Калькулятор. Сколько реально стоит новая квартира на Пхукете. Считаем все расходы покупателя-иностранца

Чтобы прицениться к строящейся недвижимости на Пхукете, ориентируйтесь на сумму около €3 тыс. за кв. м. Итоговая цена зависит от стадии готовности комплекса, его расположения, класса, качества конкретной квартиры (видовые апартаменты всегда дороже), наличия договора с управляющей компанией (это влияет на доходность недвижимости, а значит, и её стоимость) и других параметров.

Для расчётов возьмём типичную для местного рынка и качественную новостройку – комплекс https://exoticproperty.ru/sale/nt-155p который застройщик Sivarom (у этой компании 30-летний опыт строительства, в основном в Бангкоке) возводит на пляже Най-Тон. Объект на первой линии, что, безусловно, влияет на цену в сторону повышения. При этом сейчас комплекс находится на начальном этапе строительства, что тоже важный, но на этот раз понижающий цену фактор.

В проекте запланированы апартаменты площадью от 27 до 77 кв. м и стоимостью от €92 тыс. до €306 тыс. Кроме жилья покупателям предлагается инфраструктура пятизвёздочного отеля: 99,2 тыс. кв. м общей площади, 500-метровая цветочная аллея на входе, 6 бассейнов, 23 бутик-магазина, рестораны, тренажёрный зал в каждом здании, спа в тайском стиле, консьерж-служба, охрана, парковка. К слову, подобный инфраструктурный набор типичен для курортных новостроек Пхукета, особенно тех, где имеются арендные программы (то есть планируется зарабатывать на туристах).

Все расходы на покупку новой квартиры на Пхукете

Цена квартиры – €97 тыс. (3,4 млн батов)

За эти деньги вы получаете односпальные апартаменты площадью 34 кв. м с видом на сад или горы.
Здесь, как и в случае с другими новостройками, оплата производится по мере строительства. Первоначальный платёж составит €29 214, ещё €5 728 понадобится для резервации объекта.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

В этом комплексе застройщик готов предоставить небольшую скидку, но на существенный дисконт рассчитывать не стоит: цены и так на 15–20% ниже рынка (это начальный этап строительства, и стоимость квартир ещё не повышалась).

Застройщики на Пхукете гибкие, покупатель всегда может сделать встречное предложение по цене. Поскольку большинство квартир выкупается ещё во время стройки, у девелопера есть несколько вариантов оплаты. Например, можно внести не стандартные 30% первого платежа, а 50% или 100% и получить в таком случае скидку на квартиру или даже ежегодный кешбек до конца строительства от 3 до 7%.

Гонорар риэлтора – €0

В Таиланде работу риэлтора всегда оплачивает продавец. На первичном рынке это застройщик, на вторичном – собственник объекта.

Налог при покупке недвижимости – €1 067 или €1 940

Покупатель недвижимости в Таиланде должен уплатить единоразовый регистрационный сбор. А его размер зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (leasehold или freehold). При оформлении этой квартиры во фрихолд вы заплатите €1 940, в случае с лизхолдом – €1 067.

Карен Чичян, коммерческий директор по маркетингу и продажам Exotic Property:

В некоторых случаях сборы привязаны к контрактной стоимости объекта (стоимости по договору купли-продажи), а в других к оценочной. Её можно узнать в Земельном департаменте непосредственно перед сделкой, но она всегда ниже контрактной.

При покупке квартиры в полную собственность (freehold) покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.

При покупке квартиры в долгосрочное владение (leasehold) покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости. Всего 1,1%.

Сбор sinking fund – €580

Sinking fund (фонд капитального ремонта) платят один раз при покупке квартиры на первичном рынке. Из этих средств формируется фонд для покрытия непредвиденных расходов на ремонт территории общего пользования.

Подключение коммуникаций – €280

При покупке квартиры на этапе строительства необходимо установить счётчики на электричество и воду. Эти затраты обычно оплачивает покупатель – €250–500.

Мебель и техника – €0

Новостройки в Таиланде сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и встроенной техникой. Но чтобы начать пользоваться жильём, его надо обставить мебелью и аксессуарами.

