Рыба ищет, где глубже, а капитал всегда идёт туда, где выше потенциал. Судя по стратегиям крупнейших девелоперов Таиланда, сегодня одним из таких мест стал Пхукет. Компании, десятилетиями строившие бизнес на спросе Бангкока, запускают на острове новые проекты, приобретают местных игроков и осваивают разные форматы: от курортных кондоминиумов до вилл и жилых комплексов с гостиничной инфраструктурой.
Пхукет, напротив, в большей степени опирается на иностранных покупателей, многие из которых не нуждаются в тайской ипотеке, и поэтому выглядит новым центром роста: перспективным и быстро развивающимся. И хотя рынок Пхукета по-прежнему зависит от туризма, он уже не сводится к продаже отпускной недвижимости. После пандемии остров стал заметно активнее привлекать людей, которые проводят здесь не две недели, а несколько месяцев или живут постоянно.
Почему же пхукетская модель привлекательна для девелоперов?
- Ключевое отличие Пхукета от массового рынка Бангкока заключается не в том, что все объекты здесь оплачиваются сразу, а в меньшей зависимости от тайского ипотечного кредитования.
- Иностранные покупатели чаще используют собственные средства и оплачивают строящуюся недвижимость поэтапно. График может включать первоначальный взнос при бронировании и подписании договора, а затем несколько платежей, привязанных к этапам строительства.
Конкретные условия существенно различаются у разных девелоперов: универсальной для всего острова схемы не существует.
Тем не менее, показателен пример AssetWise и подконтрольной ей Rhom Bho Property, работающей под брендом THE TITLE. Компания сообщала, что ее иностранные покупатели вносят до 75% стоимости объекта до передачи права собственности. По заявлению самого девелопера, такая система обеспечила его пхукетскому портфелю минимальную долю отмен. Но этот результат нельзя автоматически переносить на весь рынок: он характеризует конкретную компанию, ее проекты и структуру договоров.
При этом стоит отметить, что высокий спрос на Пхукете также привел к резкому увеличению числа новых проектов. По оценке C9 Hotelworks, уже в первом квартале 2025 года на острове насчитывалось около 40 600 объектов в 343 действующих жилых проектах. Более 80% этого предложения приходилось на кондоминиумы.
Столь быстрый рост имеет две стороны. С одной стороны, он подтверждает интерес девелоперов и дает покупателю более широкий выбор. С другой — усиливает конкуренцию между похожими проектами, особенно в сегменте небольших инвестиционных квартир.
А куда сейчас идут девелоперы, есть какие-то новые районы?
Главным центром нового девелопмента на острове остается северо-западное побережье: Банг Тао и Лаян. Здесь сосредоточены Laguna Phuket, Boat Avenue, Porto de Phuket, рестораны, спортивные центры и значительная часть международной образовательной инфраструктуры.
Но именно популярность этой зоны создает и ее главные проблемы: земля дорожает, строительство быстро уплотняется, а нагрузка на дороги растет. Новая квартира в Чернгталей уже не является дефицитным товаром сама по себе. Ее инвестиционный потенциал зависит от расстояния до ключевых объектов, качества управления и того, сколько конкурирующих комплексов строится поблизости.
Поэтому по мере роста цен застройщики продвигаются в глубь острова, в районы которые находятся дальше от пляжа, но подходят для семейного проживания и позволяют строить более просторные виллы. Их привлекательность определяется прежде всего доступом к школам, торговым центрам и основным дорогам, а не видом на море.
Из «традиционных» локаций Камала и Сурин сохраняют статус дорогих западных районов с ограниченным количеством участков и сложным рельефом. Здесь встречаются как компактные курортные кондоминиумы, так и малоквартирные резиденции и виллы с видом на море. А Раваи и Най Харн остаются обжитыми прибрежными зонами юга острова с большим количеством ресторанов, сервисов и жилья для длительной аренды. По сравнению с Чернгталей рынок здесь менее тесно связан с крупными бангкокскими девелоперами и сильнее фрагментирован между местными компаниями. Это дает разнообразие предложения, но повышает значение проверки репутации конкретного застройщика.
И как теперь столичные застройщики изменят рынок Пхукета?
Приход крупных публичных компаний повышает стандарты проектирования, маркетинга, отчетности и управления строительством. Местным девелоперам становится сложнее конкурировать только за счет привлекательной земли и красивой концепции. Покупатели все чаще обращают внимание на финансовую устойчивость компании, реализованные проекты и способность организовать последующее управление.
Одновременно растет масштаб предложения. Пхукет постепенно превращается из фрагментированного курортного рынка в полноценный центр девелопмента национального уровня. Это расширяет выбор, но делает рынок более профессиональным и требовательным.
На горизонте до 2028 года основная активность, вероятно, сохранится в районе Банг Тао и соседних внутренних районах.
В то же время сам факт расположения в популярной зоне будет значить все меньше. На первый план выйдут качество управления, реальная транспортная доступность, размер регулярных расходов, юридическая прозрачность и отличие проекта от конкурентов.
Я считаю, что происходящее правильнее называть не бегством капитала из Бангкока, а стратегическим расширением крупнейших тайских девелоперов. Они идут на Пхукет вслед за иностранным спросом, развитием семейной инфраструктуры и изменением образа жизни на острове. Но вместе с ними на рынок приходит и новое предложение: а значит, период, когда почти любой проект мог расти вслед за общим ажиотажем, постепенно заканчивается.
