Чтобы прицениться к строящейся недвижимости на Пхукете, ориентируйтесь на сумму около €3 тыс. за кв. м. Итоговая цена зависит от стадии готовности комплекса, его расположения, класса, качества конкретной квартиры (видовые апартаменты всегда дороже), наличия договора с управляющей компанией (это влияет на доходность недвижимости, а значит, и её стоимость) и других параметров.
Для расчётов возьмём типичную для местного рынка и качественную новостройку – комплекс https://exoticproperty.ru/sale/nt-155p который застройщик Sivarom (у этой компании 30-летний опыт строительства, в основном в Бангкоке) возводит на пляже Най-Тон. Объект на первой линии, что, безусловно, влияет на цену в сторону повышения. При этом сейчас комплекс находится на начальном этапе строительства, что тоже важный, но на этот раз понижающий цену фактор.
В проекте запланированы апартаменты площадью от 27 до 77 кв. м и стоимостью от €92 тыс. до €306 тыс. Кроме жилья покупателям предлагается инфраструктура пятизвёздочного отеля: 99,2 тыс. кв. м общей площади, 500-метровая цветочная аллея на входе, 6 бассейнов, 23 бутик-магазина, рестораны, тренажёрный зал в каждом здании, спа в тайском стиле, консьерж-служба, охрана, парковка. К слову, подобный инфраструктурный набор типичен для курортных новостроек Пхукета, особенно тех, где имеются арендные программы (то есть планируется зарабатывать на туристах).
Все расходы на покупку новой квартиры на Пхукете
Цена квартиры – €97 тыс. (3,4 млн батов)
За эти деньги вы получаете односпальные апартаменты площадью 34 кв. м с видом на сад или горы.
Здесь, как и в случае с другими новостройками, оплата производится по мере строительства. Первоначальный платёж составит €29 214, ещё €5 728 понадобится для резервации объекта.
Гонорар риэлтора – €0
В Таиланде работу риэлтора всегда оплачивает продавец. На первичном рынке это застройщик, на вторичном – собственник объекта.
Налог при покупке недвижимости – €1 067 или €1 940
Покупатель недвижимости в Таиланде должен уплатить единоразовый регистрационный сбор. А его размер зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (leasehold или freehold). При оформлении этой квартиры во фрихолд вы заплатите €1 940, в случае с лизхолдом – €1 067.
Сбор sinking fund – €580
Sinking fund (фонд капитального ремонта) платят один раз при покупке квартиры на первичном рынке. Из этих средств формируется фонд для покрытия непредвиденных расходов на ремонт территории общего пользования.
Подключение коммуникаций – €280
При покупке квартиры на этапе строительства необходимо установить счётчики на электричество и воду. Эти затраты обычно оплачивает покупатель – €250–500.
Мебель и техника – €0
Новостройки в Таиланде сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и встроенной техникой. Но чтобы начать пользоваться жильём, его надо обставить мебелью и аксессуарами.
Здесь важно учитывать одну особенность: если апартаменты участвуют в арендной программе от застройщика, собственник обязан обставить их по стандартам гостиницы. Как правило, девелоперы сами разрабатывают мебельные пакеты и предлагают их покупателям. Иногда, как в нашем примере, стоимость обстановки уже включена в цену недвижимости. В противном случае на эти расходы стоит заложить в бюджет 8–10% от стоимости квартиры.
Если же апартаменты не будут сдаваться в аренду туристам через управляющую компанию комплекса, то собственник может подобрать любую мебель. В этом случае расходы полностью зависят от вас – можно обойтись как сотнями евро, так и десятками тысяч.
Все расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью – €0
До 2020 года налогов на владение жилой недвижимостью в Таиланде не существовало. Однако власти страны объявили о предстоящем введении ежегодного сбора – ставка порядка 0,03% и только для объектов стоимостью от 10 млн батов (€280 тыс.). Пока прецедентов уплаты этого налога не было.
Собственник платит регистрационный сбор на этапе покупки, а также налог на прибыль – когда сдаёт квартиру в аренду и продаёт её. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%.
Обслуживание комплекса – €700 в год
В каждом новом комплексе есть управляющая компания, которая занимается обслуживанием, ремонтом, охраной, парковкой, содержанием газонов, бассейнов и всей общей территории. Если в проекте предусмотрено отельное управление (то есть комплекс функционирует под брендом гостиницы), то оператор также предоставляет весь отельный сервис.
В нашем примере платёж за обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) – €700 в год. Его можно ежегодно перечислять на счёт управляющей компании банковским переводом или платить наличными в офисе.
Страховка квартиры – €0 или €100 в год
Страхование всего здания уже включено в стоимость обслуживания комплекса (maintenance fee). Если квартира участвует в арендной программе, то для неё также обязательно оформляется полис страхования внутренней отделки и имущества – его стоимость от €60 в год. Эти затраты берёт на себя отельный оператор.
Коммунальные услуги – €800–1 000 в год
Коммунальные услуги в Таиланде оплачиваются по счётчикам. А значит, эти расходы возникают только тогда, когда в квартире живут.
Киловатт электроэнергии стоит примерно €0,08 (3-4 бата), кубометр воды – €1 (35 батов). Газ и стационарный телефон почти не используют. За интернет платят примерно €20 в месяц. Итого, если в месяц расходовать 500 кВт·ч и 10 кубов, затраты составят около €70 (свет, вода, интернет). Пару раз в год могут понадобиться услуги по чистке кондиционеров – вызвать мастера можно за €15.
Смотрите подробный расчет расходов и доходов в нашей статье на сайте prian.ru здесь.