Здесь важно учитывать одну особенность: если апартаменты участвуют в арендной программе от застройщика, собственник обязан обставить их по стандартам гостиницы. Как правило, девелоперы сами разрабатывают мебельные пакеты и предлагают их покупателям. Иногда, как в нашем примере, стоимость обстановки уже включена в цену недвижимости. В противном случае на эти расходы стоит заложить в бюджет 8–10% от стоимости квартиры.

Если же апартаменты не будут сдаваться в аренду туристам через управляющую компанию комплекса, то собственник может подобрать любую мебель. В этом случае расходы полностью зависят от вас – можно обойтись как сотнями евро, так и десятками тысяч.

Все расходы на содержание квартиры на Пхукете

Налог на владение недвижимостью – €0

До 2020 года налогов на владение жилой недвижимостью в Таиланде не существовало. Однако власти страны объявили о предстоящем введении ежегодного сбора – ставка порядка 0,03% и только для объектов стоимостью от 10 млн батов (€280 тыс.). Пока прецедентов уплаты этого налога не было.

Собственник платит регистрационный сбор на этапе покупки, а также налог на прибыль – когда сдаёт квартиру в аренду и продаёт её. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%.

Обслуживание комплекса – €700 в год

В каждом новом комплексе есть управляющая компания, которая занимается обслуживанием, ремонтом, охраной, парковкой, содержанием газонов, бассейнов и всей общей территории. Если в проекте предусмотрено отельное управление (то есть комплекс функционирует под брендом гостиницы), то оператор также предоставляет весь отельный сервис.

В нашем примере платёж за обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) – €700 в год. Его можно ежегодно перечислять на счёт управляющей компании банковским переводом или платить наличными в офисе.

Страховка квартиры – €0 или €100 в год

Страхование всего здания уже включено в стоимость обслуживания комплекса (maintenance fee). Если квартира участвует в арендной программе, то для неё также обязательно оформляется полис страхования внутренней отделки и имущества – его стоимость от €60 в год. Эти затраты берёт на себя отельный оператор.

Карен Чичян, коммерческий директор по маркетингу и продажам Exotic Property:

Лучше дополнительно оформить страховку гражданской ответственности перед третьими лицами, чтобы снять риск, что арендаторы или собственник причинят ущерб соседям. Цена такого полиса – от €100 в год в зависимости от суммы покрытия.

В Таиланде работают крупные международные страховые корпорации (например, AIA), и в целом стоимость полисов невысока.

Коммунальные услуги – €800–1 000 в год

Коммунальные услуги в Таиланде оплачиваются по счётчикам. А значит, эти расходы возникают только тогда, когда в квартире живут.

Киловатт электроэнергии стоит примерно €0,08 (3-4 бата), кубометр воды – €1 (35 батов). Газ и стационарный телефон почти не используют. За интернет платят примерно €20 в месяц. Итого, если в месяц расходовать 500 кВт·ч и 10 кубов, затраты составят около €70 (свет, вода, интернет). Пару раз в год могут понадобиться услуги по чистке кондиционеров – вызвать мастера можно за €15.

Сколько можно заработать на такой квартире?

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

Покупатель этой квартиры может подписать контракт на сдачу в аренду с гарантированным доходом на пять лет. В этом случае управляющая компания будет выплачивать собственнику 7% годовых – €6 790 в год. С этой суммы надо будет заплатить подоходный налог (15% для нерезидентов) – €1 018. Также владелец должен будет вносить €700 на содержание комплекса, а коммунальные услуги управляющий отель оплатит сам. В итоге чистый ежегодный доход собственника составит €5 072, или 5,2% годовых.

Спустя пять лет можно будет перейти в арендную программу rental pool – в этом случае собственник будет получать деньги по результатам фактической сдачи в аренду, а не фиксированную сумму. Место востребованное (первая линия), отельный оператор сильный (Wyndham Hotels – международная сеть с 9 тыс. отелей), это может обеспечить более 10% годовых чистыми.

Подробный рассчет расходов и доходов на сайте prian.rг по ссылке https://prian.ru/pub/kalkulyator-skolko-realno-stoit-novaya-kvartira-na-phukete-schitaem-vse-rashody-pokupatelya-inostranca.html

Поделитесь статьей:
  • Share on Google+Поделиться
Читай также в блоге