Недавно мы писали о том, как и почему крупнейшие девелоперы Бангкока наращивают присутствие на Пхукете, и тут подоспела ещё одна новость. По данным Knight Frank Thailand, которые приводит Bangkok Post, продажи вилл на Пхукете в 2025 году выросли на 12,9%, несмотря на ослабление спроса на кондоминиумы.
Аналитики связывают эту разницу с изменением приоритетов состоятельных иностранных покупателей: им всё чаще нужны не компактные инвестиционные квартиры, а более просторные дома, обеспечивающие приватность, комфорт для длительного проживания и понятную долгосрочную ценность.
Правда, показатель в 12,9% не означает, что одинаково хорошо продаётся любая вилла на острове. После стремительного расширения рынка в 2023–2024 годах Пхукет вступает в более сложную фазу: проектов становится больше, покупатели тщательнее сравнивают предложения, а разрыв между сильными и слабыми объектами увеличивается.
В выигрыше оказываются не просто эффектные дома с бассейнами, а виллы в востребованных районах, с понятной юридической структурой, качественным управлением и развитой инфраструктурой поблизости. Проекты, построенные в расчёте исключительно на привлекательные визуализации и обещания высокой доходности, напротив, могут столкнуться с проблемами при аренде и последующей перепродаже.
Давайте попробуем разобраться, что сегодня поддерживает этот сегмент рынка недвижимости и какие районы сохраняют наиболее устойчивый спрос.
Что вообще происходит на рынке элитных вилл?
Рост продаж вилл на 12,9% особенно заметен на фоне более сдержанной динамики кондоминиумов. Однако для правильной оценки этот показатель необходимо сопоставить с объёмом нового предложения. По данным C9 Hotelworks, в первом квартале 2025 года на Пхукете насчитывалось около 40 600 объектов в продаже в 343 действующих проектах. Примерно 83% этого предложения приходилось на кондоминиумы. Ещё 6 896 объектов в 219 проектах относились к категории landed properties, куда исследователи включили не только виллы, но также отдельно стоящие и сблокированные дома и таунхаусы.
Статистика Colliers Thailand дополняет эту картину. В 2025 году на рынок вышло около 1 100 новых вилл: заметно меньше, чем в 2024-м, когда объём нового предложения достиг уровня в 2 126 объектов. При этом средний показатель продаж здесь повысился по сравнению со второй половиной предыдущего года, хотя темпы реализации новых проектов в целом оставались ниже пиковых значений 2024-го.
Эти показатели не обязательно противоречат друг другу, поскольку описывают разные стороны рынка. По оценке Knight Frank Thailand, в 2025 году в исследуемых проектах была продана 631 вилла: на 12,9% больше, чем годом ранее. Colliers, в свою очередь, фиксирует сокращение числа новых запусков и более сдержанные темпы реализации отдельных проектов по сравнению с пиковым 2024 годом.
Где сейчас сосредоточен основной спрос
- Северо-западная часть Пхукета остаётся главным центром нового девелопмента. Здесь сосредоточены проекты разных классов: от сравнительно компактных инвестиционных квартир до крупных вилл и брендированных резиденций. Преимущество района — не только близость к морю, но и уже сложившаяся среда. Собственник получает доступ к ресторанам, магазинам, гольфу, спа, спортивным клубам, международным школам и сервисным компаниям. Именно сочетание этих факторов позволяет Чернгталей (пляжи Банг Тао и Лаян) поддерживать высокий спрос даже при значительном объёме строительства.
- Камала и Сурин занимают отдельное место на рынке. Здесь сосредоточены виллы на склонах с панорамными видами на Андаманское море, включая единичные резиденции ультрапремиального класса. Такие объекты покупают прежде всего ради уникальности: вида, приватности, архитектуры и ограниченного предложения. Их стоимость может значительно превышать средние показатели рынка, но и круг потенциальных покупателей гораздо уже.
- Юг Пхукета традиционно привлекает европейцев, долгосрочных арендаторов и семьи, которые ищут более спокойную среду и не хотят переплачивать за адрес в районе Банг Тао.
- В Раваи, Най Харне и Чалонге развита повседневная инфраструктура: магазины, рестораны, спортивные центры, школы, марины и сервисы для длительного проживания. Здесь можно найти виллы по более доступной цене, хотя разрыв постепенно сокращается по мере развития рынка.
Какой ценовой сегмент сейчас продаётся лучше
- По данным Colliers Thailand, наиболее устойчивый спрос в 2025 году сохранялся на виллы стоимостью до 30 млн бат. Это логично: в таком бюджете пересекаются интересы покупателей второго дома, семейных релокантов и инвесторов, рассчитывающих на аренду.
- Чем выше цена, тем меньше круг потенциальных покупателей и тем важнее уникальные преимущества проекта. В сегменте от 30–40 млн бат уже недостаточно просто предложить три или четыре спальни и приватный бассейн. Покупатель начинает сравнивать архитектуру, площадь участка, качество отделки, репутацию застройщика, управление и перспективы перепродажи.
- В категории от 70–100 млн бат особенно важны локация и редкость продукта. А объекты стоимостью более 100–150 млн бат фактически переходят в категорию коллекционной или «трофейной» недвижимости, где решение о покупке определяется не стандартной расчётной доходностью, а сочетанием статуса, приватности, вида, бренда и качества сервиса.
Поэтому средние показатели рынка здесь малоинформативны. Рост числа сделок в доступном сегменте не означает, что столь же быстро продаются сверхдорогие резиденции, и наоборот.
Чего ждать в ближайшие годы?
Пхукет сохраняет фундаментальные преимущества международного курортного рынка: развитое авиасообщение, узнаваемость, высокий туристический спрос, крупное иностранное сообщество и инфраструктуру, позволяющую жить на острове круглый год.
По данным Colliers Thailand, туристические доходы Пхукета в 2025 году достигли 545 млрд бат: самого высокого уровня за десятилетие! Основная часть поступлений пришлась на иностранных гостей. Судя по количеству новых инфраструктурных проектов на юге Таиланда, туристические доходы Пхукета в ближайшие несколько лет продолжат расти.
Мы считаем, что в ближайшие годы наиболее устойчивыми останутся:
- виллы в сложившихся жилых и курортных районах; объекты с редкими характеристиками, которые трудно воспроизвести;
- проекты с умеренной плотностью застройки;
- дома, подходящие как для проживания, так и для среднесрочной аренды;
- резиденции с прозрачными расходами и качественным управлением;
- объекты с юридической структурой, понятной следующему покупателю.
Под наибольшим давлением могут оказаться проекты в слабых микролокациях, виллы с завышенной стартовой ценой, объекты с неудобным подъездом и предложения, чья инвестиционная логика держится исключительно на обещании высокой доходности. Потому что покупатель виллы на Пхукете сегодня приобретает не только дом, бассейн и участок. Вместе с ними он получает качество дороги, окружающую застройку, время в пути до школы и пляжа, работу управляющей компании, юридическую конструкцию владения и будущую конкуренцию на вторичном рынке.
Именно сумма этих факторов определяет, станет ли вилла устойчивым активом или дорогим объектом, который хорошо выглядел только на этапе презентации.
Агентство Exotic Property помогает инвесторам подбирать объекты под конкретные задачи: мы не предлагаем «лучшие варианты вообще», а соотносим локацию и проект с вашей инвестиционной целью — будь то стабильный денежный поток, рост стоимости или диверсификация портфеля.
Такой подход позволяет выбирать не «просто красивые метры», а активы, которые работают на ваш капитал и соответствуют вашим ожиданиям по доходности, контролю и ликвидности.
