В прошлой статье мы рассказывали о программе получения гарантированного дохода. Управляющие компании и отели часто предлагают ее на первые несколько лет, а через 3-5 лет вступает в силу программа рентал пул.
— Чем отличается деление дохода от деления прибыли?
— На что нужно обращать внимание в контракте с отельной сетью?
— Как получать максимальный доход по программе рентал пул?
Авторы статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property, Карен Чичян – директор по продажам и маркетингу Exotic Property.
Как работает рентал пул?
По данной программе собственник квартиры получает доход от фактической сдачи, а не фиксированную сумму, как при гарантированном доходе. Отельный оператор объединяет квартиры одинаковых категорий в пулы. Например, все квартиры одинакового метража с видом на море образуют один пул и сдаваться будут по одной цене. Квартиры с видом на сад или горы, другой пул, квартиры с выходом к бассейну – третий пул. В конце года отель считает весь арендный доход, часть забирает себе, а часть делит между собственниками квартир данного пула.
И тут есть важный момент, о котором вам редко кто расскажет. Часто этого не знают и агенты и сотрудники отдела продаж самого застройщика. Существует две схемы деления дохода – деление прибыли (Профит шеринг) и деление дохода (Ревенью шеринг).
Профит шеринг — Отель посчитал общий доход пула и вычел из него расходы на маркетинг и управление. Оставшуюся сумму поделил: 20 – 30% забрал себе, а 70-80% распределил по собственникам.
Зачастую на буклетах, которые вам показывают в офисе застройщика, это выглядит привлекательно: вы получаете 80% прибыли, а отель 20%.
И теперь о подводных камнях:
Если в контракте не прописан порог таких расходов, то вполне реально через несколько лет получить 80% от ничего. Заполняемость может быть высокой, а в отчете вы увидите, что все деньги ушли на рекламу.
Но не стоит сразу отказываться от этой схемы. Есть несколько успешных проектов с отельным управлением, работающих по этой программе и показывающих стабильный доход собственникам. Но все эти проекты с профессиональным управлением международных отельных сетей.
Когда вам предлагают профит шеринг — будьте внимательны, читайте договор и обращайте внимание на опыт управляющей компании.
Рентал шеринг — Отель посчитал доход и сразу поделил его с собственниками. Все затраты на управление и маркетинг отельный оператор оплачивает из своей части.
Обычно отель забирает себе 30-40%, а 60-70% получает клиент.
Но в некоторых дорогих проектах наоборот 40% достается клиенту, а 60% отелю. И это не жадность, просто затратная часть там намного выше. Это на мой взгляд более прозрачная и понятная схема.
Рентал шеринг обычно используют только профессиональные отельные операторы, управляющие проектами в лучших локациях острова. Эта схема подходит людям, ценящим стабильность доходов и прозрачность отношений в финансовых вопросах.
Итоги:
В программе рентал пул есть свои плюсы и минусы:
+ при качественном управлении доход будет намного выше гарантированного.
— при плохом управлении доход будет ниже гарантированного.
Лучше, если жилым комплексом управляет профессиональный отельный оператор или управляющая компания с большим портфелем работающих проектов.
Опыт, связанный с тем, что покупатели оформили квартиру, а доход оказался ниже обещанного, часто упирается в то, что основными критериями выбора были параметры жилого комплекса: локация, метраж, вид из окна. А вопросу управления не уделили внимания.
Разобраться во всем не просто, но мы с удовольствием вам поможем. Наша задача не продать вам виллу или квартиру, а оказать экспертный сервис по покупке и инвестициям.
