей, Камала, Сурин, Раваи и Най Харн есть международные школы, рестораны, торговля, медицинские и бытовые сервисы, рассчитанные не только на туристов, но и на постоянных резидентов.
Хороший рынок, впрочем, не делает автоматически хорошей каждую построенную на нём квартиру. При большом будущем предложении разница между удачным и неудачным проектом становится только заметнее. Но статистика фиксирует главное: россияне остаются одной из крупнейших иностранных групп на тайском рынке кондоминиумов, причём стоимость их покупок растёт быстрее количества объектов.
Покупатель хочет знать всю цепочку заранее
Меняется и само отношение к покупке. Раньше перспективного курорта, известного застройщика и обещания роста цены было достаточно. В 2026 году покупатель хочет понимать всю цепочку заранее: что именно он покупает, на каких правах, кому сможет сдавать, сколько будет стоить содержание, как перевести деньги, какой доход останется после расходов, насколько легко будет продать объект и даёт ли покупка реальные преимущества для проживания в стране.
Для Таиланда и особенно Пхукета это хорошая новость. Рынок получает более требовательного покупателя. В выигрыше оказываются уже не те проекты, которые умеют хорошо продаваться, а те, которые способны доказать свою ценность и после того, как рекламная презентация закончилась.
Агентство Exotic Property помогает инвесторам подбирать объекты под конкретные задачи: мы не предлагаем «лучшие варианты вообще», а соотносим локацию и проект с вашей инвестиционной целью — будь то стабильный денежный поток, рост стоимости или диверсификация портфеля.
Такой подход позволяет выбирать не «просто красивые метры», а активы, которые работают на ваш капитал и соответствуют вашим ожиданиям по доходности, контролю и ликвидности.
Если скажете, какой тип стратегии ближе (например, «хочу стабильный cash flow без личного участия» или «ставка на рост стоимости»), подскажем, какие проекты сейчас лучше всего попадают в этот профиль.
